Что же такое комфорт-класс
Напомним, что на рынке нет обязательной классификации новостроек, и застройщики сами определяют статус своего объекта. На что обратить внимание при выборе жилого комплекса, чтобы не попасться на маркетинговые уловки и не заплатить больше? Ведь если сравнивать стандарт-класс и комфорт, разница в цене бывает существенной. «При сравнимых характеристиках локации и стадии строительства цены на недвижимость комфорт-класса на 10-30% выше, чем в стандарт-классе», - комментирует Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости Sezar Group.
«На качество проживания влияют характеристики, которые в свое время позволили отделить «комфорт» от «эконома»: благоустроенная придомовая территория, общественные помещения с лобби, колясочными, входами на уровне земли и т. д. При этом, стремясь уложиться в ограниченный бюджет, покупатели готовы пожертвовать экологическим и социальным благополучием района. Однако не стоит недооценивать эти факторы. Без сомнения, они сильно влияют на уровень комфорта. Поэтому массовые проекты, которым удается сочетать в себе доступные цены и престижную локацию, выгодно выделяются на рынке недвижимости», - рассказал Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»).
В помощь дольщикам российская Гильдия риэлторов разработала классификационную таблицу. LIVING разобрал ее основные параметры.
Архитектура
Для бюджетного жилья характерно использование серийных проектов – дома в разных жилых комплексах строятся по одному и тому же проекту, меняется лишь отдельные параметры: например, цветовая гамма.
Для комфорт-класса требования должны быть выше. Как правило, застройщик предлагает индивидуальные или усовершенствованные серийные проекты, с интересными фасадами, переменной этажностью и прочими архитектурными деталями.
Застройщики часто лукавят, выдавая серийные проекты за индивидуальные. Поэтому при выборе новостройки стоит присмотреться к другим проектам компании, сравнив их внешний облик. Необычная архитектура всегда будет выделять ваш будущий дом из массы новостроек рядом.
Из чего построен дом
В классификации, предложенной Гильдией, этот пункт называется «Несущие и ограждающие конструкции». Проще говоря, речь идет о материалах, из которых строится дом. Для стандарт-класса ограничений нет – как правило, застройщики предпочитают панельную технологию. Она дешевле и позволяет возвести дом в кратчайшие сроки.
Для «комфорта» рекомендованы сборные железобетонные, бескаркасные из керамического кирпича и монолитно железобетонные каркасные дома. Проще говоря, старые добрые монолитные и монолитно-кирпичные технологии. LIVING уже подробно рассматривал разницу между этими технологиями строительства.
Безусловно, строительные технологии шагнула далеко вперед, и современные панельные дома сильно отличаются от советских штамповок. Однако у монолитных жилых комплексов есть неоспоримый плюс – в таких домах можно запроектировать самые разнообразные планировки. Так что у покупателя будет выбор и простор для фантазии при обустройстве своего жилья. Кроме того, благодаря этой технологии у застройщика есть возможность реализовать смелые архитектурные решения – это и эркеры, и каскадные фасады с террасами, и декоративные элементы.
Высота потолков
Для стандарт-класса допускается любая высота потолков. В новостройках комфорт-класса рекомендованная высота – от 2,7 м. Этим параметром застройщики часто пренебрегают, а покупатели не всегда придают ему значения – сложно представить объемы будущей квартиры, если она пока существует в виде планировки на бумаге. Тем временем, высокие потолки визуально расширяют пространство помещений. Как правило, в таких квартирах и окна больше – таким образом, она становится более светлой.
Меж тем, во многих новостройках комфорт-класса высота потолков составляет 2,6 м, что, конечно, недотягивает до рекомендованного параметра. И разница всего в 10 см – весьма существенна.
В тоже время есть жилые комплексы, позиционирующиеся в сегменте «комфорт», где высота потолков 2,9-3 м. Например, ID Мурино, ЖК « Legenda Дальневосточного», «Ренессанс» и другие.
Отделка мест общего пользования
К внутреннему оформлению бюджетных объектов требований нет, а для комфорт-класса подразумевается «улучшенная» отделка. Правда, разъяснений в предложенном Гильдией документе нет, поэтому каждый застройщик понимает качественную отделку по-своему.
Очевидно, что для оформления парадных и холлов на первом этаже застройщик должен как минимум разработать индивидуальный дизайн-проект – тогда отделка точно будет нестандартной и уникальной. Не лишними будут и дополнительные элементы декора – подсветка, репродукции или панно на стенах. Кроме того, важным критерием является площадь внутренних холлов – эти параметры прописаны в проектной декларации, так что будущий дольщик без проблем может узнать перед покупкой квартиры, насколько просторной будет парадная. В этом же документе есть информация о наличии или отсутствии колясочных, такие помещения – также неотъемлемый атрибут новостройки комфорт-класса.
Никаких малометражек
Согласно представленной Гильдией классификации, в комплексе комфорт-класса не должно быть студий менее 28 кв. м, 1-комнатных квартир менее 34 кв. м, двушек менее 50 кв. м и трешек менее 65 кв. м. Площадь кухни также регламентирована – не менее 8 кв. м. На деле стоит обратить внимание на квартирографию новостройки в целом: чем больше просторных квартир, тем больше вероятность, что в доме будет тише, спокойнее и проще с парковками. Просторные квартиры, как правило, покупают для постоянного проживания, в отличие от небольших студий и однушек, которые являются стартовым вариантом. В доме, где избыток таких планировок, довольно много квартир на этаже, соседи постоянно меняются, т.к. такие варианты идут под сдачу. Поэтому предпочтительнее, когда дом хотя бы на половину состоит из многокомнатных квартир или планировок большой площади.
Инженерное обеспечение
В документе указаны лишь общие рекомендации для комфорт-класса: 10 КВт на квартиру и центральное отопление. На практике хорошим маркером может послужить система разводки отопления. Если трубы по старинке тянутся вдоль стены (вертикальная разводка) - застройщик явно сэкономил. Намного привлекательнее с эстетической точки зрения будет горизонтальная разводка труб, когда система отопления надежно спрятано в стяжке пола.
Многие застройщики в сегменте комфорт-класса шагнули еще дальше и предлагают покупателям технологию «умный дом», а также системы очистки воды и воздуха. Это добавляет квадратным метрам стоимости, но позволяет экономить на дальнейшей эксплуатации жилья.
Придомовая территория двора и безопасность
Для новостроек стандарт-класса применимы нормы законодательства – в каждом регионе они свои. Однако, как правило, застройщики обязаны провести благоустройство территории, высадить газоны, обустроить детские площадки и зоны отдыха, проложить дорожки.
В классификации Гильдии рекомендации несильно отличаются от требования закона. К перечисленному выше добавилось: огороженная территория, консьерж и домофоны. Некоторые застройщики идут дальше и обустраивают во дворах многофункциональные общественные зоны.
Все эти параметры, конечно, добавляет комфорта. Однако это влияет и на стоимость жилья. К тому же, обслуживание дома комфорт-класса будет обходиться дороже. «Разница между коммунальными услугами может составлять от нескольких сотен до пару тысяч рублей. Все зависит от многих факторов, в первую очередь, от тарифов, от количества квартир в доме, от дополнительных опций, которые присутствуют в доме. В комфорт-классе дополнительные расходы могут быть обусловлены наличием консьержа, обустроенными детскими и спортивными площадками, досуговыми зонами» - рассказывает генеральный директор «Концерна РУСИЧ» Борис Лесков.
Копейка рубль бережет
В поисках покупателя застройщики предлагают много различных опций, которые лично вам, возможно, не нужны. Например, зачем переплачивать за зону хранения велосипедов или лапомойку для собак, если у вас нет ни велосипеда, ни собаки. Лучше присмотреться к проектам, где больше внимания уделено общим зонам отдыха. Сэкономить можно и на сложной архитектурой и дизайнерской отделкой холлов, выбрав новостройку проще, хотя эти детали влияют на комфорт и последующую ликвидность объекта.