ЖК «Капитал» - масштабный проект в Кудрово от компании «Строительный трест», часть которого уже заселена. Тайный Покупатель посетил отдел продаж, пообщался с жителями первых очередей комплекса и сделал свои выводы о качестве строительства и комфорте проживания в этом районе. Подробности – в отчете.
Рендер от застройщика
«Капитал» - это проект комплексного освоения территорий в деревне Кудрово Всеволожского района Ленобласти. Участок, на котором возводится ЖК, ограничен Ленинградской улицей, проспектом Строителей, Каштановой и Областной улицами.
Часть масштабного проекта уже сдана и заселена. Застройщик – компания «Строительный трест» - известна на рынке с 1992 года. За это время компания построила порядка 100 объектов жилой и коммерческой недвижимости, общая площадь которых примерно 2 млн кв. м. При этом, все они сдавались в срок. «Строительный трест» зарекомендовал себя как надежный и пунктуальный застройщик. Правда, репутацию компании несколько подмочил скандал с попыткой строительства высотного ЖК на пр. Тереза на месте снесенных малоэтажных домов. Местные жители активно протестовали против небоскребов под окнами и даже отстаивали свою позицию в суде, который встал на их сторону. Пока участок рядом с парком Сосновка пустует.
01
Квартира и дом
Общая информация
ЖК «Капитал» относится к комфорт-классу жилья. Он возводится в шесть очередей, четыре из которых уже сданы и заселены. Пятая очередь будут сдаваться в IV квартале 2016 года. Последняя из очередей, выведенных в продажу, – шестая. Ее будут сдавать в эксплуатацию во II квартале 2018 года.
Архитектура комплекса
«Строительный трест» - одна из немногих компаний, которые строят полностью кирпичные дома. ЖК «Капитал» не исключение. Застройщик отмечает, что стены в ЖК имеют толщину от 640 до 770 мм. Такая технология позволяет создать «отличную шумо- и теплоизоляцию, обеспечивает оптимальный микроклимат в квартирах, сохраняет тепло зимой и прохладу в жару», обещают в компании.
При этом, фасады застройщик никак дополнительно не украшает – кирпич от фундамента до крыши, разве что разных оттенков.
В комплексе будет 10 корпусов переменной этажности от 12 до 23 этажей. Большинство домов имеют П-образную форму, образуя таким образом внутренние дворы.
Подъезды облицованы керамогранитом. В каждом из них предусмотрено помещение для консьержей и установлено по два лифта импортного производства. На этажах расположено в среднем по 8-9 квартир.
Информация о квартирах
Первые дома комплекса начали сдавать еще в 2012 году. Последние здания были введены в эксплуатацию в конце прошлого года. Сейчас квартиры в этих корпусах продаются от собственников по договорам купли-продажи.
Сейчас в продаже от застройщика есть квартиры в двух строящихся очередях. На них Тайный Покупатель и обратил особое внимание. Так, в обоих запроектировано около 2 тыс. квартир. Студий нет совсем. Практически на всех рекламных щитах застройщик особо акцентирует на этом внимание, дописывая крупным шрифтом - «Студий нет». Предлагаются одно-, двух-, и трехкомнатные варианты.
Квартиры передаются покупателям с предчистовой отделкой, которая включает в себя стяжку пола, остекление балконов и лоджий, подготовку поверхностей под покраску или оклейку обоев, установку входных дверей, инженерные коммуникации.
К сожалению, специального шоу-рума в комплексе нет. Менеджеры готовы показывать конкретные квартиры тем покупателям, которые уже сделали выбор и готовы к покупке.
Самая маленькая квартира в продаже – «однушка» 35 кв.м. с комнатой почти 13 кв.м., кухней 10,31 кв.м., совмещенным санузлом 3,86 кв.м. Также есть помещение под кладовку -1,55 кв.м. и балкон - 3,62 кв.м. Но на плане нет размера прихожей. Менеджер также затруднился назвать точный метраж. По подсчетам Тайного Покупателя, коридор небольшой - около 3 «квадратов». Стоимость квартиры – 2 млн 900 тыс. руб.
Самая большая квартира в продаже – трехкомнатная 94 кв.м. Здесь такая же ситуация с метражом прихожей – на плане он не обозначен, менеджеры не знают. По подсчетам Тайного Покупателя, она занимает порядка 15 кв.м. В квартире три комнаты: 20,36+13,65+10,76 кв.м., кухня - 18,78 кв.м., два санузла 4,73+4,30 кв.м. Есть два балкона – 3,05+3,30 кв.м. Стоимость такой квартиры 7 млн. 220 тыс. руб.
Стоимость
Рассмотрим стоимость квартир в ЖК «Капитал»:
| Площадь квартир, кв. м | От 35 до 94 |
| Стоимость за 1 кв.м | От 77 000 до 80 000 руб. |
| Квартирография и цены (при 100% оплате) |
1-комнатные - от 2900 тыс. руб. (35 кв. м) 2-комнатные - от 4340 тыс. руб. (53 кв. м) 3-комнатные - от 6000 тыс. руб. (73 кв. м) |
| Отделка | Предчистовая |
| Варианты оплаты | Ипотека, рассрочка, субсидии, полная оплата |
| Договор | ДДУ, ДКП |
Ипотека
Для покупки квартиры в «Капитале» можно воспользоваться кредитом одного из следующих банков: «Сбербанк», «ВТБ 24», банк «Санкт-Петербург», «Райффайзен банк», «Абсолют банк», «Глобэкс банк», «Газпромбанк», «СМП Банк», «Связь банк», «UniCreditBank». Например, «Сбербанк» предлагает воспользоваться кредитом сроком до 30 лет под 11,4%. Первоначальный взнос – 20%. Минимальная сумма кредита – 300 тыс. руб.
Рассрочка
Для покупки в последней очереди, застройщик предлагает рассрочку, сроком до мая 2018 года. Первый взнос составляет 50%. Остальная сумма выплачивается равными платежами. При этом стоимость квартиры сохраняется как при 100% оплате.
Акции и скидки
Никаких акций застройщик на данный момент не объявил.
Субсидии
В ЖК «Капитал» квартиру можно приобрести с помощью средств материнского капитала и военной ипотеки. Кроме того, можно воспользоваться программой «Trade-in». То есть, если вы уже являетесь обладателем объекта недвижимости от компании «Строительный трест», и хотите улучшить свои жилищные условия, вы можете заменить один объект на другой. Продажей квартиры займутся менеджеры застройщика. Если суммы не хватает на новую квартиру, можно воспользоваться ипотекой или рассрочкой.
Особенности сделки
При 100% оплате или ипотеке необходимо внести залоговую сумму в размере 30 тыс. руб. на специальный счет застройщика. Затем, если речь идет об ипотеке, покупателю дается 2 недели на подтверждение от банка. Потом подписывается договор долевого участия. Если сумма за квартиру вносится сразу, без кредита, то ДДУ подписывается сразу после внесения залога.
После подписания договора, он уходит на регистрацию в УФРС. На это отводится примерно 1 месяц. И только после регистрации ДДУ, начинаются платежи. В случае если в ипотеке было отказано, то сумма за бронирование возвращается. Если все в порядке, то застройщик и покупатель подписывают дополнительное соглашение, по которому эта сумма идет на юридическое сопровождение квартиры. То есть, 30 тыс. руб. – это единственные дополнительные расходы от застройщика. В случае ипотеки, скорее всего, придется заплатить за страхование жизни.
02
Инфраструктура для детей
На территории ЖК «Капитал» застройщик планирует построить два детсада и школу. Первый садик появится не раньше, чем в 2018 году. По остальным объектам решения о сроках строительства еще не принято.
В комплексе уже открываются частные образовательные учреждения для детей разного возраста.
В самом комплексе государственных поликлиник нет. Есть только частные медцентры.
В каждом дворе установлены детские площадки. Стоит отметить, что если оборудование на них вполне современное, то на безопасном противоударном покрытии застройщик сэкономил: площадки засыпаны песком и мелкой щебенкой.
03
Инфраструктура для всех
На первых этажах зданий размещены коммерческие помещения. Их действительно очень много – заняты все первые этажи. Там расположены магазины, кафе, пекарни, химчистки и прочие необходимые для жизни объекты.
Территория комплекса благоустроена. Здесь высажены кусты, деревья, установлены скамейки, есть небольшие прогулочные бульвары.
Государственных поликлиник для взрослых в комплексе нет. Есть частные медучрежения. Торгово-развлекательного комплекса на территории «Капитала» не предусмотрено. Ближайшие такие объекты расположены возле станции метро «Улица Дыбенко». Также в нескольких километрах находится «МЕГА Дыбенко».
В некоторых домах комплекса устроен подземный паркинг. Стоимость машиноместа начинается от 600 тыс. руб. Место можно приобрести в рассрочку на год или два.
Минимальный первоначальный взнос - 20%. Но в этом случае машиноместо будет строить дороже – 675 тыс. руб. При первом взносе 70% цена сохраняется как при 100% оплате – 600 тыс. руб. Кроме того, в квартале есть открытая платная стоянка. Стоимость аренды в нем, по отзывам Тайных жильцов - 2500 тыс. руб. в месяц.
Во дворах по периметру домов обустроены бесплатные гостевые парковки. По отзывам местных жителей, мест там не хватает. Они уверены, когда сдадут все дома комплекса, ситуация может стать катастрофической.
04
Безопасность и сервис
Застройщик огораживает территорию дворов, то есть устанавливает заборы и шлагбаумы. Решение о том, закрывать или нет территорию от посторонних, предстоит принять собственникам после заселения. Во всяком случае, такую возможность застройщик предоставляет. К примеру, дворы некоторых из построенных и сданных зданий полностью огорожены. Но не все. Видимо, жильцы соседних домов решили этого не делать.
На всех парадных установлены домофоны, есть камеры видеонаблюдения. Также во всех парадных работает служба консьержей, отдельно оборудованы диспетчерские. Для удобства маломобильных групп населения, у каждого подъезда есть подъемник.
Обслуживает комплекс управляющая компания «Наш дом», которую предоставляет застройщик. Жильцы не довольны ее работой и высказывают много претензий.
05
Район
Окружение района
Кудрово – это район новостроек. Рядом с ЖК «Капитал» реализуется еще один крупный проект комплексного освоения территорий - ЖК «Новый Оккервиль» от компании «Отделстрой». Чуть подальше строятся сразу несколько жилых комплексов.
Внешняя инфраструктура комплекса
Торгово-развлекательные комплексы расположены возле станции метро «Улица Дыбенко». До нее можно дойти пешком минут за 25-30. На машине без пробок путь займет 6-10 минут.
В паре километрах расположен ТРК «МЕГА-Дыбенко». На машине туда можно доехать также минут за 10 без пробок.
В «Новом Оккервиле» есть спортивный клуб с бассейном и катком. Там же расположен ресторан быстрого питания.
В районе множество магазинов, расположенных на первых этажах жилых зданий. Там же находятся аптеки и отделения банков. Есть гипермаркет «Лента». Все эти объекты расположен в шаговой доступности – дорога до любого из них займет 5-7 минут пешком. Также в «Новом Оккервиле» открыт филиал городской поликлиники, есть лаборатории, где можно сдать анализы.
В этом учебном году открыла свои двери одна из самых больших школ в Ленобласти. Она была построена силами «Строительного треста» и «Отделстроя» и рассчитана на 1600 учеников.
Также при ней работает детский сад. Кроме того, в «Новом Оккервиле» открыт частный детсад с бассейном и фитнесом для малышей. В сентябре этого года был открыт Центр врачебной практики с дневным стационаром и станцией скорой помощи. Планируется строительство поликлиники на 380 мест.
Рекреационные зоны
Напротив комплекса разбит парк «Оккервиль». Он хорошо благоустроен. Там есть и детская площадка, и велодорожки с тротуарами вдоль речки.
Вредных промышленных предприятий рядом нет. Единственное, что может оказать негативное воздействие на окружающую среду – это КАД, расположенная неподалеку.
06
Транспорт
Для пешеходов
Ближайшая станция метро к ЖК «Капитал» - это «Улица Дыбенко». До нее можно дойти пешком минут за 25-30. От комплекса ходят нелегальные маршрутные такси до метро. Стоимость проезда - 30 руб. Муниципальные маршруты по территории Кудрово еще не запущены.
Дорога до центра Петербурга на общественном транспорте займет не меньше 45 минут.
Для автомобилистов
Для тех, кто перемещается на автомобиле, есть несколько маршрутов на выбор. Первый пролегает через железнодорожный переезд с выездом на перекресток улицы Дыбенко и проспекта Солидарности. Здесь довольно узкий проезд, кроме того, машины притормаживают перед рельсами. В результате образуются пробки.
Еще один выезд через деревню Заневка на Колтушское шоссе. Оттуда можно заехать на КАД или направится в центр города через пр. Косыгина. Беда в том, что этот путь тоже не идеален – на Колтушском шоссе нередки пробки в часы пик.
Третий путь – на КАД через развязку с Мурманским шоссе. Пробки могут подстерегать на Ленинградской и Центральной улицах.
Для улучшения транспортной доступности новостроек Кудрово запланировано расширение и продление проспекта Строителей. Здесь должно появиться по две полосы движения в каждую сторону. Дорога должна подключаться к КАД в районе Мурманского шоссе. Здесь даже начались строительные работы. Но активное сопротивление проекту оказали жители домов, окна которых выходят на эту дорогу. Сейчас работы приостановлены. И когда возобновятся, пока не известно.
Так что, пока любой путь в час пик будет состоять из пробок и заторов. При свободной дороге до центра города можно доехать примерно за полчаса.
Итоги
Деревня Кудрово постепенно развивается. Вместе с жильем постепенно появляются объекты инфраструктуры. В отделе продаж Тайному Покупателю заявили, что эта территория вот-вот станет районом Петербурга. Возможно, когда-то это и произойдет, но точно не в ближайшее время.
Впрочем, это не единственное недоумение после визита в офис продаж на объекте. Менеджер был высокомерен, позволял себе суровую критику соседних комплексов, уверяя Тайного Покупателя, что лучше «Капитала» нет домов и комплексов. Но весь объем информации по квартирам и ЖК в целом, в представительстве на объекте дать не смогли. Тайному Покупателю пришлось сделать звонок в компанию. Впечатления о менеджере, с которым удалось поговорить по телефону, гораздо более приятные. Была представлена вся необходимая информация.
Что касается ЖК «Капитал», то он производит двоякое впечатление. Кирпичные дома Тайный Покупатель считает несомненным плюсом, как и положительную репутацию застройщика. В комплексе нет маленьких студий, квартиры достаточно большого метража. Это дает надежду, что в будущем здесь сформируется однородная социальная среда, где поселятся сами собственники, а не сменяющие друг друга арендаторы. Наличие большого количества объектов инфраструктуры, собственного парка и неплохая экология тоже добавляют объекту плюсов.
В районе пока очень мало муниципальных детсадов. Но их строительство запланировано. Однако самая большая проблема – это транспортная доступность. До метро идти как минимум полчаса. Ехать еще дольше из-за пробок на узком выезде из микрорайона, в которых вынуждены стоят и автомобилисты. Не стоит упускать из виду и тот факт, что ЖК возводится в Ленинградской области, а это значит, что регистрация у будущих жильцов будет областная, а не городская.
Тем не менее, общая оценка комплекса получилась выше среднего. Но это аванс на будущее, в надежде, что найдется способ разрешения транспортной ситуации.