Рефинансирование ипотеки: успеть до повышения ставок

Ипотека, как правило, оформляется на длительный период, в течение которого могут произойти существенные изменения на рынке: например, появиться более выгодные предложения по кредитам в других банках. В этом случае у заемщика есть отличная возможность снизить ставку по кредиту и уменьшить платежи. LIVING подготовил инструкцию, как сменить банк, получить новый кредит и при этом не заплатить лишнего.

Несмотря на то, что в марте этого года Центробанк принял решение сохранить ключевую ставку, некоторые банки все равно начали повышать ставки по ипотеке (Юникредит, Открытие, Росбанк, Абсолют Банк и др.), но не все. Часть кредитных организаций заняла выжидательную позицию и наблюдают за развитием ситуации. Радует, что крупнейшие банки страны (Сбербанк, ВТБ) пока что ставки не повышали. Возможно, именно сейчас самое время поменять банк и получить кредит на более выгодных условиях.

В чем заключается суть услуги по рефинансированию?

Рефинансирование ипотеки – это инструмент, позволяющий снизить финансовую нагрузку на заемщика. По сути, это перекредитование на более выгодных условиях. Рефинансирование позволяет снизить ставку по ипотеке, размер ежемесячного платежа и срок погашения ипотеки. Юридически происходит закрытие первоначального кредита с переходом квартиры под залог того банка, у которого взят новый кредит.

При каких условиях рефинансирование ипотеки выгодно?

Актуальность рефинансирования, в первую очередь, связана с разницей между размером изначальной и новой ставки. Эксперты называют разные цифры. В среднем речь идет о целесообразности рефинансирования в случае, если разница составляет 2-3% и больше. На сегодняшний день ставка рефинансирования, которую предлагают банки, составляет 8-11%.

Для более точного понимания выгоды лучше всего воспользоваться ипотечным калькулятором, который есть на сайте любого банка.

При проведении расчетов важно учитывать существующие дополнительные расходы. В частности, это оценка объекта недвижимости, страхование, услуги нотариуса, регистрация права собственности на недвижимость. В среднем на оформление всех необходимых документов уходит порядка 30-50 тысяч рублей.

Кроме того, при рефинансировании важен размер долга, а также оставшийся период его погашения. Если более 50% по кредиту уже выплачено, рефинансирование сложно будет назвать выгодной сделкой. Это связано с тем, что в большинстве банков схема оплаты ипотеки такова, что сначала выплачиваются проценты, а уже потом основной долг или «тело» кредита. В этом случае при рефинансировании получается, что заемщику нужно будет дважды покрывать банковские проценты, сначала для первого банка, а потом для второго.

Какие есть подводные камни при рефинансировании?

Чаще всего рефинансирование кредита приходится оформлять в новом банке, поскольку для первоначального банка это невыгодно. Хотя бывают и исключения. Поэтому, в первую очередь, все-таки следует обратиться в свой банк, это существенно упростит процедуру переоформления.

В случае же оформления услуги рефинансирования в новом банке, придется заново собирать большой пакет документов, оценивать объект недвижимости, ждать прохождения проверки платежеспособности и т.д. В результате процесс переоформления кредита занимает в среднем 2 месяца, в ходе которых ставка повышена (плюс 2% к новой предлагаемой банком ставке), а весь процесс требует дополнительных затрат и больших усилий.

Далеко не всегда ставка рефинансирования, заявленная в рекламном сообщении, будет доступна заемщику. Обычно речь идет о ставке на небольшую сумму и короткий срок кредитования, что чаще всего в случае с рефинансированием нецелесообразно.

Каков порядок оформления услуги рефинансирования?

Можно выделить четыре основных этапа оформления услуги рефинансирования.

Первый – это оформление заявки. После того, как вы изучили предложения банков и выбрали наиболее оптимальные для себя, необходимо собрать пакет документов для подачи заявки. Эта процедура схожа с той, что необходимо пройти при оформлении ипотеки. Банк рассматривает пакет ваших документов и выносит решение об одобрении или отказе в рефинансировании. Пакет документов определяется каждым банком. Как правило, это паспорт, СНИЛС, справка о доходах, трудовая книжка или трудовой договор, текущий кредитный договор, график платежей, справка об остатке задолженности. Отметим, что для банка в случае рефинансирования важна кредитная история и то, насколько ответственно заемщик относился к своевременной оплате платежей по ипотеке.

Второй этап – оценка объекта недвижимости. Для этого необходимо привлечь оценочную компанию, как правило, аккредитованную у банка, в котором вы хотите получить рефинансирование. Стоимость услуги платная и оплачивается заемщиком.

Кроме того, необходимо собрать пакет документов об объекте недвижимости, который нужно предоставить в банк. Это договор купли-продажи, кадастровый паспорт объекта, документ, подтверждающий право собственности, отчет оценщика. Точный перечень также нужно уточнять непосредственно в банке.

Третий этап – переоформление ипотеки. Если после рассмотрения всех документов и оценки объекта недвижимости ваша заявка одобрена, новый банк погашает ваш кредит в старом банке, и объект недвижимости переходит в залог к новому банку.

Заключительный этап – получение справки о смене залогодателя. Процедура осуществляется в Росреестре или МФЦ. Здесь необходимо написать два заявления: о снятии обременения и его наложении вновь, а также предоставить закладную от старого банка, которую он должен вам предоставить после перечисления всей суммы задолженности от нового банка на счет.

Итак, рефинансирование ипотечного кредита – это довольно трудоемкая процедура, требующая дополнительных расходов, временных затрат и осуществления большого количества бюрократических процедур. Поэтому, в первую очередь, важно оценить его целесообразность. Это оправдано, если разница в ставках составляет хотя бы 2-3%, а сумма долга более 50%.