Квартира по переуступке: как избежать рисков

 

14.11.2016г.

Купить квартиру в уже практически готовом доме не так-то просто – на завершающей стадии строительства застройщик, как правило, успевает распродать самые привлекательные варианты. Но если очень понравился жилой комплекс, квартиру в нем найти, все же, можно. Правда, продаваться она будет, скорее всего, по договору переуступке.   

Многие опасаются, что подобный договор таит в себе множество рисков, и отказываются от покупки понравившейся квартиры в новостройке, предлагаемой по договору переуступки. Однако если учесть все нюансы, такой вариант покупки может стать выгодным и позволит стать обладателем той самой идеальной квартиры.   

Плюсы и минусы договора переуступки   

Договор переуступки можно заключить только лишь до момента подписания акта приемки-передачи квартиры. После этого следует период оформления жилья в собственность, который иногда растягивается на месяцы. В течение этого времени любые сделки с квартирой невозможны. Поэтому, если дольщик по каким-то причинам хочет продать квартиру в недостроенном доме, он будет делать это как можно скорее, пока не подойдет время приемки жилья. Срочность, как правило, предполагает скидки. Так что, покупая квартиру в недостроенном доме, можно рассчитывать на дисконт, в некоторых случаях на значительный.   

Кроме того, квартира в практически готовом доме – это тот самый вариант, когда новоселья ждать совсем недолго. А если покупка предполагается в ипотеку, то повышенный процент, который банки применяют до получения документов о собственности, придется платить недолго   

Однако не стоит забывать и о минусах. Основной недостаток договора цессии – довольно высокие риски. В первую очередь, это возможность признания договора недействительным. Чтобы этого не произошло, важно чтобы квартира была приобретена первым владельцем по ДДУ, предусмотренным 214 – ФЗ.   

Также, стоит обратить внимание на сам жилой комплекс, в котором предлагается квартира по договору переуступки. Важно изучить мотивы продавца – не является ли продажа квартиры способом избавится от сомнительного жилья. Возможно, застройщик испытывает какие-то финансовые трудности, и стройка «зависла», или сам объект не вызывает доверия – строительство ведется с нарушениями технологий. Все это может побудить дольщика как можно скорее избавиться от квартиры, продав ее по переуступке.   

Все по порядку   

Итак, выбрав понравившуюся квартиру, необходимо, в первую очередь, изучить документы продавца на жилье. Как было сказано выше, наиболее безопасный вариант – это договор долевого участия, заключенный между продавцом – дольщиком и застройщиком. В нем должен быть пункт о возможности перепродажи не построенной квартиры по договору цессии. Необходимо изучить условия, т.к. они будут определять порядок заключения договора переуступки. Например, в ДДУ может быть включен пункт об обязательной комиссии застройщика за перепродажу квартиры. Она может составлять 1-5% от суммы сделки. Кроме того, скорее всего, в ДДУ прописано об обязательном уведомлении строительной компании о намерении перепродать квартиру.   

Безусловно, не стоит пропускать и другие пункты ДДУ продавца. В нем должны быть отражены характеристики квартиры и другие сведения об объекте, а на самом договоре стоят пометка Росреестра о регистрации.   

Не лишним будет узнать и о взаимоотношениях продавца и строительной компании. Поэтому следующий шаг – визит к застройщику. Перед продажей квартиры, все расчеты по ДДУ должны быть произведены, иначе долги перейдут к новому владельцу не построенной квартиры. Кроме того, у застройщика можно будет выяснить все нюансы по документации на объект – разрешения на строительство, проектная декларация и другую информацию, касающуюся строительства. Ведь, если в последующем у строительной компании возникнуть проблемы с достройкой дома, продавец не будет нести никакой ответственности. После подписания договора переуступки, все претензии покупатель сможет предъявить только лишь застройщику.   

Заключаем договор переуступки   

Перед заключением договора переуступки необходимо запросить выписку по квартире из Единого государственного реестра прав. Благодаря ей, можно будет узнать, всю информацию по ДДУ, на кого он оформлен, кто является правообладателем, нет ли каких-либо обременений в виде, например, ипотеки или судебных арестов.   

Если и этот документ показал, что информация по квартире, предоставленная продавцом, верна и не вызывает сомнений, можно переходит на следующий этап – заключение договора переуступки (цессии).   

Так как, скорее всего, в ДДУ есть пункт об обязательном участие в сделке и застройщика, то договор цессии будет трехсторонним – между покупателем, продавцом и застройщиком.   

В договоре, в первую очередь, прописывается информация об участниках сделки: паспортные данные продавца и покупателя, пол, возраст, место регистрации и т.д. Кроме того, важно получить нотариально заверенное согласие супруга, если продавец состоит в браке. Отсутствие этого документа может стать причиной признания сделки недействительной. К таким же последствиям может привести и отсутствие письменного согласия застройщика на совершение сделки. Все эти бумаги должны быть у продавца. Он же должен передать покупателю и документы, подтверждающие уже осуществленные платежи застройщику. А покупатель, в свою очередь, обязан оплатить сумму договора. Важно, чтобы в договоре переуступки была прописана реальная цена сделки. Иначе, при признании договора недействительным, получить оплаченную сумму будет невозможно.   

Договор переуступки подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только после отметки регистрирующего органа договор вступает в силу.   

Тонкости расчетов   

Последний шаг – расчеты с продавцом. Основные мошеннические схемы проворачиваются именно на этом этапе. Ни в коем случае нельзя поддаваться на уговоры продавца рассчитаться с ним наличными или перевести деньги на счет до возвращения документов из Росреестра. Продавец в любой момент может отозвать поданный в регистрирующий орган договор и испариться вместе с вашими деньгами.   

Для расчетов лучше всего использовать банковскую ячейку или аккредитив. Забрать деньги из банка продавец сможет только после получения зарегистрированного договора переуступки покупателем.  

 

Свести риски до минимума   

Покупка квартиры по договору переуступки требует от покупателя, прежде всего, внимательности к деталям. Важно изучить прежний договор между продавцом и застройщиком, тщательно проверить саму строительную компанию – документы на объект, земельный участок, финансовое положение компании. А главное, не идти на поводу у покупателя, стремящегося уменьшить сумму договора, а прописывать реальную стоимость квартиры. Соблюдая все эти условия, можно смело покупать квартиру мечты, пусть и по договору переуступки.