В прошлом году заработали новые правила финансирования строительства жилых проектов и продажи квартир в них. Ожидалось, что принятые меры полностью защитят дольщиков от долгостроев и других рисков, связанных с покупкой жилья в строящемся доме. Однако пока ряд существенных проблем (в частности, задержка сроков ввода новостроек) остаются нерешенными. И эксперты предупреждают, что они могут остаться актуальными и в 2020 году. LIVING рассказывает о том, с какими трудностями сталкивается рынок новостроек сейчас и чего стоит опасаться.
Застройщики уходят
Одной из главных задач для многих девелоперов становится своевременное получение проектного финансирования. Кто-то успел начать продажи по старым правилам, но теперь это уже невозможно. Что происходит в итоге? Мы видим, что новые проекты появляются не так часто, как раньше. По мнению аналитиков компании «Инком-Недвижимость», вывод около 15% проектов в Москве и до 30% ЖК в Московской области может быть перенесен на срок до полугода, а то и больше.
По тем же причинам возможно дальнейшее сокращение числа застройщиков. В 2019 году рынок уже покинуло около трети игроков, а в 2020 году из отрасли могут уйти еще около 20% компаний, предупреждают аналитики. С одной стороны, это значит, что, скорее всего, рынок «очистится» и останутся лучшие из лучших (или, скорее, крупнейшие из крупнейших). По подсчетам экспертов «Метриума», на сегодняшний день общая площадь застройки в перспективных проектах московских компаний составляет более 60 млн кв. м. При этом на долю десяти крупнейших девелоперских компаний приходится почти 30% площади потенциальных проектов новостроек.
Что со сроками?
Согласно «пессимистическому прогнозу», который дает компания «Метриум», к сожалению, возможен резкий рост числа обманутых дольщиков. «Несмотря на то что переход на новую модель долевого строительства оказался вполне посильной задачей для большинства российских застройщиков, еще остается немало компаний, которые оказались в подвешенном положении. С 1 июля 2019 года по закону они не могут продавать жилье в строящихся домах по старым правилам, но и не могут получить банковское финансирование под свои проекты в силу жестких банковских требований. В 2020 году такая проблема может напрямую затронуть их дольщиков», – говорят в «Метриуме».
Сейчас, по данным «Дом.рф», около 390 застройщиков (более 10% от общего числа застройщиков в России) не могут привлекать средства дольщиков в рамках 214-ФЗ. Это значит, что они не начали применять эскроу-счета, но и не добились права завершить свои объекты по старым правилам, привлекая деньги дольщиков напрямую. Усилиями этих компаний возводится 12,6 млн кв. м жилья, а покупателями квартир в их проектах являются 260 тыс. человек. Пополнят ли они армию обманутых дольщиков? Вот один из главных вопросов.
При этом около 65% компаний фактически продолжают работать по старым правилам, и новые нормы закона на них не действуют. В то же время никаких ограничений по сроку реализации их проектов власти не ставили. «Некоторые крупномасштабные комплексы могут возводиться еще не один год в рамках старой модели, создавая потенциальную угрозу появления новых обманутых дольщиков в случае краха застройщика», – предупреждают в «Метриуме». По мнению аналитиков компании, в такой ситуации власти вполне могут пойти на радикальные шаги, чтобы полностью исключить появление новых обманутых дольщиков. В частности, получившим разрешение работать по-старому застройщикам могут поставить дедлайн, по наступлении которого они должны будут перейти на новую модель независимо от количества проданных квартир, строительной готовности или других обстоятельств. И это, конечно, защитило бы дольщиков. Как сообщают в «Метриуме», Минстрой России подготовил подобное предложение, которое сейчас рассматривается в правительстве РФ.
Сейчас, к сожалению, в срок сдается около 50–60% от изначально заявленного количества, по данным «Метриума». А по сведениям Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в среднем по России перенос срока ввода по жилью в 2019 году составил 7,3 месяца. Для сравнения, в 2016 году он составлял в три раза меньше – «всего» 2,2 месяца.
Цены пойдут вверх
Те компании, что останутся на рынке, из-за перехода на эскроу-счета и повышения себестоимости строительства будут повышать цены на квартиры. Новостройки могут подорожать на 10%, а самые высоколиквидные проекты – на 15%. «Такой подъем наиболее вероятен к моменту, когда доля ЖК, реализуемых по эскроу-счетам, составит не менее трети первичного рынка. В свою очередь, уровень скидок вряд ли превысит прошлогодние показатели и будет равен 3–5% в зависимости от локации и характеристик проекта», – предупреждает заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
У кого покупать?
Можно покупать квартиры и в новостройках, которые продаются по старым правилам, если вы уверены в застройщике, и в тех проектах, что реализуются уже по новой схеме. Во втором случае есть надежда, что банк, одобрявший проектное финансирование тому или иному девелоперу, хорошо проверил репутацию и показатели застройщика, а также ликвидность проекта. В первом случае потребуется провести чуть более тщательное самостоятельное исследование.
В прошлом году покупателям жилья помогло авторитетное издание Forbes, которое провело тщательный анализ застройщиков и составило список самых надежных компаний: в качестве критериев оценки девелоперов брали выручку от реализации недвижимости за последние три года, количество введенных в эксплуатацию квадратных метров, чистые долги компаний, соблюдение ими сроков, прозрачность работы и количество судебных исков. Из застройщиков, работающих в Москве и Подмосковье, в число лидеров получившегося рейтинга вошли ГК «ПИК», «Группа ЛСР», ГК «Самолет», ГК «ФСК», ГК «Гранель», ГК «Пионер», ГК «Инград», инвестиционная группа «Абсолют», ГК «Кортрос», ГК «МИЦ», «Галс-Девелопмент», MR Group, «Донстрой», «Интеко», «А101 Девелопмент», Capital Group.
Также свой список (но чуть более компактный) составил проект «МосДольщик.рф». Рейтинг составлен на основании деятельности застройщиков, учитывающей совокупный объем информации из открытых источников, текущей отраслевой и рыночной конъюнктуры, мнений экспертов и частных лиц. В десятку лучших вошли «Донстрой», Capital Group, ГК «Пионер», ГК «Главстрой», ГК «Инград», Группа ПСН, ГК «А101», «РГ-Девелопмент», ГК «ФСК», Группа «Основа».
Честные антирейтинги, пожалуй, мало кто из массовых ресурсов способен составить, поэтому тут дело за потенциальным покупателем и его способностью искать информацию в официальных документах и реестрах. В частности, всегда можно проверить, не значится ли заинтересовавший их девелопер в списке проблемных строительных компаний. Сделать это можно на сайте правительства Московской области. А Москомстройинвест публикует информацию о проведенных проверках разных застройщиков, а также сведения о банкротствах.