ЖК «Новое Янино» от компании «ЦДС» возводится в поселке Янино. Здесь возведут шесть домов и детский сад. Преимущества и недостатки жилого комплекса исследовал Тайный Покупатель.
Возводится «Новое Янино» рядом с другим масштабным проектом от компании «Ленстройтрест» - «Янила Кантри». К моменту окончания застройки обоих проектов, новостройки практически сольются в один жилой квартал.
Застройщик работает на рынке строительства уже более 15 лет. За это время было построено более 40 объектов жилой и коммерческой недвижимости. Тем не менее, «ЦДС» нередко упрекают в срывах сроков сдачи объектов. К тому же, до недавнего времени он работал по схеме ЖСК. Теперь часть своих объектов компания продает путем заключения договора долевого участия, в том числе, это касается некоторых корпусов «Нового Янино».
Новостройки тесно примыкают к обжитой части поселка. Кстати, там тоже возводятся несколько жилых комплексов. А в некотором отдалении строится масштабный проект компании «КВС» «Ясно. Янино». Так что, в скором будущем, небольшой поселок должен стать полноценным пригородом Петербурга: ведь в рамках своих проектов практически все девелоперы создают социальную и торговую инфраструктуру. Осталось дождаться, когда все эти объекты будут реализованы, а, главное, решить проблему транспортной доступности. Но обо всем по порядку.
01
Квартира и дом
Общая информация
ЖК «Новое Янино» относится к эконом-классу. Жилье строится в несколько очередей. Сейчас в продаже первая, вторая и третья очереди проекта. Это три корпуса: Е, Г и Д. Первая очередь – корпус Е – сдается в IV квартале 2016 года. Корпуса второй и третьей очереди (Г и Д соответственно) - во II квартале 2017 года. В отделе продаж нас заверили, что переноса сроков сдачи первой очереди не будет: в ноябре текущего года там должна работать Госкомиссия. Тем не менее, разрешение на строительство продлено до 29 января 2017 года. Первое разрешение было выдано до февраля 2016 года. Затем срок был продлен до конца текущего года. Последний раз срок строительства продлили всего на месяц. Возможно, строители успеют на этот раз закончить работы в срок.
Архитектура комплекса
Архитектура комплекса вполне традиционна для компании «ЦДС» - это кирпично-монолитные дома с фасадами бежевого и коричневого цветов. Всего в комплексе запланировано строительство шести 12-этажных корпусов.
Входная группа будет оформлена в светлых тонах, по индивидуальному проекту с отделкой стен и полов керамогранитной плиткой. В каждой парадной установят по два лифта.
Рендер от застройщика
Информация о квартирах
В первых трех очередях запроектировано 1858 квартир от студий до трехкомнатных. Большая часть – «однушки» и студии. А вот трехкомнатных квартир совсем мало: согласно проектной декларации, они были представлены только в корпусе Г в количестве 14 штук. В отделе продаж Тайному Покупателю сказали, что таких квартир в продаже уже нет, они были проданы в самые короткие сроки.
Квартиры передаются покупателям как с отделкой, так и с подготовкой под чистовую. Полная отделка соответствует стандарту «БК-Станарт», разработанному компанией «ЦДС» для своих комплексов. Она включает в себя:
● установку входной металлической двери с поворотной ручкой, замком и глазком;
● подготовку к организации аудио- или видео- домофонной связи;
● установку металлопластиковых оконных блоков с двухкамерными стеклопакетами;
● остекление балконов и лоджий дома.
● установку радиаторов отопления с регулятором теплоотдачи;
● устройство цементно-песчаной стяжки полов в квартирах;
● установку счетчиков воды;
● установку полотенцесушителя;
● установку датчиков автоматической пожарной защиты.
В случае, если квартиры передаются с полной отделкой, застройщик стелет ламинат, укладывает плинтуса с кабель-каналами, оклеивает стены обоями, в санузлах - плитка на пол и стены, устанавливается комплекс сантехнического оборудования, межкомнатные двери, производится разводка электричества с установкой фурнитуры.
Самая маленькая квартира в продаже – студия 25,59 кв.м. плюс лоджия 4,2 кв.м. Комната занимает 19 кв.м., прихожая – 3,5 кв.м., а совмещенный санузел 3 «квадрата». Стоимость такой квартиры при 100% оплате – 1 млн 756 тыс. руб. Базовая цена – 2 млн 400 тыс. руб.
Самая большая квартира в продаже – двухкомнатная 55,33 плюс балкон 4,08 кв.м. Здесь две изолированные комнаты около 17 «квадратов» каждая, небольшая прихожая 5,34 кв.м. и просторная кухня почти 13 кв.м. В квартире раздельный санузел 3+1 кв.м. Купить такую квартиру можно за 3 млн 489 тыс. 990 руб без отделки и за 3 млн 940 тыс. с отделкой. Базовая цена выше на 600-700 тыс. руб. (так пояснил Тайному Покупателю менеджер отдела продаж).
Кстати, стоит сразу отметить, что к итоговой цене необходимо еще прибавить стоимость остекления лоджии – в зависимости от квартиры, это – 10-15 тыс. руб. за кв.м.
Стоимость
Рассмотрим стоимость на квартиры в ЖК «Новое Янино» на примере трех домов, которые выведены в продажу:
| Площадь квартир, кв. м | От 30 до 56,55 |
| Стоимость за 1 кв.м | От 61 728 до 75 679 руб. |
| Квартирография и цены (при 100% оплате) |
студии - от 1756 тыс. руб. (30 кв. м) 1-комнатные - от 1915 тыс. руб. (35 кв. м) 2-комнатные - от 3660 тыс. руб. (50 кв. м) |
| Отделка | предчистовая, чистовая |
| Варианты оплаты | Ипотека, рассрочка, субсидии, полная оплата |
| Договор | ДДУ, ЖСК |
Ипотека
Жилой комплекс «Новое Янино» аккредитован во многих банках, в том числе ведущих:
· Банк «Санкт-Петербург»
· ВТБ 24
· Банк Возрождение
· Сбербанк
· Банк Открытие
· Уралсиб
· БинБанк
· Промсвязьбанк
· Банк «ДельтаКредит» и другие.
Например, взять ипотечный кредит в «Сбербанке» можно под 11,4% годовых, воспользовавшись программой государственной поддержки. Выплачивать его придется от 1 года до 30 лет. Первый взнос – от 20%. Возраст заемщика должен быть не меньше 21 года и не более 75 лет.
Рассрочка
Застройщик предоставляет рассрочку до конца строительства домов. Для корпусов Г и Д – это конец мая 2017 года. На корпус Е, который сдается в конце текущего года, рассрочка тоже возможна, но тоже до конца строительства. Вряд ли ее можно назвать выгодной. Рассрочка беспроцентная, но рассчитывается от базовой цены.
Субсидии
Компания «ЦДС» работает по субсидиям в рамках целевых жилищных программ. Военнослужащие могут приобрести квартиру в «Новом Янино» с использованием военной ипотеки. Кроме того, для покупки можно использовать материнский капитал.
Акции и скидки
Компания «ЦДС» регулярно объявляет различные акции и специальные предложения. В данный момент можно получить дополнительную скидку 2% на квартиру. Также объявлены скидки от 50 до 150 тыс. руб. на различные планировки квартир.
02
Инфраструктура для детей
Застройщик уже возвел детский сад на территории «Нового Янино». Он рассчитан на 175 мест. По словам менеджера отдела продаж, передавать его в эксплуатацию будут в начале следующего года. Школу строить не будут. Рядом с комплексом находится старая янинская школа. В компании полагают, что ее будет достаточно на всех учащихся поселка.
В каждом дворе будут оборудованы детские площадки с безопасным антиударным покрытием.
Рендер от застройщика
Строительство медицинских учреждений не предусмотрено.
03
Инфраструктура для всех
Коммерческих помещений в ЖК «Новое Янино» будет очень мало. В двух корпусах из трех запланировано всего пара небольших помещений. Так что, рассчитывать на открытие какой-либо торговой или развлекательной инфраструктуры покупателям не приходится. Как рассказал менеджер отдела продаж, в соседнем комплексе открываются магазины, и их должно быть достаточно для всех.
На территории ЖК будут организованы спортивные площадки и уличные спортивные тренажеры. В рамках комплексного благоустройства территории будут посажены деревья, кустарники и цветочные клумбы.
Рендер от застройщика
В комплексе будет построен многоуровневый паркинг на 1200 машиномест. Продажа их еще не началась, цену застройщик тоже еще не назначил. Также предусмотрены зоны для гостевых парковок.
04
Безопасность и сервис
Территория комплекса огорожена не будет. Так что, автомобили будут стоять во дворе. Правда, застройщик обещает так организовать гостевую парковку, что внутри дворовые проезды будут свободны от машин. Тем не менее, возможность оставить машину во дворе у автомобилистов будет.
Парадные будут оборудованы домофонами, также планируется установить камеры видеонаблюдения. Служба консьержей не предусмотрена. Зато будут диспетчерские, которые отчасти выполняют функцию консьержей.
Чаще всего, на первых порах, застройщик предлагает свою управляющую компанию. Но собственники при желании смогут ее сменить, если возникнут претензии. Пока дом не заселен и качество обслуживания оценить нельзя.
05
Район
Янино сегодня – это активно застраиваемый район. Здесь дома, возведенные в середине прошлого века, соседствуют с новостройками. Инфраструктура поселка была рассчитана на небольшое количество жителей. Пока здесь работает только один небольшой детсад и одна школа. Жителям «Нового Янино» идти туда около получаса пешком или 7-10 минут на машине. Очевидно, что обслужить еще и жителей новостроек эти два объекта не в силах. Вероятно, жильцам новостроек, пока не решится проблема с новыми садами и школами, придется возить своих малышей в соседние Невский и Красногвардейский районы Петербурга.
Со временем девелоперы собираются построить две школы и четыре детских сада в кварталах, непосредственно примыкающих к «Новому Янино». Так будут построены детсады и школа в «Янила Кантри». Кроме того, в новостройках уже открываются коммерческие образовательные учреждения. Например, в том же «Янила Кантри» уже работает детский центр, в обжитой части Янино открыт частный детский сад.
В поселке действует амбулатория с кабинетом педиатра. Кроме того, есть и коммерческие лечебные учреждения, например, стоматология. Эти объекты расположен в обжитой зоне Янино. Дойти до них пешком можно минут за 25-30. Или доехать на машине за 7-10 минут.
Пока по соседству с «Новым Янино» работает всего пара магазинов. В старой части поселка есть небольшой торговый центр, магазины и аптеки.
А вот крупных ТРК здесь нет. Примерно за полчаса на автомобиле можно добраться до «МЕГА-Дыбенко». Там есть кинотеатры, развлечения для детей, салоны красоты и огромный выбор магазинов.
Рекреационной зоны в Янино нет. В соседнем с ЖК комплексе «Янила Кантри» есть спортивнее площадки, небольшой бульвар и скейт-парк. Туда открыт свободный доступ для всех желающих. Не исключении, что жители «Нового Янино» станут частыми гостями своих соседей.
Кроме того, относительно недалеко находятся Коркинские озера, Колтушское озеро, а также спортивный клуб, конный центр и пейнтбольный клуб.
Экологическая ситуация в Янино не самая плохая. Главная проблема, по мнению экологов, это загрязненный воздух от выхлопов автомобилей на весьма загруженном Колтушком шоссе. Но ЖК находится, конечно, не рядом с шоссе, идти примерно минут семь пешком.
Также недалеко находится предприятие по производству бетона, которое может негативно сказаться на чистоте воздуха. Еще одно предприятие – мусороперерабатывающий завод. К счастью, серьезного вреда оно не наносит – мусор там не хранят и не сжигают, а только сортируют и перерабатывают в компост.
06
Транспорт
Для пешеходов
От ЖК «Новое Янино» уже ходят общественный транспорт до ближайшего метро. Остановка расположена недалеко, примерно 7 минут пешком. Ближайшая станция метро - «Ладожская». Дорога до нее на общественном транспорте займет минут 15-20 без учета пробок. В часы пик можно простоять гораздо дольше.
В будущем здесь собираются построить станцию метро. Однако, точных сроков реализации этого проекта пока нет. Во всяком случае, до 2025. А пока до центра Петербурга путь займет около полутора часов.
Для автомобилистов
Самая большая проблема Янино – это пробки на Колтушском шоссе. Оно узкое, двухполосное, и не справляется с постоянно нарастающим потоком автомобилей. Очевидно, что со сдачей всех строящихся здесь жилых комплексов, ситуация еще более усугубится. И это при том, что развязка с кольцевой находится от комплекса буквально в двух километрах. И без пробок до центра города можно доехать примерно за полчаса.
У правительства Ленобласти есть планы по расширению Колтушского шоссе. Сложность заключается в том, что вдоль дороги стоят частные дома, с владельцами которых нужно договориться. Без сноса этих зданий решить проблему с расширением шоссе не удастся.
Итоги
Жилой комплекс «Новое Янино» трудно назвать самым привлекательным объектом, строящимся на этой территории. Здесь не очень разнообразная квартирография – мало двух- и трехкомнатных квартир и слишком много студий. В комплексе практически не будет своих коммерческих помещений. Жильцам придется пользоваться тем, что построят в соседних кварталах или уже имеющейся инфраструктурой Янино. А ее, очевидно, недостаточно.
Еще совсем недавно все свои объекты компания «ЦДС» продавала по схеме ЖСК, которая вызывает много вопросов с точки зрения, например, соблюдения сроков сдачи объектов. Теперь так продаются лишь квартиры первой очереди (корпус Е). Для покупки квартиры во второй и третьей очереди застройщик предлагает заключить договор долевого участия в рамках 214-ФЗ. Это дает дольщикам дополнительные гарантии при покупке.
К минусам можно отнести сомнительную экологическую ситуацию. Промзона и выхлопы автомобилей оказывают негативное воздействие на состояние воздуха.
Но самая большая беда – это плохая транспортная доступность. Кажется, развязка с КАД находится близко, но узкое Колтушкское шоссе не дает возможности быстро до нее доезжать. Перспектива появления станции метро тоже весьма туманна.
В результате, поставить высокую оценку Тайный Покупатель, увы, не смог.
