Досрочное погашение ипотеки: нюансы и подводные камни

Несмотря на то, что за последние годы ставки по ипотечным кредитам в России существенно снизились, россияне стараются расплачиваться по долгам досрочно, не дожидаясь окончания срока кредита. По данным «Объединенного кредитного бюро», за последние три года доля ипотечных заемщиков, выплативших ипотеку раньше срока, увеличилась в три раза. Причем если три года назад на момент погашения у заемщиков в среднем оставалось около 5,7 лет на выплату кредита, то в этом году – все 6 лет. LIVING узнал, когда досрочное погашение оправдано, и какие нюансы нужно учесть при полной или частичной выплате ипотеки.

Я слышал, банки могут препятствовать досрочному погашению ипотеки.

По закону, кредитор не имеет права чинить препятствия для досрочной выплаты ипотеки. Клиент может досрочно погасить кредит полностью или частично. Это положение закреплено Федеральным законом №284-ФЗ «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса РФ» от 19.10.2011 г.

Однако прежде, чем рассчитаться по кредиту, придется уведомить об этом банк. По закону, не более чем за 30 дней, но кредитор может указать в договоре и более короткий срок.

А проценты по кредиту при досрочном погашении пересчитывают?

Если кредит выплачивается досрочно, то заемщик должен внести в банк только сумму основного долга. Законом закреплена норма, согласно которой банк имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных до дня возврата суммы займа. То есть платить проценты за будущее не нужно.

Фото: depositphotos.com/AY_PHOTO

Вернут ли мне деньги за уплаченную страховку?

Закон не обязывает страховые компании возвращать заемщикам средства за неиспользованные полисы при досрочном закрытии кредита. По норме Гражданского кодекса, страховщик сам решает, возвращать клиенту часть премии или нет.

Не исключено, что в будущем ситуация изменится. Комитет Госдумы по финансовому рынку поддержал поправки в ГК, согласно которым при досрочном погашении кредита страховщик будет обязан вернуть заемщику часть средств.

Если я хочу досрочно погасить часть кредита, как будет пересчитана сумма долга и проценты?

Если заемщик хочет частично погасить кредит, он может выбрать вариант, который ему больше подходит: сокращение ежемесячного взноса с сохранением прежнего срока ипотеки, либо уменьшение срока кредита при сохранении суммы ежемесячного платежа на прежнем уровне.

«Плюс этого варианта в том, что период финансовой нагрузки на должника сократится. А минус в том, что сама нагрузка не уменьшится до самого окончания договора. Если кредитный договор содержит такое условие, то не имеет значения, вносит ли должник мелкие суммы или сразу платит много», - поясняет директор по продажам RDI Валерий Кузнецов.

С чего начать, если я решил погасить кредит досрочно?

Для начала, стоит уточнить у специалиста банка или в кредитном договоре, какова минимальная сумма для досрочного погашения долга. Затем следует пополнить счет, с которого происходит списание средств на погашение задолженности. После этого в отделении банка необходимо написать заявление на проведение операции, указав сумму, счет и дату списания.

Когда деньги спишутся, сотрудники банка выдадут справку о закрытии кредита или предоставят новый график платежей (при частичном погашении).

Фото: depositphotos.com/Tsyhund

Выгодно ли досрочно выплачивать ипотечный кредит?

Досрочное погашение всегда более выгодно для заемщика, но есть периоды, когда преждевременная выплата кредита приносит семейному бюджету наибольшую пользу.

«Если наши клиенты собираются гасить ипотеку досрочно, то мы всегда советуем это делать в первую половину срока кредита. Дело в том, что именно в этот период большую долю ежемесячного платежа составляют проценты, и малую часть – погашение основного долга, - поясняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, - Рассмотрим конкретный пример. Допустим, вы взяли ипотеку на 2 млн рублей под 9% годовых на 15 лет. В первые 1-2 года при ежемесячном платеже 20,3 тыс. рублей порядка 14 тысяч будет уходить на оплату процентов. Для сравнения – в последние два года проценты при том же размере платежей занимают всего 1-2 тыс. рублей. И порядка 18-19 тыс. идет на погашение основного долга. Допустим, наш заемщик решил на протяжении двух лет дополнительно к обычному платежу вносить еще по 10 тысяч рублей. Если он это делает в течение первых двух лет, то сэкономит на процентах 494 тыс. рублей (при сокращении срока кредита). В течение двух последних лет – лишь 14 тысяч рублей, поскольку основные проценты уже были выплачены ранее».

Когда досрочное погашение невыгодно?

Бывает, что ради внесения очередного платежа заемщик буквально переходит на «хлеб и воду». Такое поведение не всегда разумно, предупреждают эксперты. «Главное – не ущемлять себя в простых вещах. И если в первые месяцы ипотеки отказ от отпуска ради сокращения процентов по кредиту был бы целесообразен, то в последние месяцы подобная экономия скорее будет во вред, а не во благо», - считает Мария Литинецкая.

Фото: depositphotos.com/AntonGrachev

В стремлении как можно раньше избавиться от кредитной кабалы заемщики иногда совершают грубые ошибки. Например, пытаются внести средства в промежутках между регулярными взносами. «Пожалуй, это единственный случай, когда досрочное погашение можно считать относительно невыгодным. При таких условиях дополнительные деньги более рационально вносить в плановые даты, а не между ними», - поясняет Валерий Кузнецов.

Что выгоднее – погашать регулярными дополнительными платежами или скопить и выплатить весь кредит сразу?

Как правило, для заемщика более выгодно гасить кредит частично, а не единовременно. Для примера рассмотрим такую ситуацию: заемщик имеет кредит на 2 млн рублей под 9% годовых на 15 лет (180 месяцев). Допустим, месяц он вносит к основному платежу по 10 тыс. рублей, сокращая срок кредита. Чтобы полностью погасить долг, заемщику понадобится 920 тыс. рублей. Сумма переплаты по процентам составит 782,8 тыс. рублей. Если же клиент банка решит откладывать по 10 тыс. рублей в месяц, чтобы потом погасить ипотеку единовременно, то когда он накопит те же 920 тысяч, он не сможет полностью погасить кредит. Остаток долга составит 414 тыс. рублей, а общая сумма переплаты – 1,2 млн рублей.

Избавиться от долга и расплатиться по долгам раньше срока — заветная мечта многих россиян. Если судьба дарит такую возможность, ее стоит непременно использовать. Но, как предупреждают эксперты, к решению даже этой несложной задачи следует подойти с умом.