1 июля 2019 года российские застройщики перешли на новую систему финансирования строительства и расчетов с покупателями жилья через эскроу-счета. При этом большинство новостроек получило отсрочку (в таких домах была высокая стадия готовности или большая доля проданных квартир). Тем не менее процесс перехода идет, и все совсем свежие проекты уже продаются по новым правилам. LIVING рассказывает о том, как перестроился рынок, где можно купить квартиру через эскроу-счет и что нужно знать перед сделкой.
Несмотря на то, что новые правила уже вступили в силу, число новостроек, где предлагают купить квартиру с применением эскроу-счетов, по-прежнему невелико. По данным компании «Метриум», около 19% новостроек используют такую схему (это около 3 300 квартир). Но прирост от месяца к месяцу наблюдается, что неудивительно: каждый свеженький, только выходящий на рынок, проект продается по новым правилам, и увеличивает долю новостроек с обязательными расчетами через эскроу-счета.
Если в июле было зафиксировано 12 новостроек массового сегмента, в которых были корпуса, продающиеся по новым правилам, то в августе их количество увеличилось до 15. Если говорить обо всех классах жилья, а не ограничиваться массовым сегментом, то общая площадь жилья, которое реализуется в Москве через эскроу-счета, достигает 3,3 млн кв. м, (порядка 20% от общей площади строящихся объектов), следует из данных ДОМ.РФ.
Цены на квартиры в проектах, где новую схему уже ввели, выше, чем в новостройках, работающих по старым правилам. Если средняя цена квадратного метра составляет 168 тыс. рублей, то в новостройках, перешедших на новые расчеты, — 175 тыс. рублей. Тем не менее, запрос на квартиры есть: уже заключено 1 900 договоров с привлечением эскроу-агентов (20% от всех сделок за июль-август). Однако стоит понимать, что это проекты на низкой стадии готовности, где можно найти привлекательное предложение (в том числе инвестиционное), что подогревает спрос. А ведь новых проектов на рынке сейчас не так много.
Активизация застройщиков, работающих по новой схеме, ожидается в Новой Москве. По словам руководителя департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, порядка 30% проектов Новой Москвы будет реализовываться с применением эскроу-счетов и проектного финансирования. Об этом чиновник рассказал на форуме Proestate 2019.
Чем дальше от столицы, тем меньше сделок через эскроу-счета, а в отдельно взятых регионах они носят единичный характер. «Основная причина — незнание участниками процесса элементарных процедур, длительные сроки подготовки и рассмотрения документов. Ситуацию осложняет нехватка специалистов в банковской сфере и региональных ведомствах. Но несмотря на очевидные сложности, доля проектов, перешедших на новые правила, растет. Рано или поздно участники научатся преодолевать сложности, связанные с прохождением бюрократических процедур, и отладят процесс. Однако следующий прогнозируемый эффект от введения проектного финансирования и эскроу-счетов будет не так легко преодолеть. Речь идёт о предстоящем росте цен на новостройки», — рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» в рамках международного инвестиционного форума по недвижимости Proestate 2019.
Эксперт сказал, что нет «резкого крена потребительского спроса в сторону жилых комплексов с эскроу-счетами». Кроме того, он напомнил, что эскроу-счета — это большая финансовая нагрузка на застройщика. «Мы не можем постоянно учитывать возникающие расходы в цене квадратного метра. Когда мы стали моделировать новый проект с применением эскроу-счетов, расчеты показали, чтобы сохранить прежнюю маржинальность, стоимость на старте строительства необходимо увеличить на 9%. Это много. Как покупатель отнесется к такому удорожанию, угадать несложно. Потребительский спрос уже упирается в ограниченные доходы, через год мы можем столкнуться с ситуацией, когда люди вовсе перестанут покупать квартиры. Частично нивелировать проблему способно снижение ипотечных ставок. Не стоит отметать и вариант поэтапного раскрытия эскроу-счетов, который бы позволил сдерживать рост цен», — считает эксперт.
При этом ожидается дальнейший рост цен. «Всех волнует вопрос увеличения стоимости квадратного метра в моем понимании она будет расти не только из-за перехода на эскроу-счета, но и из-за инфляционных ожиданий. Это, к сожалению, данность. Себестоимость растет, и это явно будет отражаться на цене. Но это будет постепенный сценарий роста», — уверен руководитель инвестиционно-коммерческого блока компании «Интеко» Евгений Семенов.
Новинки по эскроу-счетам
Среди новых проектов, где продаются квартиры по новым правилам, — жилые комплексы «Ильменский 17» и «Тринити» (Западное Дегунино). Также корпус с эскроу-счетами появился в проекте «Молодогвардейская 36» (Кунцево). Кроме того, на новую схему перевели некоторые проекты, которые уже были в реализации ранее — ЖК «Преображение» от ГК «Инград», ЖК Fresh и «Огни» от компании «Донстрой», ЖК «Life-Варшавская» от ГК «Пионер», «Мир Митино» от УК «Развитие».
ЖК Fresh. Рендер от застройщика
Крупнейший застройщик — ГК ПИК — также постепенно переходит на расчеты через эскроу-счета. Компанией и банком ВТБ было подписано соглашение о предоставлении проектного финансирования для реализации двух проектов («Бунинские луга» и Green Park) с использованием счетов эскроу. Открытые кредитные линии позволят осуществить строительство жилья площадью более 600 тыс. кв. м. «Несмотря на возможность оставаться в рамках требований прежнего законодательства, ПИК среди первых компаний в отрасли начинает постепенный и плавный переход на проектное финансирование в сотрудничестве с одним из самых крупных банков, тем самым ещё раз подтверждая свою надёжность и лидирующее положение на рынке. Для наших покупателей принципиальных изменений не будет — порядок покупки жилья останется прежним», — комментирует Сергей Гордеев, президент ПИК.
Проект комплексного освоения территорий «Бунинские луга» расположен в Новой Москве, завершение строительства запланировано на 2025 год. Жилой комплекс Green park расположен на северо-востоке Москвы, недалеко от станций метро «Ботанический сад» и «Отрадное», его строительство планируется завершить в 2023 году.
Компания «Основа» приобрела проект MainStreet на Кутузовском проспекте — этот комплекс апартаментов стал первым в активе компании объектом, где ведутся продажи через эскроу-счета. ЖК находится в районе Фили-Давыдково, в ЗАО. Участок под строительство комплекса расположен рядом с Кутузовским проспектом и Рублевским шоссе, в 400 метрах от станции метро «Кунцевская». В настоящий момент ГК «Основа» приступает к подготовительному этапу строительства. Получено проектное финансирование Среднерусского Банка Сбербанка России на общую сумму 5 млрд рублей. Проектом предусмотрено возведение двух корпусов переменной этажности (от 9 до 29 этажей) на едином стилобате. Помимо апартаментов, здесь предусмотрен паркинг, объекты инфраструктуры на первых этажах (ресторан, винотека, спортивный зал, салон красоты), благоустроенная территория с ландшафтным дизайном, прогулочными дорожками, детскими игровыми площадками, зонами воркаута и отдыха. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на 2 квартал 2022 года.
Что нужно знать перед сделкой:
1. Застройщик не продает жилье через эскроу-счета. Это нормально?
Да, не стоит пугаться: около 80% новостроек получили возможность не продавать квартиры с использованием эскроу-счетов. Но если новостройка только-только вышла на рынок, новая схема является для нее обязательной. Соответственно, постепенно доля проектов, где идут продажи через счета эскроу, будет увеличиваться. По оценкам специалистов компании «Бест-Новострой», через три года больше половины новостроек Москвы будут реализовывать уже по новым правилам.
ЖК Green park. Фото от застройщика
2. Как поменялась схема покупки квартиры?
Схема действий такая: выбирается квартира, заключается ДДУ (договор долевого участия с девелопером), соглашение регистрируется в Росреестре. Эта часть осталось неизменной. А вот далее начинаются новшества — заключается трехсторонний договор между застройщиком, банком и покупателем на открытие эскроу-счета в банке, который гарантирует сохранность средств. В договоре прописывается порядок оплаты и схема раскрытия средств. Если квартиры покупается на собственные средства, дольщик вносит их на этот эскроу-счет, а если нужна ипотека, недостающую сумму на счет эскроу переводит банк.
3. В каком банке можно оформить эскроу-счет?
Есть список организаций, утвержденный Центробанком, он меняется (или подтверждается) ежемесячно. По состоянию на 1 сентября 2019 года в этом перечне находятся 95 банков. Но не каждый банк из этого списка откроет эскроу-счет: он может, но не обязан. На практике у застройщиков есть договоренности с некоторым количеством банков, куда вам скажут обратиться, точный перечень нужно узнать у вашего застройщика. В Москве эскроу-агентами чаще всего выступают Сбербанк и ВТБ.
4. Сколько займет сделка?
Регистрация трехстороннего договора между банком, застройщиком и дольщиком занимает около трех дней (иные условия могут быть указаны в ваших документах). На всю сделку уйдет около двух недель.
5. Как можно вернуть деньги со счета?
Банк обеспечивает сохранность ваших средств, но он не обязан их возвращать. Получить деньги можно только если застройщик не выполнит свои обязательства и не введет дом в срок, застройщик будет признан банкротом или ликвидирован по решению суда.
6. А что будет, если обанкротится банк?
Увы, такая ситуация тоже возможна. И, к сожалению, выясняется, что новая схема не защищает покупателей полностью. Застрахованы только средства до 10 млн рублей, а квартиры в Москве зачастую стоят дороже. Покупатели жилья комфорт-класса могут чувствовать себя в относительной безопасности, а вот те, кто нацелен на жилье бизнес-класса, премиум и выше, должны более тщательно взвешивать свои риски.