Микрорайон «Домашний» застройщика «ПСН Групп» находится между Донецкой улицей, Курьяновской набережной и железнодорожной веткой Курского направления Московской железной дороги в районе Марьино Юго-Восточного округа г. Москвы. Микрорайон окружает территория промзоны «Люблино-Перерва», в которую входят железнодорожные предприятия и РТС «Курьяново», расположенная в 200 метрах от домов ЖК «Домашний». Дома первой очереди уже сданы и заселены, сейчас возводится вторая очередь. На месте микрорайона ранее располагались склады предприятия «Мосстройснаб», которое в настоящее время выступает в роли застройщика.
Группа ПСН образована в 2000 году и осуществляет девелоперскую деятельность и управление недвижимостью. Из шести объектов компании сданы два: ЖК комфорт-класса Sreda и элитный комплекс апартаментов I’M на Садовом. В Сети можно найти как положительные, так и негативные отзывы. В частности, покупатели жалуются на качество отделки и длительные сроки исправления недостатков, изменение проектов ЖК после покупки и даже после получения квартир: так, в ЖК Sreda вместо обещанного парка застройщик решил возвести еще несколько домов, в этом же комплексе изначально были обещаны школа и детский сад, которые до сих пор не построены. Есть сданные корпуса в ЖК «Гринада» и «Полянка, 44».
Также некоторые дома сданы с просрочкой: в остальных случаях сроки сдвигались минимум на квартал. Аналогичная ситуация и в ЖК «Домашний» - например, сроки ввода в эксплуатацию корпуса 1 первой очереди были перенесены с I квартала 2018 (проектная декларация от 20.07.2017) на I квартал 2019 (проектная декларация от 28.12.2018).
Застройщиком ЖК «Домашний» является АО СЗ «Мосстройснаб», заключившее договор на аренду земли с московским Департаментом городского имущества до 2024 года. Как указано в проектной декларации, застройщик имеет связь с Группой ПСН, при этом единственным учредителем застройщика в настоящий момент является кипрская компания Lafiterso Holdings Ltd.
01
Квартира и дом
Архитектурную концепцию ЖК «Домашний» разработала нидерландская компания MLA+. Дома разновысотные и окрашены в яркие контрастные цвета. Однако застройка довольно плотная и издалека прослеживается сходство с типовыми панельными корпусами ГК ПИК.
ЖК «Домашний» включает в себя восемь монолитных домов переменной этажности от 6 до 32 этажей, два детских сада и здание школы. В домах первой очереди размещен одноуровневый подземный паркинг, а сами корпуса имеют высокий класс энергоэффективности - А. Корпуса второй очереди будут относиться к классу энергоэффективности B.
Рендер от застройщика
В ЖК «Домашний» запланировано три очереди строительства: первая очередь уже сдана, корпуса 1 и 2 второй очереди планируются ко вводу в эксплуатацию в I квартале 2020 года, корпус 3 этой же очереди – в I квартале 2021 года. Возведение третьей очереди еще не начато, поэтому документация на эти дома отсутствует. На макете застройщика к третьей очереди относятся еще 3 дома.
В 1 и 2 корпусах второй очереди ведутся отделка фасада и внутренние работы, 3 корпус находится на этапе монтажа средних этажей.
В подъезды можно попасть как с улицы, так и со двора. В результате перепада высоты между дворовой и уличной территорией практически во всех подъездах предусмотрены ступени. При этом пандусы есть не везде – в некоторых подъездах из-за узких лестниц разместить пандусы просто невозможно.
В подъездах запроектированы помещения для консьержей и колясочные, отделка холлов выполнена в современном стиле, предусмотрено панорамное остекление входа. В сданных домах помещения для консьержей и колясочные в настоящее время не функционируют – по словам менеджера офиса продаж, колясочные еще предстоит оборудовать креплениями для велосипедов. Это будет сделано только после заселения дома. В настоящее время помещения закрыты – по словам менеджера офиса продаж, ими никто не пользуется. Также не до конца выполнено обустройство холлов в подъездах – например, разместить мебель в зонах ожидания планируют через несколько лет. Задержку застройщик объясняет заботой о сохранности оборудования – собственники делают ремонт и могут повредить элементы интерьера.
При этом стоит отметить, что многие покупатели давно закончили ремонтные работы и живут в домах первой очереди, однако так и не получили пока обещанного сервиса. Оценить отделку подъезда в сданных домах тоже не удастся – все стены зашиты специальными панелями, предотвращающими их порчу на время массового ремонта.
В подземном этаже каждого корпуса запроектированы кладовые помещения площадью от 2 до 6 кв. м. Стоимость кладовой начинается от 120 тыс. руб./кв. м.
На этаже располагается от 3 до 8 квартир, в каждой секции устанавливают 1-3 лифта, включая один грузопассажирский. При этом застройщик использует лифты Otis и КМЗ, порой совмещая их даже в одном доме: например, в корпусе 3 второй очереди в 31-этажной секции будут установлены лифты Otis, а в остальных – КМЗ. При этом стоит отметить, что для уже сданных домов проблема доступа к квартирам стоит достаточно остро – на просмотре квартиры лифта пришлось ждать более 15 минут, при этом световая индикация кнопок и этажного табло отсутствовала, а из трех лифтов были запущены только два. Попасть на этаж по лестнице удастся только жителям дома – для доступа на лестницу требуется ключ, выдаваемый управляющей компанией. Гостей придется встречать.
Информация о квартирах
В домах первой и второй очереди 3837 квартир, но распределение квартир отличается для разных очередей. Так, в первой очереди лидируют одно- (42%) и двухкомнатные квартиры (38%), далее идут студии (10%), трех- (9%) и четырехкомнатные (менее 1%) квартиры. Во второй очереди распределение более равномерное, хотя однокомнатные квартиры остаются лидерами (42%), но доля двух- и трехкомнатных квартир почти одинакова (25% и 23% соответственно), а студии занимают менее 8%. На долю четырехкомнатных квартир приходятся 2%.
Среди планировок присутствуют кухни-гостиные – европланировки, квартиры с выделенной под гардеробную зоной и эркерами, два санузла в трехкомнатных планировках. Балконы и лоджии отсутствуют, но в угловых квартирах запроектировано до четырех окон в одной комнате, что обеспечивает повышенную инсоляцию. Высота потолков квартиры без отделки – 2,80 м. Расстояние от пола до подоконника составляет 60 см, а высота оконного блока – 180 см.
Подавляющее большинство квартир продаются без отделки, но застройщик предусмотрел несколько секций с ремонтом. Покупателям на выбор предлагалось два вида отделки: «домашняя» и «уютная», но сейчас тип отделки будет зависеть от выбранной квартиры. Оба варианта можно увидеть в шоу-руме офиса продаж.
В состав отделки входит возведение и оклейка обоями стен, окраска потолков, укладка ламината и плитки или керамогранита на пол, установка плинтусов, отделка санузла плиткой и установка сантехнического оборудования фирмы Jika, акриловой ванны и полотенцесушителя, разводка электрики по квартире с установкой выключателей и розеток, а также межкомнатные двери.
Выбрать подходящую планировку и узнать цены можно на LIVING. Так, однушка без отделки площадью 32 кв. м, расположенная в строящемся доме, обойдется в 5 млн 736 тыс. руб.
Стоимость
|
Площадь квартир |
От 27,4 до 93,8 кв.м |
|
Стоимость за 1 кв.м |
От 120 до 190 тыс.руб./кв.м |
|
Квартирография и цены |
студии – от 5165 тыс.руб. (27,4 кв.м) 1-комнатные - от 5441 тыс.руб. (29,4 кв.м) 2-комнатные - от 7496 тыс.руб. (45,7 кв.м) 3-комнатные - от 10692 тыс.руб. (74 кв.м) 4-комнатные – от 11305 тыс.руб. (76 кв.м) |
|
Отделка |
без отделки, чистовая |
|
Варианты оплаты |
Ипотека, рассрочка, материнский капитал, полная оплата |
|
Договор |
ДДУ, ДКП |
Как купить
Продажа квартир в домах второй очереди осуществляется по ФЗ-214 через ДДУ, в домах первой сданной очереди – путем заключения договора купли-продажи (ДКП).
Ипотеку предоставляют 13 банков, включая Сбербанк, ВТБ, Росбанк, Открытие. Наиболее выгодную программу предлагает банк «Открытие» при ставке от 8,1% годовых и первоначальном взносе от 20% на срок до 30 лет. В ипотеку можно включить материнский капитал.
Пожать заявку онлайн можно на LIVING. Например, для покупки в ипотеку однушки 32 кв. м понадобится 1 млн 147 тыс. первоначального взноса. На срок 15 лет и ставке 9,5% ежемесячный платеж составит 46 547 руб.
При покупке квартиры в ипотеку или полной оплате предоставляется скидка в 2%.
Застройщик предлагает беспроцентную рассрочку с ежемесячным или ежеквартальным погашением при первоначальном взносе от 50%. Максимальный срок рассрочки – один квартал, в котором выбранный корпус вводится в эксплуатацию. В связи с этим в текущий момент рассрочка предоставляется только при покупке квартиры в корпусе 3 второй очереди.
Для покупки квартиры необходимо заключить договор стоимостью в 1% от цены квартиры. После заключения договора цена фиксируется на 14 календарных дней при покупке в ипотеку, и на 7 календарных дней при полной оплате или покупке в рассрочку. Стоимость договора учитывается в цене квартиры. Потенциальные покупатели, которые оплатили договор, но в дальнейшем отказались от покупки квартиры жалуются, что после подтверждения возврата приходится очень долго ожидать поступления денег на счет. Поэтому стоит серьезно подумать, прежде чем заключать договор. Кроме вышеуказанного договора, при покупке потребуется также оплатить услуги регистрации договора и права собственности: 32 тыс. руб. за квартиру, 17 тыс. руб. – за кладовую и 25 тыс. руб. – за машино-место.
02
Инфраструктура для детей
На территории ЖК «Домашний» застройщик устанавливает детские и спортивные площадки с безопасным покрытием.
Также в составе комплекса должны быть построены два детских сада по 190 мест – первый из них обещают сдать в III квартале 2020, а также здание школы на 875 учащихся. К окончанию строительства всего комплекса (ориентировочно в 2022 году) появится второй детский сад и школа. Все детские заведения будут муниципальными. Пока же менеджеры офиса продаж предлагают ознакомиться с детской инфраструктурой района.
В расположенных неподалеку жилых микрорайонах находятся три детских сада (700 метров от ЖК «Домашний») и четыре школы (1000 метров от ЖК). В 700 метрах расположен техникум сервиса и туризма. В радиусе 900 метров работают две спортивные секции и детский развивающий центр. Детская городская поликлиника также находится в 900 метрах.
03
Инфраструктура для всех
На территории ЖК «Домашний» планируют оборудовать зоны отдыха и площадки для выгула собак, высадить деревья и кустарники, а также засеять газон. Первые этажи частично отданы под коммерческие помещения – в ЖК уже работает четыре продуктовых магазина, кафе и два хозяйственных магазина. В центре ЖК застройщик планирует разбить бульвар, завершающийся на Курьяновской набережной. Часть бульвара проходит сквозь дома уже сданной первой очереди.
За более значительными покупками придется отправиться в торговый центр, который находится в 1 км от ЖК «Домашний», или воспользоваться тремя расположенными у метро торговыми центрами (2,7 км от ЖК).
Паркинг
В домах первой очереди размещены подземные паркинги на 90 машино-мест каждый, при этом в двух домах запроектировано 894 и 979 квартир соответственно. Стоимость составляет 1,9 млн руб., семейное место обойдется в 2,8 млн руб. Ежемесячная плата за содержание паркинга составляет 108 руб./кв. м. Попасть на подземную стоянку можно на лифте от квартиры.
Застройщик предусмотрел открытые наземные парковки – в проектных декларациях указаны стоянки на 437 машино-мест для домов первой очереди и 335 машино-мест для домов второй. Изначально также планировалось возведение многоэтажного наземного паркинга, но, по словам менеджера офиса продаж, от него решено было отказаться.
В случае необходимости можно оставить машину на Курьяновской набережной, где допускается парковка вдоль улицы.
04
Безопасность и сервис
Территория ЖК «Домашний» не огорожена. Вход с улицы во дворы также не планируют закрывать, но благодаря препятствию в виде лестницы при входе во двор соблюдается концепция «двор без машин». Застройщик установил камеры видеонаблюдения по периметру домов и в подъездах и домофоны. Решение о найме консьержа или охраны принимают собственники после заселения. В настоящее время управляющая компания предлагает услугу «круглосуточного наблюдения через системы видеокамер и патрулирования» по цене 5,09 руб./кв. м. в месяц.
Рендеры от застройщика
05
Район
В целом район в настоящее время сложно назвать комфортным – совсем недавно он входил в территорию промзоны «Люблино-Перерва», поэтому по соседству много промышленных зданий. На северо-западе, в 200 метрах от домов, расположена районная тепловая станция (РТС) «Курьяново». Она находится между железнодорожными путями линии Курского направления – до разворотных путей от домов ЖК «Домашний» 150 м, до путей основной железнодорожной ветки, которая входит в систему МЦД2, – 350 м. За железной дорогой начинается территория промзоны «Курьяново», в которой находятся Курьяновские очистные сооружения АО «Мосводоканал» (1,4 км от ЖК «Домашний»). Несмотря на модернизацию сооружений, жители района жалуются на неприятный запах.
На юге территория ЖК «Домашний» выходит на Курьяновскую набережную, за которой, по словам менеджера офиса продаж, после завершения строительства будет продолжен Парк 850-летия Москвы. В настоящее время территория зеленой зоны, расположенной по берегам Москва-реки, заканчивается перед Донецкой улицей. Стоит отметить, что менеджеры офиса продаж особо выделяют как соседство с парком, так и перенос причала «Марьино» ближе к территории ЖК «Домашний». Правда, официальной информации о переносе причала и продления парка 850-летия Москвы в сторону ЖК менеджеры продемонстрировать не могут.
На севере расположено несколько гаражных комплексов, кондитерская фабрика и недостроенное здание. За этими постройками находится жилой микрорайон. Еще один обжитой квартал расположен с восточной стороны от территории ЖК «Домашний».
С восточной стороны комплекса находится и ЛЭП – ближайшая опора расположена менее, чем в 100 метрах от корпуса 1 первой очереди. С этой же стороны перед ЖК находится разворотная площадка автобусов и троллейбусов. Стоит отметить, что менеджеры офиса продаж просто игнорируют вопросы про экологическую ситуацию в микрорайоне. Само по себе такое поведение не может не настораживать.
Параллельно железнодорожной ветке Курского направления пройдут и трассы Южной рокады и Юго-Восточной хорды, что резко увеличит как нагрузку на окружающие ЖК «Домашний» автодороги (Донецкая улица, Курьяновская набережная), а также еще больше ухудшит экологическую ситуацию.
Кроме уже упомянутого парка 850-летия Москвы (300 метров до ближайшего входа), неподалеку есть еще несколько парков («Борисовские пруды», парк-заповедник «Царицыно», музей-заповедник «Коломенское»), но из-за крайне неудачного расположения ЖК, для проезда в эти парки придется сделать большой «крюк»: 10 км до парка «Борисовские пруды», 11 км до парка «Царицыно», 12 км до парка «Коломенское». После строительства моста через Москва-реку расстояния сократятся до 3,5-4,5 для парков «Борисовские пруды» и «Царицыно», и до 5,5 км до музея-заповедника «Коломенское».
06
Транспорт
Единственная остановка общественного транспорта расположена в 150 метрах от корпуса 1 первой очереди. Других остановок по периметру нет, но в рекламных буклетах застройщика обозначены еще две остановки. Менеджеры офиса продаж уверяют, что продление маршрутов согласовано с городскими властями, однако официальная информация по этому вопросу отсутствует.
До ближайшей станции метро – «Марьино» Люблинско-Дмитровской линии – можно доехать на автобусе (8 остановок) или пройти 500 метров до остановки, откуда до метро ходит четыре автобуса и маршрутка, ехать 6 остановок. Пешком до метро иди 2,7 км.
На железнодорожной линии Курского направления, входящей в ветку МЦД2, в 2020 году планируют открыть платформу «Курьяново». Расстояние до станции от ЖК составит 900-1700 метров. После открытия платформы жители ЖК «Домашний» смогут добраться до Курского вокзала (ст.м. Курская Арбатско-Покровской и Кольцевой линий и ст.м. Чкаловская Люблинско-Дмитровской линии) за полчаса.
Автомобилистам пока не легче. Все выезды из микрорайона выходят на Люблинскую улицу, которая славится своими пробками. До МКАД ехать 8 км, до Третьего Транспортного кольца – 12 км.
В перспективе планируется продление трассы Южной рокады и Юго-Восточной хорды (ЮВХ) параллельно железнодорожным путям Курского направления. Кроме того, в рамках строительства трассы будет возведен мост через Москва-реку, который свяжет район с Каширским шоссе и добавит новый выезд из района. В настоящее время сроки ввода новых магистралей не уточняется, но строительство ЮВХ планируют завершить к 2023 году.
Путь до Кремля составляет 17 км, общественным транспортом до станции метро «Площадь Революции» с пересадкой на «Чкаловской» ехать около 1 часа 5 минут.
Итоги
Изначально проект ЖК «Домашний» привлекал внимание стильным архитектурным оформлением домов, большими дворами без машин, подземными паркингами, а также проектами благоустроенной набережной. В процессе строительства выяснилось, что подземные паркинги будут размещены только в первой очереди, темные цвета отделки фасадов выглядят гораздо более монотонными, в холлах домов присутствуют лестницы (зачастую без пандусов), а ввод в эксплуатацию домов первой очереди переносился более 5 раз. Схемы прокладки Юго-Восточной хорды и Южной рокады показывают, что ЖК будет окружен не только железнодорожными путями, РТС и ЛЭП, но и нагруженными автомагистралями. Неподалеку появится и платформа МЦД2, но метрополитен так и останется на существенном удалении – нового строительства станций метрополитена в районе не планируется. При этом стоимость квадратного метра находится на среднем уровне, что делает комплекс привлекательным для инвестиций. Кроме того, квартиру можно приобрести в уже сданном доме, готовый ремонт от застройщика позволит заселиться сразу после покупки. Кроме того, в ЖК обещаны детсады и школа, появится коммерческая инфраструктура, но придется подождать несколько лет.
Плюсы |
Минусы |
|
● авторская архитектура ● коммерческие помещения ● подземные паркинги ● школа и 2 детских сада ● выбор вариантов отделки ● парк в пешей доступности |
● неоднократный перенос сроков ввода в эксплуатацию ● отсутствует ограждение дворов ● небольшое дворовое пространство ● недостаточное количество машино-мест в подземных паркингах ● ЛЭП и РТС на расстоянии 100-200 метров от домов ● МЦД2 и железнодорожные пути в 150-350 метрах от домов ● удаленность от метро |
