ЖК возводится в д. Кудрово Всеволожского района Ленинградской области. Сейчас эти территории активно осваиваются застройщиками, и о комфортной среде проживания пока говорить сложно: новостройки окружают разбитые временные дороги, по которым курсируют большегрузы со стройматериалами. «Весна – 3» возводится на Немецкой ул. Стройку окружают практически готовые ЖК «Европейский» и ЖК «Вернисаж». С другой стороны – пустырь, часть которого в будущем превратиться в благоустроенные прилегающие территории ЖК «Весна – 3». Буквально в 500 метров – КАД.
Застройщиком ЖК выступает хорошо известная Петербурга ГК «ЦДС». Компания работает на рынке уже 17 лет и успела реализовать более 40 проектов. Правда, репутацию компании несколько портят постоянные срывы сроков сдачи объектов. Тем не менее, дома сдаются, а покупатели получают заветные ключи. До недавнего времени застройщик работал по схеме ЖСК, теперь новые объекты и очереди продаются по ДДУ. Не исключение и ЖК «Весна – 3».
01
Квартира и дом
Общая информация о ЖК
ЖК «Весна – 3» - это типичный эконом-класс жилья. Комплекс планируется возвести в две очереди. Сейчас строится первая – это жилой корпус, высотой 14 этажей. Пока только этот дом выведен в продажу. Срок его сдачи – IIIквартал 2018 года.
Вторая очередь – 22-этажный корпус расположится по соседству. Но пока никакой документации на него нет. Не известны и ориентировочные сроки начала строительства.
Архитектура комплекса
Корпус первой очереди возводится по кирпично-монолитной технологии. Пока оценить внешний облик здания можно только с помощью рендеров. Но, скорее всего, застройщик не изменит себе, и этот корпус будет выглядеть, как большинство домов ГК «ЦДС»: кирпичная облицовка с более темными или светлыми вставками. Лоджии планируется остеклить. В отделе продаж отметили, что «Весна – 3» будет логическим продолжением двух предыдущих комплексов – «Весна» и «Весна – 2».
Рендер от застройщика
Конфигурация дома образует полузамкнутый двор, который планируют благоустроить. Застройщик обещает будущим жильцам выполнить отделку мест общего пользования по авторскому дизайн-проекту. Как отметил менеджер по продажам, она будет примерно такой же, как и в сданном ЖК «Весна».
ЖК «Весна»
В каждой парадной предусмотрено по два лифта – пассажирский и грузовой. На площадке от 5 до 12 квартир. Безусловно, на небольшие секции с пятью квартирами на площадке двух лифтов достаточно, а вот жильцам больших секций придется сложнее.
Информация о квартирах
Всего в первой очереди проекта запланировано 742 квартиры. Около 60% от общего числа – это «однушки». Студий – 150 шт. Примерно столько же – 128 - двухкомнатных вариантов и всего 16 «трешек». Планировки довольно разнообразные. Есть вариант европланировки. Также некоторые квартиры имеют просторную лоджию 10 кв.м. Правда, есть квартиры, спроектированные, на взгляд Тайного Покупателя, странно и не эргономично. Например, в «однушке», площадью 51 кв.м., 11 «квадратов» занимает длинный коридор, а еще 7 кв.м. – совмещенный санузел. Есть «трешка», где вход во второй санузел возможен только из одной комнаты.
Квартиры можно купить как с отделкой, так и без нее. Черновая отделка предполагает:
- Установка входной металлической двери
- Подготовка к организации аудио- или видео- домофонной связи.
- Установка металлопластиковых оконных блоков с двухкамерными стеклопакетами из 5-камерного профиля
- Установка радиаторов отопления с регулятором теплоотдачи (с возможностью установки терморегулятора).
- Устройство стяжки полов в квартирах.
- Установка счетчиков с фильтрами грубой очистки горячего и холодного водоснабжения
Полная отделка обойдется покупателю примерно в 5 тыс. руб. за кв.м. Она будет выполнена в светлых тонах и включит в себя:
- Настил ламината на полы в жилых помещениях, коридорах и на кухне.
- Укладка плинтуса с кабель-каналом.
- Оклейка стен обоями, укладка плитки на полу и стенах в с/у.
- Установка акриловой ванны с экраном, комплекта сантехнического оборудования и смесителя с душевым гарнитуром.
- Окраска потолка во всех помещениях.
- Установка межкомнатных дверей.
- Разводка электричества с установкой электрофурнитуры.
- Установка радиаторов отопления, домофона, электросчетчика и счетчиков на воду, подводка интернет и ТВ кабелей.
Самая маленькая квартира в продаже – студия 26,6 кв.м., расположенная на первом этаже, без балкона. Планировка предполагает вместительный коридор 4,1 кв.м., совмещенный санузел 3,4 кв.м. и гостиную-кухню 19 «квадратов». Стоимость такой квартиры без отделки при стопроцентной оплате или ипотеке – 1 900 тыс. руб.
Самая просторная квартира, которую сейчас можно купить в ЖК «Весна – 3», - «трешка», площадью 92,1 кв.м. В квартире предусмотрен раздельный санузел, три комнаты, площадью 16,3 + 12,8 + 19,6 кв.м. Из плюсов – просторная кухня 17,1 кв.м, большой коридор 13 кв.м. и два балкона, выходящие на разные стороны дома. Стоимость такого варианта без отделки и при стопроцентной оплате – 5 млн 752 тыс. руб.
Стоимость
Рассмотрим стоимость квартир в ЖК «Весна – 3»
| Площадь квартир | От 26,6 кв.м. до 92,12 кв.м. |
| Стоимость за 1 кв.м | От 63 270 руб. до 76 430 руб. |
| Квартирография и цены (при 100% оплате) |
студии - от 1900 тыс.руб. (26,6 кв.м) 1-комнатные - от 2309 тыс.руб. (32,1 кв.м) 2-комнатные - от 3240 тыс.руб. (38,8 кв.м) 3-комнатные - от 5171 тыс. руб. (84,6 кв.м) |
| Отделка | черновая, чистовая |
| Варианты оплаты | Ипотека, рассрочка, субсидии, материнский капитал, военная ипотека |
| Договор | ДДУ |
Ипотека
ЖК аккредитован в крупнейших банках, которые предлагают, в том числе, специальные программы именно в этом ЖК. Ипотеку можно взять в АО «КБ ДельтаКредит», АО «Россельхозбанк», Банк «Возрождение» (ПАО), ВТБ 24 (ПАО), ПAO «Промсвязьбанк», ПАО «Банк «Санкт-Петербург», ПАО «БАНК УРАЛСИБ», ПАО «БИНБАНК», ПАО Банк «ФК Открытие», ПАО Сбербанк.
Одинаково выгодные условия предлагают два банка – «ВТБ 24» и «Сбербанк» по программе ипотеки с господдержкой. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20%, срок кредитования – до 30 лет. В этом случае процентная ставка составит 10,9% годовых.
Рассрочка
Рассрочка в ЖК не столь выгодная, на взгляд Тайного Покупателя. Она хоть и беспроцентная, но предоставляется до июня 2018 г. Первоначальный взнос должен быть не менее 30%. При этом стоимость квартиры возрастает примерно на 25%, в отличии от цен на квартиры в ипотеку или при единовременной оплате.
Субсидии
Квартиру в ЖК «Весна – 3» можно купить с помощью субсидий, материнского капитала, военной ипотеки.
Акции и скидки
ГК «ЦДС» регулярно объявляет о всевозможных акциях и специальных предложениях. В ЖК «Весна – 3» до 15.11 действуют следующие акции:
- На отдельные квартиры компания предоставляет скидку до 180 тыс. руб.
- При 100% оплате или ипотеке скидка может достигать 17%. Все зависит от площади квартиры.
- Уже несколько месяцев подряд действует акция отделка в подарок. Правда, те квартиры, которые рассматривал Тайный Покупатель, с отделкой все же стоили дороже. Как выяснилось, компания лишь делает скидку на отделку.
02
Инфраструктура для детей
Внутри территории ЖК
ГК «ЦДС» не планирует строительство на территории ЖК «Весна – 3» ни школы, ни детского сада, ни поликлиники. Проект небольшой, и как пояснил менеджер по продажам, в соседних ЖК вся эта инфраструктура будет возведена.
Застройщик лишь обещает благоустроить детскую и спортивную площадки. Причем, судя по рендерам, они появятся не во дворе первого корпуса, а между ним и домом второй очереди.
Рендер от застройщика
Площадки будут огорожены, но отделять ее от домов будет внутри дворовая проезжая часть с машинами. Как пояснил менеджер по продажам, площадки будут примерно такие же, как и в построенной «Весне». Тайного Покупателя эти сооружения для отдыха и игр не очень впечатлили. Довольно простое оборудование, покрытие площадки – насыпной песок, что не так уж и безопасно для малышей.
ЖК «Весна»
03
Инфраструктура для всех
Внутри территории ЖК
Коммерческих помещений в ЖК «Весна – 3» запланировано очень мало. В отделе продаж рассказали, что их будет всего три. В проектной декларации значится их общая площадь – всего 261 кв.м. Это действительно пару магазинов и небольшой офис, например, банка.
Возможно, в следующем корпусе застройщик предусмотреть большие площади под коммерцию.
Территория ЖК будет благоустроена. Причем ГК «ЦДС» обещает выполнить ландшафтные работы по обустройству газонов и цветочных клумб, а также оформить придомовое пространство малыми архитектурными формами. Площадь озеленения составит 10 тыс. кв.м.
Однако Тайный Покупатель прогулялся по территории соседней «Весны» и не очень впечатлился ее благоустройством. Несколько скамеек и клумбы, переполненные водой вместо цветов, - таким предстала зона отдыха в построенном ЖК. Конечно, забота о прилегающей территории после сдачи дома ложится на УК. Так что, скорее всего эти вопросы необходимо адресовать уже к ней.
ЖК «Весна»
Парковка
В ЖК «Весна – 3» запланирован как подземный паркинг на 70 машиномест, так и открытая парковка на его эксплуатируемой крыше, а также гостевые места по периметру комплекса.
Конечно, 70 мест на 742 квартиры – это очень мало. Открытая стоянка тоже вряд ли спасет ситуацию. Остается рассчитывать на места вдоль улиц, где возводится ЖК. Места в паркинге пока не поступили в продажу. Менеджер компании отметила, что, скорее всего, их стоимость будет такой же, как и в других проектах компании в Кудрово – около 500 тыс. руб. за место.
04
Безопасность и сервис
Дворы комплекса не будут закрывать от посторонних. На эксплуатируемой крыше паркинга разместится открытая парковка. Детские и спортивные площадки, а также зоны отдыха будут созданы в окружении дорожных проездов.
Застройщик обещает установить домофоны в каждом подъезде, систему видеонаблюдения, причем не только в лифтах и подъездах, но и по периметру комплекса, на детских площадках и в паркинге. В каждом подъезде предусмотрено место для консьержа.
ЖК «Весна»
Управляющая компания на первое время предлагается застройщиком. Некоторые пайщики ЖК «Весна» были возмущены договором с УК №4, который застройщик предлагал им подписать при приемке квартиры. Какая УК будет предложена дольщикам «Весны – 3», пока не известно. Но в любом случае у жильцов есть право сменить УК, если что-то будет не устраивать.
05
Район
Окружение района
Пока строящийся дом от ГК «ЦДС» соседствует с такими же стройплощадками. С одной стороны – практически готов ЖК «Европейский», с другой – продолжается возведение следующих очередей ЖК «Вернисаж».
На участке ближе к КАД в скором времени начнется строительство второй очереди проекта «Весна – 3». Скорее всего, не будет пустовать и участок, примыкающий к парку «Оккревиль». Так что, сейчас сложно сказать, когда завершится стройка в этой части Кудрово. Пока же без резиновых сапог сюда лучше не приезжать.
Внешняя инфраструктура района
В Кудрово постепенно открываются детские сады и школы. До конца года в этом микрорайоне будет работать четыре детских сада: два - в ЖК «Вена», еще один – в ЖК «Австрийский квартал» и один детсад откроется по соседству с ЖК «Весна – 3» - в ЖК «Березовая роща», до которого идти 2 мин. В планах соседа – ЖК «Европейский», который расположен через дорогу, также есть строительство детсада, но сроки возведения пока не определены. Школа запроектирована также рядом – во дворах корпусов «Весны». Но о сроках строительства также ничего не известно. Пока в Кудрово работает две школы – в ЖК «Новый Оккервиль» (в 2 км) и в ЖК «Вена» (также в 2 км). В скором времени должно открыться образовательное учреждение в ЖК «Австрийский квартал», но до него тоже придется идти не менее 1,5 км.
Ближайшее медицинское учреждение работает в ЖК «Новый Оккервиль». Добираться до него неудобно, т.к. дорог в Кудрово пока представляют собой хаотичные строительные проезды без тротуаров. Здесь открыто отделение Всеволожской больницы, где есть детские и взрослые специалисты.
Ближайшие магазины и объекты сферы услуг расположены в уже построенных ЖК вдоль Европейского проспекта. Идти туда не более 10 мин. Скорее всего, к моменту заселения ЖК «Весна – 3» магазины и супермаркеты откроются и в соседних домах. Рядом с ЖК «Капитал» открыт гипермаркет «Лента», гипермаркет «Ашан» работает в ТРК «МЕГА Дыбенко».
Крупный развлекательный ТРК «МЕГА Дыбенко» расположен в 2 км, дорога займет минут 20 пешком. Примерно на таком же расстоянии находится ТРК «Невский» около ст.м. «Ул. Дыбенко». Там же расположен и спортивный клуб. Еще один фитнес-центр есть рядом с ЖК «Новый Оккервиль».
Рекреационные зоны
Ближайшая зеленая зона – парк «Оккервиль». Он виден со стройплощадки, но пока до него можно дойти только в обход – по плохо благоустроенной Центральной улице. Идти не более 1 км. Кроме того, есть благоустроенные прогулочные зона в ЖК «Австрийский квартал» и ЖК «Вена», расположенных также на расстоянии 1 км. Рядом со ст.м. «Ул. Дыбенко» раскинулся парк Есенина. Правда, в вечернее время он плохо освещен и не очень подходит для прогулок.
Промышленные зоны
Промышленных зон рядом с ЖК «Весна – 3» нет. Единственное неудобство может доставить проходящая рядом КАД. Правда, после возведения 22-этажного корпуса второй очереди проекта, первый дом «Весны – 3» будет защищен соседом от шума и пыли.
06
Транспорт
Для пешеходов
Путь до станции метро «Ул. Дыбенко» займет не менее получас. Причем пешком до нее вряд ли можно дойти, как было отмечено выше, из-за плохого состояния дорог.
Легального общественного транспорта в Кудрово нет. Здесь курсируют лишь сомнительные маршрутки до метро. Путь до центра на метро займет минут 20. От ст.метро ходят автобусы пригородного направления.
Для автовладельцев
Автовладельцам пока приходится ежедневно простаивать в пробках, чтобы выехать из Кудрово. Выезда всего три – и все они не рассчитаны на такой поток транспорта, который увеличивается по мере сдачи очередных ЖК. До центра города – около 20 км, что сравнительно недалеко, учитывая, что ЖК расположен на территории Ленобласти. Однако пробки ожидают автовладельцев и на подъездах к переправам – мосту А.Невского, Большеохтинскому мосту, ведущих в центр. Дорога может занять до 1,5 часов.
Плюс ЖК – расположенная в 1 км развязка с КАД. Но выехать на Кольцевую автодорогу тоже проблематично из-за пробок.
Областные власти обещают улучшить транспортную доступность в ближайшие годы. Благоустройством внутриквартальных дорог займутся застройщики – теперь это их обязанность. Кроме того, по территории Кудрово пройдет часть магистрали – масштабного проекта двух регионов – Восточного скоростного радиуса. Правда, пока сроки завершения проекта не определены.
Итоги
ЖК «Весна – 3» - хороший вариант, если покупатель ограничен в бюджете, но рассчитывает купить квартиру в районе, максимально приближенном к городским территориям. Кудрово уже давно превратилось из деревни в город-спутник, вплотную примыкая к окраине Петербурга. Проект «Весна – 3» разнообразен по планировкам – выбрать квартиру можно на любой вкус и кошелек. Радует, что застройщик, привыкший работать по схеме ЖСК, плавно переходит на 214 – ФЗ и «Весну – 3» продает уже по договору долевого участия. Кроме того, компания предлагает множество схем оплаты – ипотека, рассрочка, а также большое количество акций и скидок.
Пока инфраструктура района развита не очень хорошо, особенно дорожная. Без резиновых сапог здесь делать нечего – дороги пока напоминают строительные временные проезды. Не справляются с транспортными потоками и основные магистрали. Пробки в районе наблюдаются практически круглосуточно, а когда будут реализованы планы по улучшению ситуации с транспортной доступностью, неизвестно.
С социальной инфраструктурой ситуация выравнивается – открываются детские сады и школы, недавно заработал филиал Всеволожской больницы. К моменту сдачи «Весны – 3» должно открыться еще больше соцобъектов.
Единственное, на что стоит особо обратить внимание покупателей, - репутация ГК «ЦДС». С одной стороны, компания работает продолжительное время на рынке, имеет в копилке множество наград профессиональных сообществ, не была замечена в заморозки своих объектов, более того, в портфеле застройщика с десяток строящихся ЖК. С другой стороны, компания регулярно срывает сроки сдачи объектов. Порой, задержки доходят до нескольких лет. Вывод один – если готовы ждать довольно бюджетную и качественную квартиру, расположенную относительно недалеко от метро, то «Весна – 3» - подходящий вариант.