По словам начальника юридического отдела компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Елены Мягкой, еще в первом чтении документ с поправками представлял собой пятистраничную версию, корректирующий наиболее одиозные положения 218-ФЗ (этим законом в прошлом году внесены существенные изменения в 214-ФЗ). Ко второму же чтению новый законопроект разросся до 55 страниц, а к третьему – еще увеличился в объеме. Как результат, принятые в спешке поправки недоработаны, считает эксперт. «Юридическая техника документа оставляет желать лучшего», – комментирует Елена Мягкая.
Фото: living.ru
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая придерживается аналогичного мнения, обращая внимание, что поправки внесены за две недели до их вступления в силу. За такое короткое время последняя редакция законопроекта не могла быть до конца изучена профессиональным сообществом. К тому же спешное принятие не допустило к обсуждению всех участников отрасли: покупателей, застройщиков и риелторов.
Как бы то ни было, все чтения теперь позади и законопроект почти вступил в силу. Ключевые его положения запрещают иные формы привлечения средств граждан в строительство кроме эскроу-счетов. LIVING подробно разбирался в новой схеме покупки квартиры. Документом также вводятся новые требования к застройщикам и страхование средств граждан на сумму до 10 млн руб. Вместе с этим поправки наделяют Минстрой полномочиями контролировать стройки, а Фонд защиты дольщиков (более известный как компенсационный фонд) – дополнительными функциями по мониторингу соблюдения застройщиками установленных требований. Последнее станет возможным благодаря сведениям в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Для этого застройщиков обяжут размещать всю необходимую покупателям информацию не только на своих сайтах, но и в ЕИСЖС. Елена Мягкая считает эти положения ненужными, ведь «полномочий по проверкам уже у всех предостаточно». Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин в свою очередь полагает, что появится дублирование функций местных органов стройнадзора и Фонда защиты прав участников долевого строительства. «Фактически застройщик должен отчитываться перед двумя структурами – местного и федерального уровня. Это создаст ненужное отвлечение кадровых ресурсов девелоперов от основной работы, возможную путаницу, связанную с различными требованиями данных инстанций».
Наконец, еще одно важное нововведение касается уже существующих обманутых дольщиков. Чтобы инвесторы взялись за достройку их домов, вводится упрощенная процедура получения компенсационных участков. Однако, как было сказано выше, не все поправки начнут действовать через день.
Новые правила игры
С 1-го июля этого года вступят в силу изменения в 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам и их структурам. Так, ревизии подверглись финансовые параметры бизнеса: строительным компаниям ограничили определенные расходные статьи, наличие собственных средств и возможность привлекать займы. Теперь собственные расходы застройщиков на аренду, зарплаты сотрудникам, банковское обслуживание и рекламу не должны превышать 10% от общей стоимости проекта. Допускается 20%, но для этого нужно раскрыть консолидированную финансовую отчетность, подготовленную по международным стандартам.
Что касается наличия собственных средств, то на момент подачи проектной декларации на расчетном счете застройщика (счет должен быть единственным) должно находится не менее 10% средств от стоимости проекта. Строительным компаниям разрешается привлекать небанковские займы, но эта сумма не может превышать 20% от проектной стоимости.
Фото: living.ru
Еще одно важное нововведение, вступающее в силу с 1-го июля 2018-го, – ограничение количества разрешений на строительство для одной компании. До третьего чтения это положение звучало как «один застройщик – одно разрешение», но последними поправками депутаты разрешили застройщику иметь несколько разрешений на строительство. Но допускается это только в случае с комплексным проектом, предполагающим несколько очередей и строительство соцобъектов. По мнению Елены Мягкой, настоящая поправка «сделает возможным реализацию проектов застройки обширных территорий без создания бесчисленного количества юридических лиц». Привязка же всех операций застройщика к одному счету «позволит обезопасить дольщиков и проект от вывода средств для нецелевого использования», – добавляет Кирилл Игнахин.
Между тем, самые кардинальные поправки, отменяющие «долевку», вступят в силу через год. С 1-го июля 2019-го застройщики смогут работать только на основе проектного финансирования. Это означает, что деньги покупателей квартир будут храниться на эскроу-счетах в банках. Получить всю сумму застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию. Проценты на вклады на эскроу-счетах не начисляются. «Это хорошо и теоретически должно мотивировать банки к более гуманным ставкам по кредитам на проектное финансирование», – считает Елена Мягкая.
Мария Литинецкая отмечает: «Власти прилагают максимум усилий к тому, чтобы уточнить нормы законодательства, которое уже через год утратит силу, но не создается четких правовых контуров новой системы привлечения средств дольщиков через эскроу-счета».
Цены вырастут, конкуренция снизится?
По предположению начальника управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Елены Гутман, квартиры подорожают на 15-20%. Директор по маркетингу и рекламе ГК «Рассвет» Андрей Гайдуков, прогнозирует: переход на проектное финансирование сулит рост цен на строящееся жилье в пределах 10%. Однако «ожидаемый рост будет связан не только с вступлением закона, но и с другими факторами». Прежде всего, цены повысятся из-за необходимости брать кредиты в банках, в которых процентная ставка на сегодня составляет в среднем 12% годовых. Именно банки, по мнению гендиректора I HOUSE LAB Тимура Каландарова, станут «самыми очевидными выгодоприобретателями», ведь они заработают и на дольщиках, и на застройщиках.
Фото: living.ru
Говоря о возможном подорожании, преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Наталия Рогожина вспоминает: существуют различные оценки, по которым переход на проектное финансирование приведет к росту цен на 10%, 20%, а то и 30%. Однако на рынке есть ограничитель и это – платежеспособность населения, а значит, застройщикам придется принять какие-либо меры по оптимизации затрат. К примеру, строительные компании должны будут разрабатывать более экономные варианты и эффективнее организовывать сам процесс строительства.
Мария Литинецкая отчасти разделяет мнения коллег, не отрицая, что соблюдение всех новых законодательных требований повлияет на себестоимость строительства и политику ценообразования застройщика. «При прочих равных строящиеся объекты должны подорожать, однако готовность девелопера пойти на повышение цен будет зависеть от конкретной ситуации в его локации и бизнесе. Сейчас повышение цен невыгодно застройщикам, ведь оно может снизить активность покупателей», – считает управляющий партнер «Метриум». Скорее всего, по словам Литинецкой, мы увидим эпизодические проявления увеличения цены «квадрата», причем будет это растянуто во времени. Другими словами, день вступления поправок в силу и ближайшие месяцы не станут переломным моментом для рынка в плане роста цен.
Подорожание не произойдет в одночасье отчасти и из-за того, что застройщики впрок запаслись разрешениями на строительство. По оценкам экспертов, уже оформленной разрешительной документации хватит на ближайшие два-три года. В одной Москве с начала года выдано 120 разрешений на строительство многоквартирных домов. «Однако только по трети из них девелоперы начали возведение и реализацию новых жилых комплексов или корпусов в них», – делится статистикой гендиректор Tekta Group Роман Сычёв.
Припасенные разрешения на строительство не только удержат быстрый рост цен, но и не приведут к значительному сокращению числа застройщиков в ближайшее время. Впрочем, «не во всех регионах девелоперский бизнес столь же активен, как в крупных городах. На таких локальных рынках «дореформенные» новостройки быстро будут заменены «пореформенными», – замечает Мария Литинецкая.
Фото: living.ru
В целом, спрогнозировать количество застройщиков, которым придется покинуть рынок, сейчас невозможно. Во многом это обусловлено тем, что компании не афиширует данные о своем подлинном финансовом состоянии. Как следствие, только в прошлом году число банкротств увеличилось в 2,4 раза – финансово несостоятельными стали 350 из 3 100 российских застройщиков.
«Полагаю, что в сопоставимых пределах может увеличиться число проблемных игроков в ближайший год после введения в действие новых норм 214-ФЗ. Другой вопрос в том, что крупные девелоперы едва ли смогут расширять масштабы своего бизнеса и географию присутствия столь же быстро, сколь стремительно будут покидать рынок слабые игроки. Поэтому действительно есть вероятность образования определенного «вакуума» на локальных рынках новостроек, где старые игроки уже не смогут работать в силу недостаточности резервов или неспособности соответствовать законодательству, а крупные девелоперы туда не придут из-за отсутствия интереса к площадкам и потенциалу спроса», – прогнозирует Мария Литинецкая.
Спасут ли поправки уже обманутых дольщиков?
Как убеждена директор по маркетингу и продажам УК «Развитие» Ольга Нарт, упрощенная процедура получения компенсационных участков сама по себе решить полностью проблему обманутых дольщиков не сможет: «Для этого требуется комплексный подход. Однако подобные решения помогают приблизиться к нужному результату, так как в какой-то мере мотивируют инвесторов вкладывать свои средства в сложные проекты». Между тем, вопрос не только и ни сколько в процедурных моментах, а сколько в качестве самих участков, предлагаемых муниципалитетами. «Часто речь идет о не очень ликвидных площадках, которые едва ли позволят реализовать на них проект, способный окупить затраты девелопера на достройку проблемного объекта», – возвращает к реалиям Кирилл Игнахин.
Фото: living.ru
Нет полной уверенности в том, что предлагаемые поправки решат проблему уже обманутых дольщиков, и у Елены Мягкой. «Есть уверенность только в том, что дешевого финансирования строительства после июля 2019 года больше не будет: оно станет дороже, но не факт, что надежнее! Как минимум, с рынка в очередной раз будут вытолкнуты мелкие застройщики, с короткой и неубедительной историей: уполномоченные банки попросту могут отказать им в открытии спецсчетов, либо стоимость их обслуживания станет непосильной ношей для такого застройщика. Идея с эксроу-счетами хороша, только если не принимать во внимание, что банки у нас тоже иногда закрываются по разным интересным причинам и вместо обманутых дольщиков у нас могут, в очередной раз, возникнуть обманутые вкладчики. Звучит это как бы получше (вроде как не последнего жилья лишают), но если принять во внимание, что вклад этот был сделан для приобретения жилья, то сути не меняет», – рассуждает Елена Мягкая.
Кстати, о банках. По мнению Тимура Каландарова, в ближайшее время кредитные учреждения станут приобретать небольших застройщиков. Что же касается самих застройщиков, то самыми «плюсовыми» из них станут входящие в группу компаний, где есть своя банковская структура.