Новостройка для инвестиций: локация имеет значение

30.01.2017г.

Банки последовательно снижают ставки по депозитам. Поэтому недвижимость воспринимается, как один из немногих инструментов безопасных и выгодных инвестиций. LIVING решил разобраться, насколько квартиры являются выгодной инвестицией, и что принесет больший доход: дешевая квартира в локации массовой застройки или более дорогой объект с интересным местоположением.

Главной проблемой инвесторов на рынке жилья является ликвидность объекта. Предложений с каждым годом становится всё больше и у потенциальных покупателей попросту «разбегаются глаза» от разнообразия. Поэтому выбор объекта для инвестиций является крайне важным моментом операции.

«Новостройки в массовых локациях, где активно выходит много новых проектов, по определению становятся рискованным вложением, ведь инвестору придется конкурировать с большим числом продавцов. Да и цены в таких жилых комплексах растут медленно, так как застройщики стараются не спугнуть заметно обедневших клиентов», - рассказала управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. 

По словам эксперта, доходность объекта в не самой лучшей локации, даже если квартиру удастся продать до регистрации права собственности, будет низкой – не более 10% годовых. В условиях близких к идеалу заработать на перепродаже можно гораздо больше уверен генеральный директор агентства «Квартировичкоф» Никита Свечков. 

«По нашему мнению, объект между этапом «забора» и моментом ввода в эксплуатацию вырастает в цене на 30-40%. Помимо этого, если инвестиционная квартира находится во второй или любой последующей очереди масштабного проекта, то рост стоимости объекта может быть ещё выше», - добавил специалист. 

Если же продажи квартиры до регистрации права собственности не произошло, то инвестор чаще всего выводит объект на арендный рынок. «Как в продаже, так и в аренде для максимального сокращения времени экспонирования объекта есть только один действенный инструмент — снижение цены», - сказал генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» и вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер. Кроме того, по словам эксперта многие относятся к аренде недвижимости, как к чему-то очень простому и не требующему большого внимания. Между тем, такой подход не принесёт желаемого результата. «Недвижимость будет работать на своего владельца, но только, если он будет к аренде относиться как к работе», - добавил эксперт. 

Очень показателен в этом плане пример локации Мурино-Девяткино, где возводятся более двух десятков различных объектов от множества строительных компаний, например, ЖК «Три кита-3», ЖК «Витамин», ЖК «Территория» от «Лидер Групп», ЖК «Старая крепость» от «РосСтройИнвест», ЖК «Мурино 2017» от Самолет ЛО, ЖК «Тридевяткино царство» от «УНИСТО-Петросталь», ЖК «Ласточка» от «Петростроя», ЖК «Радужный» от «ГлавСтройКомплекса», ЖК «YouПитер» от «Арсенал Недвижимость» и многие другие проекты. В связи с активным строительством, старые объекты испытывают жесточайшую конкуренцию с новыми, что значительно ограничивает инвестиционную привлекательность объектов. 

Мурино 

По оценкам главы компании «Квартировичкоф», ежемесячно на арендном рынке у метро Девяткино появляются минимум 50 новых объектов в плюс к тем, которые уже экспонировались. 

«Если у человека нет договоренности со знакомыми или он не заключил контракт с агентством недвижимости, то объект может висеть на рынке 4-6 месяцев. Для квартир с двумя или тремя комнатами этот срок может быть ещё больше. При этом обычно после первого месяца простоя, начинают постепенно снижать цену на своё жильё», - сказал Никита Сверчков. 

Также эксперт добавил, что к покупателям постепенно приходит понимание о сложностях, которые могут их ждать при сдаче жилья. Но клиенты, выбирающие жильё в массовых локациях, таких как Мурино и Кудрово, весьма ограничены в средствах. Поэтому приобрести что-то более привлекательное им сложно. 

В сегменте же недвижимости премиум-класса банковский вклад и вовсе выглядит привлекательнее. «Времена меняются и на сегодняшний день недвижимость – это далеко не инвестиция. Налоговое бремя, коммунальные платежи и т.д. в сегменте премиум-класса являются доказательством этого. Наше агентство проводило подсчет целесообразности продажи инвестиционной недвижимости. Такой расчет показал, собственникам эффективнее продать свою квартиру и разместить денежные средства на депозит», - сказал генеральный директор «Сколково-Недвижимость» Борис Борискин. Согласно исследованию аналитиков этой компании, такое утверждение будет верно при условии ставки не менее 10%. В связи с этим специалист уверен, что приобретать дорогое жильё с целью инвестиций не стоит.

ЖК «Европа Сити» 

Какую же недвижимость покупать с целью инвестиций? 

«Наиболее удачным вложением станет относительно небольшой проект до 100 тысяч квадратных метров, который расположен в удачной локации с точки зрения соотношения транспортной доступности и стоимости квартиры. При этом конкурентное окружение должно быть минимальным, поэтому имеет смысл рассматривать проекты точечной застройки в уже плотно заселенных локациях со старым жилым фондом. В то же время такая новостройка должна обладать собственной социальной инфраструктурой и оригинальной концепцией архитектуры и благоустройства – сегодня это минимальные требования почти всех покупателей в массовом сегменте. Иными словами, наиболее ликвидный проект для инвестиций должен иметь оптимальное сочетание цены и качества, а также находиться в локации, где остро не хватает новостроек. Такие объекты пользуются повышенным интересом клиентов и растут в цене в среднем на 15-20% в год», - советует Мария Литинецкая.