ЖК «Светлана» строится с 2003 года. В 2005 покупатели рассчитывали получить свои квартиры, но ЖК до сих пор не достроен. Очередной срок сдачи был сорван новым застройщиком – компанией «Невский луч». Тайный Покупатель разбирался, когда достроят объект и стоит ли рисковать с покупкой квартиры в «Светлане».
Рендер от застройщика
ЖК «Светлана» строится в Выборгском районе Петербурга, на пересечении пр. Испытателей и Зеленогорской улицы, недалеко от Светлановской пл. С верхних этажей дома открывается вид на Удельный парк, отсюда можно увидеть купол Исаакиевского собора и шпиль Петропавловской крепости. Однако, не известно, когда жители смогут любоваться такими видами – ЖК не могут достроить с 2005 года, он входит в число проблемных объектов Петербурга и находится на контроле в Комитете по строительству городской администрации. За годы строительства на объекте несколько раз менялись застройщики: по информации СМИ в разные годы к проекту имели отношение ТД «Сигма», «Титул», «Строй-Модуль». Сейчас заказчиком и застройщиком выступает компания «Невский луч». Дать оценку деятельности этого застройщика нелегко – «Светлана» его единственный объект и срок сдачи его компания уже сорвала.
01
Квартира и дом
Общая информация
ЖК «Светлана» относится к комфорт-классу и, согласно новой документации, возводится в одну очередь. В отделе продаж затруднилось назвать срок окончания строительства. Как выразилась менеджер, «точную дату назвать не сможет никто», но заверила, что до конца текущего года строительство должно быть завершено. К слову, опубликованное разрешение на строительство прекратило свое действие 4 марта 2017 года. Сейчас идут завершающие работы по устройству фасадов и остеклению, а также работы по отделке входных групп и холлов.
Архитектура комплекса
Дом представляет собой многосекционную высотку 17-25 этажей, которая строится по кирпично-монолитной технологии. Фасады первых двух этажей будут облицованы кирпичом, начиная с третьего – используются вентилируемые фасады с облицовкой светлой керамогранитной плиткой. Архитектурный облик необычный – это один корпус в форме буквы «Г» с полукруглым лицевым фасадом.
На данный момент, никакой особенной отделки мест общего пользования не ожидается. Известно, что на этажах будет в среднем по 5 квартир, установят по два лифта отечественного производства.
Информация о квартирах
Проектной декларации на сайте застройщика нет. Впрочем, закон не нарушен – продажи идет по 39-ФЗ, который действовал до вступления 214-З «Об участии в долевом строительстве», который не обязывал девелоперов публиковать разрешительную документацию. Кроме того, за время строительства проект несколько раз претерпевал изменение, в первую очередь, в части квартирографии. Поэтому точное число квартир неизвестно. По данным из СМИ, здесь запроектировано 355 квартир от одно- до четырёхкомнатных. В продаже от застройщика жилья не осталось. Более того, как рассказали Тайному Покупателю в отделе продаж, компания вынуждена расплачиваться квартирами с подрядчиком. То есть, на данный момент приобрести квартиру в этом ЖК можно только по переуступке.
Жилье передаётся покупателям без отделки. Просторные многокомнатные варианты нередко представлены в свободной планировке, так что покупателю могут сами выстроить внутренние стены и самостоятельно продумать планировку.
Самая маленькая квартира в продаже – однокомнатная 38,53 кв.м. В этой планировке довольно просторная кухня 11 кв.м., есть холл 4 кв.м., санузел раздельный. В квартире предусмотрен небольшой балкон 1,23 кв.м. Стоимость варианта – 3 млн 590 тыс. руб.
Самая большая квартира в продаже – четырёхкомнатная 154,88 кв.м. Комнаты в этой планировке изолированные и довольно просторные, большая кухня – 16,6 кв.м. Холл больше напоминает еще одну большую комнату – его метраж 40,5 кв.м. Санузел раздельный, есть два небольших балкона: 2,3 и 1,3 кв.м. Приобрести такую квартиру можно за 9 млн 780 тыс. руб.
Стоит отметить, что цены для данной локации невысокие. Конечно, на ценообразовании сказалась долгая история проекта.
Стоимость
Рассмотрим стоимость квартир в ЖК «Светлана»:
| Площадь квартир, кв. м | От 38 до 155 |
| Стоимость за 1 кв.м | От 60 000 до 92 000 руб. |
| Квартирография и цены (при 100% оплате) |
1-комнатные - от 3590 тыс. руб. (38 кв. м) 2-комнатные - от 5149 тыс. руб. (71 кв. м) 3-комнатные - от 6490 тыс. руб. (100 кв. м) 4-комнатные – от 9780 тыс. руб. (154 кв.м.) |
| Отделка | Без отделки |
| Варианты оплаты | Рассрочка, полная оплата |
| Договор | 39-ФЗ |
Ипотека
Объект не аккредитован ни в одном из банков.
Рассрочка
Беспроцентная рассрочка возможна на срок от 6 до 10 месяцев, но её условия обсуждаются индивидуально с каждым покупателем.
Акции и скидки
Акций и скидок на объект застройщик не предоставил.
Субсидии
Компания не работает с субсидиями, материнским капиталом и военной ипотекой.
Особенности сделки
Самый важный момент покупки квартиры в этом доме – это работа застройщика вне рамок 214-ФЗ. А это значит, что договор не поступит на регистрацию в Росреестре. Но менеджер отдела продаж сообщила, что у компании есть официальное письмо от регистрирующего органа, в котором сказано, что оснований для изменения схемы продаж нет, так как осталось очень мало свободных квартир. Так что, проблем по оформлению права собственности быть не должно.
Есть еще один нюанс – при покупке квартиры первоначально подписывается соглашение о брони, по которому покупателю придётся внести залог 320 тыс. руб. В документе фиксируется стоимость объекта и обязательство застройщика снять его с продажи. Далее необходимо подписать основной договор с подрядчиком (т.к. квартиры только по переуступке от подрядчиков) в присутствии представителя застройщика. При этом клиенту должны выдать документ (акт сверки), в котором указано, что квартира передана подрядчику в качестве уплаты за работы, и все условия выполнены. Оставшаяся сумма вносится на расчётный счёт продавца после подписания договора. В общем, схема сложная и, по мнению Тайного Покупателя, недостаточно прозрачная.
02
Инфраструктура для детей
Внутри территории ЖК
Детский сад, школу или поликлинику застройщик возводить не будет – эти объекты не были запланированы изначально. Но детская площадка всё же появится, правда, неизвестно, насколько безопасной она будет.
03
Инфраструктура для всех
Внутри территории ЖК
На первом этаже здания разместятся коммерческие помещения, где, скорее всего, откроются магазины, аптеки, салоны красоты, медцентры или развивающие клубы для детей. На территории проведут стандартное благоустройство: заасфальтирует проезды, установят скамейки и урны. Никаких дополнительных объектов инфраструктуры не построят. Впрочем, ЖК состоит из одного дома с небольшим количеством квартир.
Паркинг
В комплексе строится подземный паркинг. Ответить на вопрос, сколько в нём будет мест, в отделе продаж не смогли. Менеджер лишь уточнила, что гараж будет небольшой. Места пока в продажу не поступили.
04
Безопасность и сервис
Периметр комплекса огражден не будет. Из мер безопасности застройщик обещает лишь домофоны на парадных и помещения для консьержей. Вопрос о необходимости системы видеонаблюдения будет решаться будущей управляющей компанией и собственниками. Никаких дополнительных мер безопасности (охрана или КПП) в комплексе не запланировано, хотя застройщик относит его к комфорт-классу. Организацию, которая будет заниматься обслуживанием комплекса, выберут по конкурсу по окончании строительства.
05
Район
Окружение района
Рядом с ЖК «Светлана» расположены как дома старой застройки, так и несколько новостроек. Например, в непосредственной близости стоят дома ЖК «Золотая середина» от «Строительного треста» и «Соло» от «ЮИТ Санкт-Петербург».
Внешняя инфраструктура района
Магазинов рядом с комплексом достаточно. Ближайший находится в соседнем доме: это супермаркет «Магнит». Также в соседней новостройке есть небольшой магазинчик с пекарней. В целом, в 10 минут пешком расположено несколько торговых точек, есть отделение банка, ресторан, аптека.
Пока неизвестно, сколько парковочных мест запроектировал застройщик внутри ЖК, зато рядом с домом застройщик соседнего ЖК возвел многоэтажный гараж. Судя по объявлению, купить или арендовать место может любой желающий, в том числе, жильцы ЖК «Светлана».
Дать характеристику образовательной инфраструктуры для детей не просто. С одной стороны, в радиусе километра расположено несколько школ и детских садов. С другой – дойти до них можно, только пересекая шумный проспект Энгельса и Светлановскую площадь. Ближе всего к комплексу находится частная школа.
Городская поликлиника для взрослых находится относительно недалеко от дома, на ул. Ланской. Короткий путь точно небезопасный – местные жители сокращают дорогу, перебегая железнодорожные пути. Пешком в обход дорога займет около 20 минут, но если идти коротким путем время сокращается до 5-7 минут.
Детская поликлиника находится на пр. Энгельса д. 44. До нее можно дойти пешком примерно за 15 минут. В 10 минутах ходьбы от комплекса расположен спорткомплекс с бассейном.
Рекреационные зоны
Через дорогу от комплекса, в 10 мин. ходьбы, находится просторный и благоустроенный Удельный парк. Также неподалеку расположен Ланской сквер и парк Сосновка.
Промышленные зоны
Через дорогу от комплекса расположен завод электронного приборостроения «Светлана». Сейчас он работает не на полную мощность – значительная часть помещений предприятия проданы или переданы в аренду. Больший вред экологии и неудобства жителям наносят шумные транспортные магистрали: пр. Энгельса, пр. Испытателей, 2-й Муринский и Светлановский пр., которые проходят в непосредственной близости от ЖК. Кроме того, практически под окнами комплекса проходит линия железной дороги, и жильцов может беспокоить шум поездов.
06
Транспорт
Для пешеходов
Транспортная доступность комплекса удовлетворительная. Остановка общественного транспорта находится в 450 м. от дома. До ближайшей ст. метро «Пионерская» по проспекту Испытателей порядка полутора километров. Можно доехать на трамвае, маршрутном такси или автобусе. При желании, через Удельный парк можно дойти до ст. метро «Удельная» через одноименный парк – это около двух километров.
Для автомобилистов
От дома до КАД – около 9 км, до ЗСД – около 6. До центра ехать 10 км, но путь на машине займет в среднем 40 минут из-за пробок и заторов, особенно в часы пик.
Итоги
Давать объективную оценку проблемному жилому комплексу с многолетней историей строительства – задача не самая простая. С одной стороны, комплекс строится в обжитом районе, рядом с парками, социальной и торговой инфраструктурой. Кроме того, в доме интересная квартирография – нет малогабаритных студий, предлагаются просторные семейные варианты планировок. Да и цены ниже средних по локации.
Но над покупкой точно стоит хорошо подумать, ведь схема продаж довольно сомнительная: договор в Росреестре не регистрируется, защиты 214-ФЗ дольщикам ждать не приходится. Правда, стройку контролирует профильный комитет городского правительства. Кстати, уже не первый год. И уже не первый год достроить дом так и не смогли.
