Изменения в законодательстве: Как купить квартиру после 1-го июля?

Не так давно вступили в силу поправки к 214-ФЗ. LIVING узнал, что изменилось для покупателей квартир в новостройках с 1-ого июля 2018 года.

Я собираюсь покупать квартиру сейчас. Законодательство изменилось. Что необходимо проверить первым делом в офисе застройщика?

Приобретая квартиру в новостройке уже после 1-го июля 2018-го, нужно первым делом обращать внимание, когда застройщик получил разрешение на строительство дома, в котором вы собираетесь купить квартиру. «Если разрешение получено до вышеуказанной даты, то застройщик имеет право привлекать деньги граждан и по договору участия в долевом строительстве, и по схеме ЖСК (ЖНК) – если они созданы до этого времени, и с использованием жилищных сертификатов», – поясняет заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский.

Для застройщиков, получающих разрешения на строительство после 1-го июля 2018-го, такой способ привлечения денег покупателей как выпуск жилищных сертификатов отменен. «До минимума ограничен перечень жилищно-строительных кооперативов, имеющих право привлекать деньги граждан для строительства многоквартирных домов. Такое право останется только у ЖСК, созданных в рамках процедуры банкротства компаний-застройщиков, а также у ЖСК, осуществляющих строительство на земельных участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности», – напоминает Олег Островский, полагая, что для пайщиков это решение будет иметь положительные последствия.

Я слышал, что теперь застройщик не сможет получить оплату за квартиру напрямую, только через эскроу-счета?

Пока эскроу-счета застройщики применяют добровольно, но с 1-го июля 2019-го этот механизм привлечения денег станет обязательным. «Это означает, что деньги по каждому в отдельности договору участия в долевом строительстве граждане уплачивают не застройщику, а направляют на специальный эскроу-счет в банк в соответствии с заключенными между банком, застройщиком и дольщиком договорами. Счет эскроу открывается на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве», – говорит эксперт. Воспользоваться деньгами покупателей застройщики смогут только после сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик не выполнит свои обязательства перед дольщиком, банк вернет деньги участнику долевого строительства. Стройка же будет финансироваться за счет кредита, который предоставит банк, открывший застройщику счет эскроу.

Фото: living.ru

А как будет выглядеть новый договор, ведь прежние договоры долевого участия станут не актуальными?

Шаблона нового договора участия в долевом строительстве нет. «И, судя по всему, не будет. Хотя в предыдущей редакции 214-ФЗ было указано, что такой проект договора должен быть подготовлен Правительством РФ. Но, в законе отмечено, что при использовании счетов эскроу в договоре участия в долевом строительстве, кроме общих требований к его содержанию, должны быть дополнительно указаны:

• обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, на открытый в указанном в уполномоченном банке специальный счет эскроу и сведения о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона);
• депонируемая сумма, которая должна быть равна цене договора участия в долевом; строительстве;
• срок условного депонирования денежных средств;
• установленные законом основания перечисления застройщику депонированной суммы и указанный им счет, на который должна быть перечислена депонированная сумма при возникновении таких оснований», – комментирует Олег Островский.

На что еще следует обратить внимание при покупке квартиры?

Чтобы не нарваться на мошенников, по словам Олега Островского, не надо изобретать ничего нового: «Прежде, чем подписывать договор, нужно внимательно изучить разрешительную документацию и проектную декларацию, ознакомиться с правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство, заключением уполномоченного органа о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям 214-ФЗ». Также покупатель должен выяснить, какими способами застройщик страхует свою ответственность перед дольщиками. В зависимости от времени получения разрешения на строительство, ответственность может быть застрахована посредством договора со страховой компанией, поручительства банка, участия застройщика в Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства или использования компанией счетов эскроу при привлечении денег дольщиков.

Фото: living.ru

До подписания договора следует проверить, не является ли застройщик банкротом, нет ли объектов компании в списке долгостроев, нет ли у застройщика многочисленных судебных споров, в том числе с дольщиками.

Кроме этого, Олег Островский советует обязательно проконсультироваться в органах, осуществляющих надзор за долевым строительством (в Санкт-Петербурге – это комитет по строительству). Так, в ведомстве можно узнать, соответствует ли застройщик нормативам финансовой устойчивости (это дополнительное требование к застройщику вводится с 29-го сентября 2018-го независимо от времени получения разрешения на строительство). Также в надзорном органе можно выяснить, соблюдает ли застройщик заявленные сроки строительства.

При этом надо знать, что многие документы застройщик обязан по запросу покупателя представлять для изучения. «Совсем не лишним будет ознакомиться с ходом строительства непосредственно на объекте. Это далеко не полный перечень того, что нужно сделать перед заключением договора с застройщиком, но даже выполнение этих рекомендаций позволит минимизировать риски при покупке жилья в новостройке», – полагает эксперт.

Фото: living.ru

Теперь покупка квартиры в новостройке станет более безопасной?

По мнению эксперта, использование с 1-го июля 2019-го счетов эскроу сделает для застройщика процесс оформления кредита в банке более продолжительным и сложным, нежели просто получение денег от дольщика по ДДУ. «Но, как мне кажется, для граждан, включенных в такую схему, сроки заключения сделки не станут более продолжительными по времени, а вот их права и интересы будут защищены гораздо серьезнее, в том числе за счет более строгого со стороны банка контроля расходования застройщиком полученных от банка денежных средств», – считает эксперт.

О том, как повлияют изменения в законодательстве на стоимость жилья, LIVING писал в одном из последних материалов.