ЖК «Изумрудные холмы»: как застройщик корректировал проект

01

Квартира и дом

ЖК «Изумрудные холмы» состоит из 20 жилых корпусов высотой от 20 до 25 этажей с подземными паркингами, 7 детских садов, 5 школ (включая художественную и балетную школы) и поликлиники. Архитектурные решения комплекса были разработаны подразделением ГК «Эталон» - ООО «Эталон-Проект». Дома образуют кварталы, выдержанные в определенной цветовой гамме. Строительство ведется по монолитной и монолитно-кирпичной технологиям с применением вентилируемых фасадов. Дома облицованы керамогранитом.

Микрорайон «Изумрудные холмы» застраивается в пять этапов. Корпуса первых четырех этапов (1-16) уже введены в эксплуатацию. К пятому этапу под названием «Новые Изумрудные» относятся корпус 17, который был введен в эксплуатацию во II квартале 2019 года и корпуса 18-20, которые обещают сдать в IV квартале 2021 года. Сейчас на их месте обустраивается котлован и готовится фундамент.

Оформление и функциональность входных групп отличаются в зависимости от дома. Наличие колясочных, помещений для консьержа и сквозных входов в подъездах зависят от конкретного корпуса. Вход в подъезд представляет собой обычную металлическую дверь, и только табличка с номером секции позволяет его не перепутать со входом на лестницу или в подсобные помещения.

В некоторых корпусах предусмотрены кладовые, но они пока не продаются. Менеджеры отдела продаж называли стоимость последних проданных кладовых – примерно 500 тыс. руб. за помещение в 20 кв. м.

На этаже от 4 до 14 квартир, в каждой секции установлено 2-3 лифта Otis, как минимум один из них грузопассажирский.

Информация о квартирах

Продажи квартир от застройщика ведутся в сданном корпусе 17 и строящихся корпусах 18-20. В уже заселенных домах осталось по несколько квартир.

В корпусе 17 запроектировано 1133 квартиры, среди которых хотя и преобладают однокомнатные (38%), но студии (28%) и двухкомнатные (24%) занимают вполне достойные позиции, а на последнем месте располагаются трехкомнатные варианты (10%). Совсем другая ситуация в корпусах 18-20, которые содержат не только квартиры, но и апартаменты (на втором этаже корпуса 20). Из 1205 планировок подавляющее большинство – 76% – приходится на долю однокомнатных. Двухкомнатные (14%) и трехкомнатные (8%) составляют лишь небольшую часть квартирографии. Студии располагаются только в корпусе 19, и на их долю приходится 2%.

Подавляющее большинство квартир в ЖК «Изумрудные холмы» имеет собственную лоджию, при этом в 17 корпусе с 7 по 16 этажи они имеют панорамное остекление, а в 18-20 корпусах застройщик планирует установить панорамное остекление на всех этажах. При этом балконы остекления не имеют. Среди планировок встречаются квартиры с гардеробными и кухнями-гостиными (европланировки).

Покупатель может выбрать квартиру как с ремонтом в двух вариантах, так и без отделки, а в корпусе 9 предлагается предчистовая отделка.

Предчистовая отделка включает в себя возведение стен, штукатурку и шпаклевку настенных и потолочных поверхностей, выполнение работ по стяжке, разводку электрики. В состав чистовой отделки входят укладка напольных и настенных покрытий, отделка потолка, установка межкомнатных дверей, облицовка ванной комнаты и туалета плиткой, установка сантехнического оборудования (ванна, унитаз, раковина, смесители) и выключателей и розеток.

Подобрать подходящий вариант и узнать цены можно на LIVING. Например, двушка 68 кв. м без отделки, с двумя санузлами и лоджией 4 кв. м обойдется 6 млн 620 тыс. руб.

Стоимость

Площадь квартир	От 21,8 до 129,2 кв.м
Стоимость за 1 кв.м	От 75 до 122 тыс. руб./кв. м
Квартирография и цены	студии – от 3111 тыс.руб. (23,9 кв.м) 1-комнатные - от 2967 тыс.руб. (29,4 кв.м) 2-комнатные - от 4794 тыс.руб. (50,3 кв.м) 3-комнатные - от 5797 тыс.руб. (60,8 кв.м) 4-комнатные – от 9702 тыс.руб. (129,2 кв.м)
Отделка	черновая, предчистовая, чистовая
Варианты оплаты	Ипотека, рассрочка, материнский капитал, полная оплата
Договор	ДДУ, предварительный ДКП, ДКП

Как купить

Продажа квартир осуществляется по ФЗ-214 без использования эскроу-счетов. Покупатели ЖК «Изумрудные холмы» могут воспользоваться услугами ипотечного брокера застройщика, чтобы оформить ипотечный кредит в одном из 20 банков, работающих с застройщиком. Подать заявку онлайн можно на LIVING. Для покупки двушки понадобится 1 млн 324 тыс. первоначального взноса. При сроке 20 лет и ставке 9,5% ежемесячный платеж составит 47 651 руб.

Субсидированные ставки в 5,5% предлагают банки ВТБ (первоначальный взнос от 15%, срок кредитования до 30 лет, ставка через 2 года составит 10,1%) и МТС-банк (первоначальный взнос от 20%, срок кредитования до 25 лет, ставка через 2 года составит 10,1%).

Наиболее выгодными среди стандартных ипотечных программ являются предложения банка «Возрождение» (от 9% годовых, до оформления в собственность – от 9,69%, минимальный взнос 10%, срок кредитования до 30 лет) и банка «Открытие» (от 9% годовых, до оформления в собственность – от 9,8%, минимальный взнос 15%, срок кредитования до 30 лет).

При 100% оплате или ипотеке предусмотрена скидка 10%, которая не действует, если квартира приобретается в рассрочку. Беспроцентная рассрочка предлагается на 1 год с первоначальным взносом 40%. На более длительный срок – до 4 лет – рассрочка предоставляется под 13% годовых, первоначальный взнос при этом должен быть не менее 50%.

Бронирование недвижимости осуществляется в устном порядке через менеджера офиса продаж на 1 сутки или при заключении договора покупки квартиры (при 100% оплате стоимость квартиры фиксируется на 5 календарных дней, при ипотеке – на 14 календарных дней).

Застройщик предлагает программу trade-in: с покупателями квартир в «Изумрудных холмах» заключает агентский договор на продажу старой квартиры. Стоимость агентского договора составляет 150 тыс. руб. Одновременно по выбранной в новостройке квартире заключается договор бронирования стоимостью 50 тыс. руб. с фиксацией цены на покупаемую квартиру на 2 месяца. В случае, если квартира покупателя не продается за указанный срок, стоимость бронирования не возвращается.

Квартиры в строящихся корпусах 18-20 оформляются по ДДУ. Для квартир в уже сданных домах 1-16, оформленных в собственность застройщика, заключается договор купли-продажи (ДКП). Квартиры в недавно сданном корпусе 17 оформляются по предварительному договору купли-продажи.

02

Инфраструктура для детей

На территории ЖК «Изумрудные холмы» застройщик разместил игровые площадки детей разных возрастов.

В состав комплекса входит семь детских садов, из которых работают в настоящее время пять: три муниципальных на 400, 80 и 350 мест и два коммерческих. В одном из детских садов работает бассейн. В 17 корпусе также запроектировано помещение для детского сада. При этом на форуме жители комплекса жалуются на огромные – в два года – очереди в дошкольные учреждения. На первых этажах домов открыты коммерческие развивающие детские центры, несколько спортивных секций.

В проекте ЖК «Изумрудные холмы» представлено пять школ, из них три муниципальные: две начальные школы на 550 и 600 мест и средняя школа на 1100 мест. В число коммерческих входят художественная школа, расположенная в корпусе 6, и отдельное здание балетной школы, которое находится в процессе строительства.

Ближайшая детская городская поликлиника расположена в 3,5 км. В одном из корпусов ЖК есть кабинет детского врача, но этого явно недостаточно для такого комплекса. Перед ЖК возводится здание поликлиники, но будет ли там детское отделение, менеджеры офиса продаж ответить не смогли.

03

Инфраструктура для всех

Дворы в ЖК «Изумрудные холмы» достаточно небольшие и вмещают детскую площадку и несколько лавочек для отдыха взрослых. При этом вход в коммерческие помещения, расположенные на первых этажах, также находится во дворе, ни о каком приватном пространстве комплекса речи не идет. На территории уже открыты продуктовые магазины, аптеки, кафе и предприятия сферы услуг и быта. Учитывая масштаб жилого комплекса, жители предпочитают пользоваться собственной инфраструктурой, но напротив ЖК, через Волоколамское шоссе, находится еще один жилой район, в котором также есть необходимые объекты инфраструктуры.

На территории ЖК «Изумрудные холмы» ведется строительство поликлиники. По словам менеджера офиса продаж, она находится на стадии отделочных работ.

Между корпусами есть пешеходные пространства с клумбами, обустроена аллея Космонавтов, а также музей космонавтики под открытым небом, где установлены макеты космических кораблей в натуральную величину: «Восток», на котором совершил свой полет Юрий Гагарин; «Восход 2», на котором впервые в мире был произведен выход человека в открытый космос и «Союз», участвующий в первой в мире стыковке двух космических кораблей – советского космического корабля «Союз-19» и американского космического корабля «Аполлон». Командиром «Союза» был А.А. Леонов, который принял участие в открытии макета корабля на аллее Космонавтов 30 мая 2017 года.

Изначально в состав инфраструктуры ЖК «Изумрудные холмы» входил также фитнес-клуб и торговый центр. На текущий момент менеджеры офиса продаж уведомляют, что спортклуб строиться не будет, а торговый центр появится, если найдется инвестор.

В ЖК «Изумрудные холмы» в настоящее время действуют две спортивные секции. В районе напротив ЖК расположен небольшой тренажерный зал. Ближайший бассейн для взрослых находится в 3,5 км, в Красногорском спортивно-оздоровительном центре. В 300 метрах восточнее ЖК «Изумрудные холмы» расположен горнолыжный склон Черневская горка, где можно покататься на горных лыжах, сноубордах, тюбингах.

Паркинг

Огромной проблемой ЖК «Изумрудные холмы» является парковка автомобилей. Небольшие придомовые территории и отсутствие изначально запроектированных многоэтажных паркингов привели к глобальному дефициту парковочных мест. Поскольку улицы внутри жилого комплекса рассчитаны только на одну полосу движения в каждом направлении, парковка на них запрещена – установлены запрещающие знаки, и регулярно работают эвакуаторы. В первоначальных планах ЖК «Изумрудные холмы» была указана многоэтажная надземная парковка, однако впоследствии от этих планов отказались, что привело к дисбалансу количества парковочных мест в соотношении с проданными квартирами.

В ЖК предусмотрены подземные неотапливаемые паркинги на 4 478 машино-мест, при том, что квартир в ЖК – 16 730. Паркинги охраняются довольно посредственно: камеры установлены только на въезде, для контроля въезжающих машин, внутри видеонаблюдения нет. Вход не всегда доступен из подъездов комплекса – в некоторых корпусах вход осуществляется через лестницу с улицы, при этом в настоящее время ни лестница, ни двери в паркинг не запираются и открыты для посторонних.

По словам менеджера офиса продаж, средняя стоимость парковочного места составляет 700-800 тыс. руб., коммунальные платежи за машино-место начисляются в размере примерно 2 тыс. руб. в месяц.

04

Безопасность и сервис

Застройщик обещает огороженную территорию, закрытые дворы без машин и видеонаблюдение. В подъездах предусмотрены помещения для консьержей. При этом в уже сданных домах дворы открыты как минимум первые полтора года (по словам менеджера офиса продаж, за этот срок обычно делают ремонт новоселы), а за установку системы доступа и закрытие дворов по решению собственников застройщик взимает дополнительную оплату – примерно 2-5 тыс. руб. с квартиры в зависимости от количества квартир в огороженном дворе. В некоторых домах срок установки ограждения и системы контроля доступа составил 1,5 года.

Некоторые дворы закрыты весьма своеобразно: так, у корпуса 17 отгорожен небольшой проход в центре двора к детской площадке. Несмотря на декларацию концепции «дворы без машин», назвать их таковыми сложно: в каждом дворе вдоль всех проходов запаркованы автомобили. По словам менеджера офиса продаж, решение о возможности парковки внутри двора принимают сами собственники, однако, учитывая ситуацию с паркингами, из 17 построенных домов только два на текущий момент имеют «дворы без машин».

Аналогичная ситуация с видеонаблюдением. По словам менеджера офиса продаж, в строящихся корпусах камеры будут установлены по периметру огороженного двора, во дворах и холлах, а также на въезде в подземный паркинг. На текущий момент из 17 домов только три имеют систему видеонаблюдения по периметру, во дворах, лифтах и холлах первого этажа. В остальных домах камеры установлены только в холлах первого этажа.

Ранее на входе в закрытые дворы были установлены посты охраны, однако в феврале 2019 года управляющая компания «Эталон» их отменила.

Уже проживающие покупатели квартир в ЖК «Изумрудные холмы» недовольны работой управляющей компании «Эталон». По словам жителей, невысокий уровень качества сервиса и длительный срок выполнения заявок комбинируются с весьма высокими тарифами на ЖКХ и дополнительной оплатой за каждый вид услуги (консьерж, домофон, ограждение, и др.). В среднем, по словам жителей, стоимость квартплаты составляет около 100 руб./кв. м., не включая оплаты за водоснабжение и электричество. В результате средняя квартплата за однокомнатную квартиру составляет около 6 тыс. руб., за трехкомнатную – около 15 тыс. руб.

05

Район

ЖК «Изумрудные холмы» возведен на месте леса и частично на территории деревень Анино и Чернево. С северной стороны комплекс окружен лесным массивом с небольшой речкой, что является одним из главных плюсов жилого комплекса. Входы в лес расположены со стороны корпусов 1-6. У остальных домов, выходящих к лесу, застройщик сделал спуски в овраг в виде лестниц, но вход в лес преграждает река Банька, протекающая по оврагу.

С северо-запада расположено бывшее село Ново-Никольское. С южной стороны до Волоколамского шоссе находятся остатки деревень Анино и Чернево, а также территория автобусного парка, принадлежащая г. Москве. Напротив комплекса за Волоколамским шоссе расположены ЖК и поселок таун-хаусов «Новая Опалиха», филиал Центрального военного клинического госпиталя им. В.В. Вишневского и квартал военного городка госпиталя, далее находится квартал «Столичный», построенный в 2005-2009 гг. За ним расположены здания ПАО «Водоканал» и еще один новый ЖК «Южное Красногорье». Восточнее по обеим сторонам Волоколамского шоссе идут густонаселенные микрорайоны Красногорска – Чернево-1 (застроен в 1970-1990 гг.) и Чернево-2 (1985-2009 гг.).

Однако жилые микрорайоны начинаются в 2 км от единственного выезда из жилого комплекса «Изумрудные холмы», а надземный переход через Волоколамское шоссе содержит подъем и спуск по лестнице на третий этаж, поэтому жители ЖК в первую очередь используют собственную инфраструктуру.

С точки зрения экологии район считается достаточно благополучным. Самым сильным источником загрязнения жители ЖК «Изумрудные холмы» считают загруженное Волоколамское шоссе, проходящее в 50-150 метрах от домов.

06

Транспорт

Транспортная доступность является основной проблемой жилого комплекса. Вдоль территории ЖК «Изумрудные холмы» находятся три остановки общественного транспорта, при этом две из них расположены на Волоколамском шоссе (50-450 метров от домов), и только одна – рядом с ЖК, на улице Игоря Мерлушкина.

Путь к остановкам транспорта, направляющегося в сторону Москвы, пролегает через надземный переход с лестничными спусками и подъемами. До станции метро «Тушинская» Таганско-Краснопресненской линии ехать около 16 остановок, а до «Митино» Арбатско-Покровской линии – 22 остановки. На форуме местные жители отмечают, что в часы пик путь может занять около 1-1,5 часов, поэтому метро пользуется меньшей популярностью, чем электрички. Проезд на маршрутке до платформы «Опалиха» Рижского направления занимает 10-15 минут (8 остановок), до платформы «Тушино» ехать 20 минут, до «Ленинградской» - 27 минут (пересадка на станцию МЦК «Стрешнево»), до «Дмитровской» - 38 минут (ст. м. «Дмитровская» Серпуховско-Тимирязевской линии) и 47 минут до «Ржевской» (ст. м. «Рижская» Калужско-Рижской линии).

Платформа «Опалиха» входит в линию МЦД-2 «Нахабино-Подольск», которую планирую запустить в конце 2019 – начале 2020 года. После запуска МЦД-2 электрички будут ходить чаще и без технологического перерыва. В рекламных буклетах МЦД-2 называют «легким метро».

Для автомобилистов путь до Москвы также непрост – из масштабного по площади ЖК «Изумрудные холмы» есть всего один выезд – на Волоколамское шоссе. Поэтому по утрам пробки начинаются уже на улицах самого комплекса и на светофоре, регулирующем поворот на Волоколамское шоссе в сторону Москвы. Второй выезд, по словам менеджера офиса продаж, обещают открыть после завершения строительства балетной школы. Других выездов из района не планируется.

Рендер от застройщика

Само Волоколамское шоссе считается очень загруженным, при этом многочисленные светофоры в Красногорске, через который проходит путь в Москву, существенно затрудняют движение. Хотя ЖК «Изумрудные холмы» расположен всего в 9 км от МКАД, путь до кольцевой автодороги может занять как 14 минут без пробок, так и до 1,5 часов в «часы пик». Чуть облегчает ситуацию второй путь до МКАД через Пятницкое шоссе (11 км), но и эта дорога в «часы пик» не справляется с нагрузкой.

До Третьего транспортного кольца (ТТК) ехать 22 км по Волоколамскому шоссе и 26 км по Звенигородскому шоссе.

Путь до Кремля на машине без пробок займет около 35 минут, общественным транспортом до станции метро «Китай-город» от «Тушинской» - около 55 минут.