FAQ: покупка квартиры по новым правилам

С 1 июля вступают в силу поправки в закон о долевом строительстве. Девелоперы будут продавать квартиры в новых объектах с только помощью счетов эскроу. Средства покупателей будут храниться в банке, который в свою очередь станет контролировать расходы застройщиков. По задумке авторов реформы, такая схема исключит появление новых финансовых пирамид и лучше защитит права дольщиков.

Строительные компании теперь будут возводить дома на собственные или кредитные средства. Многие покупатели полагают, что из-за этого цены на рынке новостроек с 1 июля взлетят. На фоне этих опасений россияне в последнее время стали активнее покупать жилье. LIVING разобрался, стоит ли сейчас поторопиться с покупкой квартиры в новостройке, или уже поздно.

Вырастут ли цены на квартиры в новостройках с 1 июля 2019 года?

Большинство финансистов полагает, что цены на квартиры на начальных этапах строительства действительно поднимутся. Так, авторитетная консалтинговая компания PwC дает прогноз по росту цен при продаже в первом-третьем кварталах строительства на 5-10%. При этом аналитики считают, что на более поздних стадиях возведения домов цены останутся прежними.

Как понять, не спекулирует ли застройщик на покупательских страхах?

Спекуляция – это старый и проверенный рыночный инструмент, который еще не говорит о недобросовестности девелопера. Активность покупателей на рынке строящегося жилья тоже провоцирует рост цен. Постепенное увеличение ипотечных ставок (+ 0,8 п.п. за год) и растущий интерес к новостройкам со стороны других граждан подстегивают покупателей быстрее принимать решение о покупке. В аналитическом центре ЦИАН подсчитали, что за последние 12 месяцев средняя цена квадратного метра жилья в новостройках крупных городов РФ выросла на 9%. Не отстает от общероссийской тенденции и Петербург: за первые четыре месяца 2019 года в городе было заключено 34,6 тысячи договоров долевого участия, что на 40% превышает показатель за аналогичный период прошлого года.

На рост цен могут влиять неочевидные для покупателя факторы. Например, в одном из жилых комплексов Краснодара за год с мая 2018 года средняя цена квадратного метра выросла на 46%. В ЦИАН объясняют такой бурный рост несколькими факторами: переходом на новую стадию строительства и сменой застройщика.

Возможны ли мошенничества со схемой продаж посредством эскроу-счетов?

Эскроу-счет гарантирует сохранность средств вкладчика до момента окончания строительства объекта. То есть теоретически интересы дольщика защищены на 100%. Несмотря на то, что дольщик не может в любой момент забрать деньги со счета, они вернутся к нему при несоблюдении девелопером условий договора или если строительную компанию признают банкротом. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки строительства. Отказаться от приобретения квартиры и вернуть деньги можно и в том случае, если сдача объекта в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца.

Так что главный риск для покупателя теперь – это банкротство банка, а не застройщика. По закону, застрахованная сумма на эскроу-счету, составляет 10 миллионов рублей. Если квартира стоит дороже, деньги можно потерять.

Что изменится для тех, кто уже купил квартиру?

Новые правила работы касаются только тех объектов, которые будут запущены после 1 июля 2019 года. Дома, стартовавшие до этой даты, и построенные как минимум на 30%, достраиваются по старым правилам. Сейчас в России в стадии строительства находится около 123 млн кв. м жилья, которое покупают с помощью договоров долевого участия. Эксперты полагают, что на достройку этих объектов уйдет еще два-три года.

Грозит ли остановка строительства тех объектов, которые уже частично проданы, но должны перейти на новую схему продаж?

Можно предположить, что для нынешних дольщиков возрастет риск остаться без квартир. В преддверии перемен с рынка будут уходить многие застройщики, и далеко не у всех компаний получится вовремя и в полном объеме выполнить свои обязательства. Об этом, в частности, недавно предупредил глава Сбербанка Герман Греф. «Уйдут много игроков с рынка, очевидно. Будет много бесхозных проектов, будут обманутые дольщики», - заявил Греф на недавнем брифинге.

Многие застройщики смогут продавать квартиры по старой схеме. Как понять, имеет ли компания на это право?

Критерии, по которым определяется эта возможность, перечислены в постановлении Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480. Главное правило – на 1 июля 2019 года дом должен быть построен на 30%. Готовность на 15% допускается для проектов, реализуемых по договору о развитии застроенной территории, а также для объектов комплексного освоения территорий. Словом, если застройщику приходится сносить старые дома или возводить много новых инфраструктурных объектов.

А еще после 1 июля продавать квартиры по ДДУ смогут компании, включенные в перечень системообразующих организаций, если совокупная площадь возводимых ими домов составляет не менее 4 млн кв. м, а объекты строительства находятся на территориях не менее четырёх субъектов РФ. Эти застройщики смогут работать по старым правилам даже в случае, если объект готов всего на 6%.

Поблажку также дали застройщикам, которые достраивают «проблемные» объекты других компаний.

Наконец, продажи по ДДУ продолжат те, кто уже успел реализовать не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений в проекте, вне зависимости от степени его готовности.

Проверить биографию застройщика и уточнить его финансовое состояние можно в Единой информационной системе жилищного строительства. На этой платформе есть информация о строительных компаниях всех регионов РФ, о ходе строительства жилых комплектов, а также другие данные – например, платит ли застройщик взносы в Фонд защиты прав граждан.