«Северная долина» - масштабный проект от компании «Главстрой-СПб» у станции метро «Парнас». Комплекс неоднозначный, нередко подвергался критике за непродуманность пространства, архитектуры и квартирографии. Тем не менее, в проекте немало неоспоримых преимуществ. Тайный Покупатель посетил один из самых крупных проектов комплексного освоения территорий в Петербурге.
ЖК «Северная долина» строится на обширной территории 270 Га в Выборгском районе Петербурга. Вместе с жилыми домами пояились и новые улицы на карте Петербурга: ул. Фёдора Абрамова, Михаила Дудина, Николая Рубцова, Валерия Гаврилина и Заречная. Ст. м. «Парнас» расположена в шаговой доступности от корпусов комплекса. С одной стороны к жилью примыкает промышленная зона, а с другой – Шуваловский парк.
Застройщик проекта – компания «Главстрой-СПб» - входит в группу «Базовый элемент», принадлежащую Олегу Дерипаске. Застройщик специализируется на проектах комплексного освоения территорий – помимо «Северной долины» он развивает территорию ЖК «Юнтолово» в Приморском районе. Есть законченный проект «Панорама 360» в Адмиралтейском районе Петербурга. Серьезных нареканий к пунктуальности застройщика нет.
01
Квартира и дом
Общая информация
ЖК «Северная долина» - это проект эконом-класса. Всего здесь планируют сдать около 2,7 млн кв. м жилья. Полностью проект планируется завершить к 2021 году. На данный момент известно о 12 этапах проекта, 9 из которых уже достроены и введены в эксплуатацию. В продаже 10, 11 и 12 очередь, которые будут сдаваться поэтапно. 10 этап состоит из двух корпусов от 24 до 27 этажей. Их сдадут в III квартале 2017 года. Очередь №11 – это четыре 26-этажных жилых здания, также со сроком сдачи в III квартале 2017. Из 12-ой очереди выведено в продажу три корпуса высотой в 27 этажей. Их застройщик планирует сдать в IV квартале 2018 года. Дома 10 и 11 очередей в высокой степени готовности – подведены под крышу, ведутся внутренние работы. Дома 12 очереди находятся на стадии котлована.
Архитектура комплекса
Все здания строятся по кирпично-монолитной технологии. Внешний облик однотипный – многоэтажные и многосекционные высотки, облицованные кирпичом бежевого и коричневого цветов. Уже построено 30 таких корпусов. По данным из отдела продаж, планируется возвести еще столько же. Это будет даже не микрорайон, а целый мини-город.
Входные группы выглядят скромно, но чисто и аккуратно: в холле первого этажа на стенах и полу кафельная плитка, на этажах стены оштукатурены и окрашены в бежевый цвет. В парадных устанавливают по 3-4 лифта, в зависимости от секции. Количество квартир на площадке достигает 21.
Информация о квартирах
Сколько всего квартир будет построено во всем проекте, пока сказать нельзя – не опубликована документация на более поздние очереди. Поэтому в этом расследовании Тайный Покупатель рассматривает параметры трёх строящихся очередей. Итак, в 10, 11 и 12 очередях построят 6171 квартиру от студий до трёхкомнатных вариантов. В квартирографии проекта есть студии, но застройщик не выделил их в отдельную категорию и посчитал вместе с «однушками». Их здесь подавляющее большинство – порядка 67%. Примерно 26% - «двушки», остальное (около 7%) занимают трёхкомнатные варианты. Причем, есть корпуса, где просторных «трёшек» нет совсем.
Квартиры передаются дольщикам с чистовой отделкой. Она более чем скромная: это линолеум на полу, в том числе, в санузлах, бумажные обои на стенах в комнатах и кухне, а в санузлах стены просто окрашены водоэмульсионной краской.
Фото группа vk.com/albums-84267476
Самая маленькая квартира в продаже от застройщика – студия 23,7 кв. м. Здесь комната занимает 14 кв. м, прихожая 4 кв. м, совмещенный санузел 4 кв. м. Также в квартире запроектирована лоджия 3 кв. м. Приобрести такой вариант можно за 1 млн 814 тыс. 381 руб.
Самая большая квартира в продаже от застройщика – трёхкомнатная 100,9 кв. м с тремя изолированными комнатами 11,4+14,7+18 кв. м, кухней 14 кв. м, двумя просторными санузлами 9+5,65 кв. м, большим, но не очень функциональным холлом 26,3 кв. м. Также в таком варианте есть балкон 3,5 кв. м. Стоимость такой квартиры составляет 6 млн 626 тыс. руб.
Стоимость
Рассмотрим стоимость квартир в ЖК «Северная долина»:
| Площадь квартир, кв. м | От 23 до 101 |
| Стоимость за 1 кв. м | От 75 000 до 88 500 руб. |
| Квартирография и цены (при 100% оплате) |
студии – от 1906 тыс. руб. (23 кв. м) 1-комнатные - от 2608 тыс. руб. (37 кв. м) 2-комнатные - от 3386 тыс. руб. (46 кв. м) 3-комнатные - от 4884 тыс. руб. (68 кв. м) |
| Отделка | С отделкой |
| Варианты оплаты | Ипотека, рассрочка, субсидии, полная оплата |
| Договор | ДДУ |
Ипотека
ЖК «Северная долина» аккредитован в шести банках: Сбербанк, ВТБ24, «РоссельхозБанк», «Банк «Санкт-Петербург», «Газпромбанк» и «СМП Банк». Например, «РоссельхозБанк» предлагает кредит под 10,25% годовых на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 20%.
Рассрочка
Клиенты компании могут воспользоваться одним из двух вариантов рассрочки платежа.
Первый вариант – беспроцентная рассрочка на 3 месяца. Минимальный первоначальный взнос составляет 10%. В случае, если вносимая сумма превышает 70% стоимости квартиры, предоставляется дополнительная скидка на всю стоимость квартиры в размере 3%.
Второй способ рассрочки – до 12 месяцев, но не дольше планового срока ввода объекта в эксплуатацию. Первый взнос на студии и однокомнатные квартиры от 30%, на двух- и трехкомнатные квартиры от 20%. На остаток начисляется 12% годовых.
Акции и скидки
При полной оплате или ипотеке предоставляется скидка 5%. При рассрочке, если внесено в качестве первого платежа не менее 70% от стоимости квартиры, дисконт составит 3%.
Субсидии
Застройщик принимает материнский капитал, субсидии и сертификаты, а также работает с военной ипотекой.
02
Инфраструктура для детей
Внутри территории ЖК
Застройщик обещает обеспечить квартал достаточным количеством школ и детских садов – здесь построят 11 садиков и 10 общеобразовательных учреждений. На данный момент уже работают два дошкольных объекта и два корпуса школы. В текущем году «Главстрой-СПБ» обещает закончить строительство еще двух садиков.
Во дворах устроены детские площадки. Они оборудованы достаточно просто и скромно, безопасного покрытия на них нет.
Серьезный минус микрорайона – отсутствие полноценной поликлиники для детей. Здесь пока функционируют только коммерческие медцентры и офис врачей общей практики «Полис», где можно получить помощь по полису обязательного медицинского страхования. В квартале планируют возвести полноценное лечебное учреждение, но ближе к окончанию проекта – не раньше 2020 года.
03
Инфраструктура для всех
Внутри территории ЖК
Большая часть первых этажей зданий отданы под коммерческие помещения. По данным застройщика, уже работает более 200 таких объектов коммерции – множество магазинов, аптек, салонов красоты, кафе и прочего. Также коммерческие помещения запроектированы и в строящихся домах. Так что в целом, жильцы микрорайона «Северная долина» имеют достаточно большой выбор объектов.
Открыты в микрорайоне и коммерческие медицинские центры. Поликлинику для взрослых и подстанцией скорой помощи застройщик обещает возвести к 2020 году.
В целом, это вполне самостоятельный микрорайон. Пожалуй, здесь пока не хватает крупного ТРЦ с кинотеатром и гипермаркетом. В отделе продаж Тайного Покупателя заверили, что уже в этом году, напротив станции метро «Парнас» такой центр начнут строить.
Застройщик провел благоустройство территории. Никакого особенного ландшафтного дизайна нет: пешеходные дорожки, скамейки и урны. Также высажены газоны и деревья, но жильцам придется подождать несколько лет, пока эти небольшие саженцы вырастут, и дворы «Северной долины» станут зелёными. Кроме того, застройщик обещает разбит собственный парк вдоль улицы Заречной. Но случится это ближе к окончанию проекта.
Паркинг
В «Северной долине» существует большая проблема с парковочными местами. В 12 очередях запроектировано 2625 машиномест в подземных паркингах. В то время как в этих же домах строится порядка 33 тыс. квартир. Очевидно, что несоответствие более чем внушительное. Тем не менее, в отделе продаж компании «Главстрой-СПб» Тайного Покупателя заверили, что в уже существующих подземных гаражах остаются не занятыми около 1/3 мест. Жильцы комплекса не приобретают их в собственность –стоимость составляет порядка 400 тыс. руб., аренда – 5,5 тыс. руб. в месяц. Мест на открытых стоянках для всех не хватает, и здесь нередко можно встретить автомобили, стоящие на газонах или тротуарах. Рядом со строящимися очередями будет возведен многоуровневый гараж, но не раньше 2019 года.
04
Безопасность и сервис
Комплекс масштабный, и оградить его забором достаточно сложно, да и застройщик такой задачи не ставил. В парадных есть места для консьержей, а также диспетчерские, связанные с управляющей компанией. Все парадные оборудованы домофонами. По периметру, на входах в парадные, в лифтовых холлах и на лестничных клетках установлены камеры видеонаблюдения.
Обслуживанием домов занимается управляющая компания от застройщика. Серьезных претензий к её работе жильцы не имеют.
05
Район
Окружение района
Помимо «Северной долины», на Парнасе строятся еще несколько жилых комплексов. Но их совокупная площадь меньше, чем КОТ от «Главстрой-СПб». Тем не менее, разной степени готовности здесь ЖК «Бумеранг» от компании «36 Трест», ЖК «Паркола» от компании «Патриот-Нева», проблемный ЖК «Моя стихия» (ныне ЖК «Парнас») от O2 Development, «Три апельсина» и «На Заречной» от Normann и другие. Но все же, среду формирует «Северная долина» - именно там построены большинство объектов социальной и торговой инфраструктуры.
Внешняя инфраструктура района
Фактически, в районе нет внешней инфраструктуры – здесь все построено заново и почти всё – компанией «Главстрой-СПб». Например, школы и детсады, магазин, медицинские и фитнес центры. Торговые и сервисные объекты работают в коммерческих помещениях на первых этажах. Также здесь построен небольшой торговый комплекс с магазинами одежды, обуви, детских и спортивных товаров, а также кафе и рестораном.
Для более крупных покупок можно съездить в торгово-развлекательный комплекс «МЕГА-Парнас», а за развлечениями удобно ездить в ТРК «Гранд Каньон». Там есть и кинотеатр, и большая зона развлечений для детей с театром, и большой выбор магазинов. До обоих центров дорога на машине занимает 5-10 минут. Также в 3,5 км от комплекса находится гипермаркет «Лента». Туда можно доехать на машине примерно за 8-12 минут. Вдоль проспектов Энгельса и Просвещения также расположено множество школ и детских садов. Пешком до ближайших образовательных учреждений идти долго – около 40 минут. Удобнее на общественном транспорте – это займет около 25 минут.
Рекреационные зоны
Неподалеку находится просторная и благоустроенная зелена зона – Шуваловский парк. Для жителей «Северной долины» дорога туда займет от 10 до 25 минут в зависимости от корпуса. Для строящихся очередей это будет неблизкий путь примерно в 2,5 км.
Промышленные зоны
Рядом с комплексом действует промышленная зона «Парнас». По мнению экологов, опасных производств там нет, и серьезной опасности для здоровья жильцов она не представляет. Гораздо больший вред окружающей среде наносят выхлопы автомобилей – неподалеку проходят магистрали с интенсивным трафиком (пр. Энгельса и КАД). Кроме того, жильцы «Северной долины» жалуются на неприятные запахи, доносящиеся со свалки в Новоселках и иловых отстойников Водоканала.
06
Транспорт
Для пешеходов
В микрорайоне есть своя станция метро – «Парнас». От первых корпусов «Северной долины» до нее идти 5-7 минут. А вот жильцам последних очередей придется идти пешком около 2 км. Можно доехать и на общественном транспорте – по кварталу курсируют маршрутные такси. При желании, можно добраться и до ст.м. «Проспект Просвещения».
Дорога до центра Петербурга на общественном транспорте займет около часа.
Для автомобилистов
Пока выехать из «Северной долины» можно только через улицу Михаила Дудина на проспект Энгельса. Очевидно, что это создает серьезные проблемы для въезда и выезда из микрорайона, особенно в часы пик. При желании можно проехать от проспекта Энгельса до ул. Фёдора Абрамова по 4-му Верхнему переулку, но дорога там плохая и на легковом автомобиле вряд ли будет комфортно.
Центр Петербурга от домов «Северной долины» находится далеко – дорога на машине займет не меньше 40-45 минут. Ближайшая развязка с КАД находится на пересечении с пр. Энгельса. Без пробок туда можно доехать меньше чем за 10 минут.
Перспективы
LIVING уже подробно описывал транспортные перспективы микрорайона. Например, в скором времени должен появиться еще один выезд на пр. Энгельса – через ул. Николая Рубцова. Правда, сделать это должны были еще в 2015 году, но пока выезд так и не открыли. В отделе продаж Тайного Покупателя заверили, что это произойдет уже в этом году.
Еще одна дорога должна значительно облегчить выезд из квартала – это Заречная улица, которая в перспективе соединится с Выборгским шоссе. Когда будет реализован этот проект пока не известно.
Итоги
ЖК «Северная долина» еще долго будет вызывать споры между поборниками комфортных и красивых кварталов Петербурга и теми, кто видет в кварталах «Северной долины» доступное жилье рядом с метро. Вот и оценка Тайного Покупателя получилась ровно посередине. Конечно, квартал очень напоминает муравейник с нагромождением многосекционных высоток, где каждое свободное пространство двора занято машинами, и для того, чтобы пройти, например, с детской коляской, придется лавировать между ними. Кстати, транспортная проблема называется местными жителями как одна из основных.
Тем не менее, здесь уже работает практически вся необходимая инфраструктура: много магазинов, аптек, салонов красоты, есть спортклуб. Но все же, пока не хватает мест в открытых школах и детских садах. Также во дворах не хватает зелени, но деревья посажены, и остается ждать, когда они вырастут.
