Перейти к основному контенту
ГлавнаяСтатьиЗнаниеМонолитный или панельный: какой дом выбрать?

Монолитный или панельный: какой дом выбрать?

LIVING изучил технологии строительства и разобрался в плюсах и минусах каждой из них.

В первом квартале 2018 года каждый второй строящийся дом массового сегмента в Петербурге и Ленобласти возводился по кирпично-монолитной технологии. К такому выводу пришли аналитики Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». При этом доля панельных новостроек составляет всего 12%, а кирпичных домов и того меньше – только 3%. LIVING разобрался, почему кирпично-монолитная технология становится все более популярной, и в каких домах жить комфортнее.

Какие существуют технологии строительства многоквартирных домов?

По данным Национального объединения застройщиков жилья, 32% строящихся площадей в России возводится с применением кирпично-монолитной технологии, 21,8% квадратных метров – чистый монолит, 19% площадей застройщики возводят из кирпича, 13,8% рынка занимают панельные дома. Застройщики применяют и другие технологии – например, в строительстве используется кирпич, бетонные блоки и дерево. Однако доля таких домов в массовом сегменте жилья минимальна.

Считается, что монолитная технология позволяет создавать уникальные строительные объекты и строить квартиры с необычными планировками. При этом застройщики, как правило, облицовывают наружные стены из монолитного бетона кирпичом – отсюда и название – «кирпично-монолитная технология». Полностью монолитные дома встречаются реже: эта технология обычно используется для возведения высотных зданий, которые должны быть максимально прочными и устойчивыми.

В основе панельной технологии – применение готовых бетонных элементов наружных стен, которые собираются на месте, как конструктор.

Монолитный или панельный: какой дом выбрать?

Бытует мнение, что самые надежные дома – из кирпича. Разве это не так?

Традиционно в России кирпичный дом считался лучшим по сравнению с панельным или монолитным. Однако строительство кирпичных домов на сегодняшний день экономически менее выгодно для застройщиков.

«Наибольший комфорт проживания дают кирпичные дома, так как кирпич – экологически чистый материал и производится из натуральных природных компонентов. Тем не менее, сегодня немногие застройщики работают с кирпичом. Одна из причин – высокая стоимость материала, другая – ограничение по этажности, поскольку кирпич – тяжелый материал и из него редко строят дома выше девяти этажей», - поясняет директор по маркетингу и рекламе ГК «Рассвет» Андрей Гайдуков.

Кирпичная технология строительства считается устаревшей и не всегда отвечает современным требованиям покупателей и застройщиков. Как отмечает директор по развитию строительства компании «ЮИТ» в России Александр Рыбкин, новые технологии позволяют сделать качественный дом из готовых панелей или монолитного каркаса, в котором можно применить любые решения, удовлетворяющие жильцов. «Пожалуй, для многоэтажного кирпичного дома даже существуют определенные ограничения, связанные с решениями по квартирографии, например, пролет между несущими стенами имеет ограничения по длине», - добавляет эксперт.

Какая из существующих технологий позволяет строить дома быстрее?

В России действует СНиП 1.04.03-85, в котором указаны «нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений». Так, например, согласно стандартам, на строительство шестнадцатиэтажного крупнопанельного дома площадью 18 тыс. кв. м должно уйти 9,5 месяцев, каркасно-панельного – 10,5 месяцев, монолитного – 16 месяцев. Однако, как отмечает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, современные технологии монолитного домостроения благодаря усовершенствованным опалубкам позволяют строить дома с такой же скоростью, как и панельные здания – до одного этажа в неделю.

Монолитный или панельный: какой дом выбрать?

Между тем, как отмечает эксперт, панельный дом редко строится выше 17 этажей, зато монолитный, наоборот, чаще всего превосходит данную отметку. Вот почему на его строительство обычно уходит больше времени.

А какие дома дешевле в строительстве?

Панельное строительство обходится застройщику дешевле, чем монолитное за счет того, что плиты, из которых строится объект, отпечатываются на домостроительных комбинатах, и строительным компаниям остается лишь довезти их до нужного места и собрать на месте, как конструктор.

«Такие дома более дешевы в производстве, но и при дальнейшей реализации они будут продаваться дешевле, поскольку качество панельного жилья в любом случае будет уступать монолитному», - считает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик.

Возведение панельных домов более выгодно для застройщиков за счет сокращения технологического цикла строительства. «Главное, что сегодня отличает в себестоимости разные технологии – это стоимость денег. И, соответственно, чем короче технологический цикл возведения здания, тем ниже его себестоимость. И панельное домостроение в данном случае выигрывает у каркасно-монолитного около года, а у кирпичного – в районе 1,5 лет. Если взять стоимость объекта в несколько миллиардов и умножить на 12-13% стоимости денег, то очевидно, что разница составляет сотни миллионов, - поясняет заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой» Антон Ширяев.

По оценкам экспертов «Метриум», разница в стоимости квадратного метра в монолитных и панельных домах составляет около 34%. Так, в Москве средняя стоимость квадратного метра в панельном доме на первичном рынке в массовом сегменте составляет 119 480 рублей, бюджет покупки – 6 633 200 рублей. В монолитных домах – 160 300 рублей и 9 366 100 рублей соответственно. Хотя, как добавляет Мария Литинецкая, в рамках одного проекта разница может быть не столь существенной.

«Например, в ЖК комфорт-класса «Гринада» («Группа ПСН») одновременно возводятся как монолитный, как и панельный корпус, причем оба здания находятся на стадии отделки фасада. На старте продаж средняя стоимость квадратного метра в монолитном доме – 138 тыс. рублей, в панельном – 130 тыс. рублей. При этом любопытно, что самая дешевая квартира в старых границах Москвы (2,9 млн рублей) представлена именно в монолитном доме», - отмечает Мария Литинецкая.

В чем же разница между монолитными и панельными домами для жильцов?

Эксперты отмечают, что границы между разными типами домостроения постепенно стираются, и многие покупатели вообще с первого взгляда не отличат «панель» от «монолита». Впрочем, разница все же есть.

Монолитный или панельный: какой дом выбрать?

К преимуществам монолитного домостроения застройщики относят отсутствие швов в стенах, благодаря чему срок эксплуатации таких домов составляет 150 лет. Также девелоперы, строящие монолитные проекты, фактически не ограничены в архитектурных изысках, ведь наружные стены монолитного дома могут быть любыми – монолитными, кирпичными и даже панельными. Жильцы тоже могут затевать в монолитных домах разные перепланировки, потому что в квартирах мало несущих стен.

Однако и у панельных домов есть преимущества. Например, жителям «панелек» внутренняя отделка, как правило, обходится дешевле.

«Строительство по типу конструктора априори подразумевает в итоге ровные полы и стены с разведенной проводкой. В монолитном же доме только на заливку стяжки придется потратить от 50 тыс. рублей для средней однокомнатной квартиры до 150 тыс. для стандартной трешки. К тому же, приходится с нуля прокладывать проводку, а значит, – штробить и выравнивать стены», - предупреждает Мария Литинецкая.

В советское время панельные дома считались холодными, с плохой звукоизоляцией. Что изменилось с тех пор?

Эксперты строительного рынка уверяют, что современные «панельки» отвечают всем требованиям взыскательных покупателей. Технологии позволяют делать панельные дома теплыми и тихими. «Панельные дома, как и построенные по другим технологиям, отвечают принятым строительным нормам. Разумеется, бывают отклонения, связанные с качеством строительства того или иного дома, которые больше зависят от компании-застройщика, чем от применяемой технологии», - отмечает старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов.

По словам генерального директора ООО «Новые Ватутинки» Александра Зубца, современная панель сильно отличается от советской – она утеплена и имеет большую толщину. «Помимо этого, отделочные материалы позволяют при ремонте квартиры усилить шумоизоляцию, обшив стены специальным покрытием. Поэтому опасения клиентов в отношении недостатков панельных домов беспочвенны», - считает Александр Зубец.

Покупатели квартир в панельных зданиях часто опасаются однотипности, которая характерна для домов советской постройки. Но и этот миф застройщики готовы развенчать.

Монолитный или панельный: какой дом выбрать?

«Современные панельные дома могут отличаться цветом, конфигурацией, «нарезкой» квартир и т.д. Благодаря облицовке фасадов здания приобретают индивидуальность», - уверяет Александр Зубец.

Какая технология дает бОльшую погрешность при строительстве?

По словам экспертов, наибольшую погрешность дает монолитная технология. «Особенно велика вероятность незапланированного уменьшения или увеличения площади квартиры в монолитных зданиях, возводимых по индивидуальному проекту. Это связно с тем, что все монолитные элементы здания создаются практически с нуля прямо на стройплощадке», - поясняет Мария Литинецкая.

Как застройщик определяет, из чего строить дом?

Выбор технологии строительства индивидуален для каждого проекта. Главный фактор – экономическая целесообразность и адекватность запросам покупателей.

«Застройщик определяет для себя, какой тип строительства он будет использовать в зависимости от места, где будет стоять его новый ЖК, - поясняет Алексей Зубик. - Если объект будет расположен в необжитом, слабо развитом районе, с плохой инфраструктурой и транспортной доступностью, то компания предпочтет строить панель, поскольку она сможет установить на нее минимальную цену, и тем самым привлечь клиентов, ориентирующихся на максимально доступное жилье. Монолит же строят в более престижных районах, а также в том случае, если в том месте, где собирается возводиться новый ЖК, другие застройщики уже построили ряд монолитных объектов. Это связано с тем, что при наличии по соседству монолита, панельные дома могут выдерживать конкуренцию только за счет низкой цены».

В каком доме выгоднее покупать квартиру для последующей перепродажи?

Инвестиционная привлекательность жилья зависит от множества факторов, включая расположение дома, тип квартиры и отделку. Если речь идет о конкурентном сегменте недвижимости, то технология, по которой возведен дом, тоже играет роль. Как подсчитали в Центре оценки и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», за последний год жилье в панельные домах подешевело почти на 7%. При этом цены на квадратные метры в кирпично-монолитных домах снизились всего на 2,1%. Так что в массовом сознании ценность кирпично-монолитных зданий пока выше, чем панельных.

ПОМОЩЬ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ОТ LIVING

ПОМОЩЬ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ОТ LIVING

Доверьте Living решение своего квартирного вопроса! Мы поможем вам купить или продать квартиру, проверить юридическую чистоту, подготовить все документы, оформить выгодную ипотеку и заключить безопасную сделку.

Выбрать услугу