ЖК «Кудров-Хаус» выделяется на фоне остальной застройки Кудрово своей компактностью и относительно невысокой этажностью – всего 11 этажей. Дом выглядит уютным, хотя и довольно скромным в оформлении фасадов. Покупателей квартир ожидают функциональные планировки и современный необычный паркинг, а вот социальных объектов застройщик возводить не планирует.
Комплекс возводится в быстрорастущей деревни Кудрово Всеволожского района Ленинградской области. С одной стороны новостройка примыкает к КАД, с другой – к строящимся корпусам ЖК «Лондон» и ЖК «Вернисаж».
Пока территория рядом с ЖК – одна сплошная грязная и шумная стройплощадка. Даже дорогу к комплексу сложно различить.
ГК «Прок» работает на рынке строительства с 1993 года. За это время было реализовано более 40 объектов. Компания осуществляет полный цикл строительства, выступая и инвестором, и подрядчиком. Сейчас в стадии строительства находятся три ЖК, включая «Кудров-Хаус». Отличительная особенность компании – продажа квартир как по 214-ФЗ, так и по ЖСК. По некоторым ЖК сроки ввода переносились. По объектам, которые строятся по схеме ЖСК, сроки и вовсе заявлены весьма условные. Ярким примером является ЖК «Кудров-Хаус», который в проектной декларации обещали сдать в середине 2016 года. Но фраза «предполагаемый срок сдачи» и работа по ЖСК позволяет застройщику сдвигать дату ввода. Ни одного «замороженного» объекта у компании нет.
01
Квартира и дом
Общая информация о ЖК
ЖК «Кудров-Хаус» - объект экном-класса, который представляет собой 11-этажный двухсекционный дом. Он возводится в одну очередь. Согласно проектной декларации, ЖК должны были ввести в эксплуатацию в IIIквартале 2016 года. Но, так как строительство осуществляет ЖСК, в документации указаны ориентировочные сроки – все в рамках закона. В разговоре с Тайным Покупателем менеджер по продажам озвучила срок сдачи объекта – II квартал 2017 года. Разрешение на строительство ЖК продлевали дважды – изначально оно было выдано до сентября 2014 г., затем пролонгировано до ноября 2016 г., а позже – до ноября 2017 г. Так что на этот раз у застройщика в запасе почти 10 месяцев на завершение работ. Тайный Покупатель отметил, что объект находится в высокой стадии готовности. Сейчас ведутся фасадные работы, остекление лоджий, внутренняя отделка помещений. Предстоит еще благоустроить территорию. Так что, сомнений нет, что ЖК завершать к обещанному в отделе продаж сроку – ко IIкварталу 2017 г.
Архитектура комплекса
Комплекс возводится по монолитной технологии. Архитектура ЖК весьма скромная без изысков – компактный дом прямоугольной формы с окрашенными в спокойные тона фасадами. Даже застройщик на сайте отмечает, что «дом выполнен в стиле современного минимализма, с четкими линиями и простыми архитектурными формами».
Рендер от застройщика
В доме предполагается витражное остекление лоджий. Пожалуй, единственная, но довольна важная, отличительная черта во внешнем облике ЖК, на взгляд Тайного Покупателя, - количество этажей в новостройке. Их всего 11 – тем самым ЖК явно выделяется на фоне высотной застройки Кудрово.
ЖК предполагает всего два подъезда – вход в каждую из двух одинаковых секций. На этаже предусмотрено 11 квартир. При этом в каждом подъезде всего два лифта фирмы Otis. Отделка парадных будет выполнена посредствам фактурной штукатурки.
Информация о квартирах
В ЖК запроектировано всего 261 квартира. Квартирография включает студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Крупногабаритных вариантов в комплексе нет. При этом, 50% жилья – это студии и «однушки», оставшаяся половина приходится на двухкомнатные. Квартирография объекта показалась Тайному Покупателю вполне комфортной – планировки не столь разнообразны, однако вполне функциональны – помещения в квартирах правильной формы. Все они, за исключением студий, предполагают просторную кухню от 9,5 кв.м. и остекленный балкон.
Квартиры передаются покупателям с предчистовой отделкой. Она включает в себя:
· Металлопластиковые двухкамерные стеклопакеты;
· Установку розеток, выключателей, электросчётчика, радиаторов отопления
· Остеклёние балконов и лоджий;
Самая маленькая квартира в продаже от застройщика – студия площадью 29,43 кв.м. Просторная жилая зона площадью 19,5 кв.м. Санузел совмещенный – почти 4 кв.м. В студии есть довольно большой для таких площадей коридор – 4,5 кв.м., куда можно вместить небольшой гардероб. Кроме того, есть пятиметровый балкон, что тоже можно отнести к плюсам. Стоимость такой квартиры при 100%-ой оплате составляет 2 млн 030 тыс. 670 руб.
Самая большая квартира в продаже от застройщика – «двушка», площадью 57,5 кв.м. Планировка предполагает две комнаты – 15,3 кв.м. и 16,8 кв.м. ,просторную кухню почти 12 «квадратов», раздельный санузел и большой коридор – 7,5 кв.м. Балкон составляет 3,5 кв.м. Стоимость такой квартиры при 100%-ой оплате - 3 млн 970 тыс. 260 руб.
Важный нюанс – квартиры в ЖК можно купить, только вступив ЖСК. Такая схема законна, однако не убережет дольщиков от возможных переносов сроков строительства застройщиком.
Стоимость
Рассмотрим стоимость квартир в ЖК «Кудров-Хаус»
| Площадь квартир | От 29,4 кв.м. до 57,54 кв.м. |
| Стоимость за 1 кв.м | От 65 тыс. руб. до 89 тыс. руб. |
| Квартирография и цены (при 100% оплате) |
студии – от 1 900 тыс. руб. (29,4 – 29,9 кв.м) 1-комнатные - от 2 010 тыс. руб. (34,1 – 37 кв.м) 2-комнатные - от 3 540 тыс. руб. (52,8 – 57,5 кв.м) |
| Отделка | предчистовая |
| Варианты оплаты | Ипотека, рассрочка, материнский капитал |
| Договор | ЖСК |
Ипотека
ЖК аккредитован всего в четырех банках – «Сбербанке», Банке «Дельтакредит», Банке «Уралсиб» и Банке «АК БАРС». Например, при покупке небольшой «однушки» достаточно 30% первого взноса – это 720 тыс. руб. Ежемесячный платеж составит 18,5 тыс. руб. Срок кредитования – 20 лет.
Рассрочка
Застройщик предоставляет три вида рассрочки на выбор. Беспроцентные - только два из них. Первый вариант предполагает первоначальный взнос 50%. Остаток необходимо оплачивать ежемесячно равными платежами до 31 марта 2018 г. Во втором варианте первый платеж должен быть не менее 70%. Остаток необходимо оплатить через год.
Если сумма первого взноса меньше 50%, но не менее 30%, то компания готова предоставить рассрочку под 12% годовых сроком на 15 месяцев.
Субсидии
Квартиру в ЖК можно приобрести, используя материнский капитал.
Акции и скидки
Компания «Прок» ежемесячно предоставляет скидки на определенный набор квартир. Кроме того, при единовременной оплате квартиры или покупке в ипотеку действует скидка 20%. Один из видов рассрочки также позиционируется застройщиком, как спецпредложение.
02
Инфраструктура для детей
Внутри территории ЖК
Компания «Прок» не планирует возведение ни дестадов, ни школ – все же дом рассчитан всего на 260 квартир, и нагрузка в виде соцобъектов для застройщика слишком велика. Во дворе будет обустроена детская площадка - на рендере она довольно разнообразна с набивным безопасным покрытием. Будет ли она такой же в реалии, покажет время.
Рендер от застройщика
Медицинских учреждений или обучающих центров здесь не запланировано, и вряд ли они появятся, т.к. первые этажи дома – жилые. Следовательно, коммерческих помещений в ЖК не предусмотрено.
03
Инфраструктура для всех
Внутри территории ЖК
Застройщик обещает провести на прилегающей к ЖК территории благоустройство, возвести спортивную площадку и оборудовать зоны отдыха, а также озеленить участок.
А вот магазинов, аптек и другой коммерции в доме не планируется, т.к. все помещения в ЖК – жилые, и разместить предприятия просто негде. Так что жителям придется пользоваться услугами магазинов в соседних ЖК.
В ЖК запланирована двухъярусная механизированная парковочная система Bipark 26.
Фото системы Bipark 26
04
Безопасность и сервис
Территория ЖК не будет огорожена. Застройщик предусмотрел лишь помещения для консьержей в каждом подъезде и установку систем диспетчеризации и видеонаблюдения.
Об управляющей компании пока ничего неизвестно, скорее всего, учитывая размеры дома, собственники создадут ТСЖ.
05
Район
Окружение района
Дом расположен на окраине микрорайона – окна одной его стороны выходят на КАД, другая – обращена вглубь квартала на строящиеся корпуса ЖК «Лондон». Пока новостройку массово окружают стройплощадки.
Внешняя инфраструктура района.
Социальная инфраструктура Кудрово медленно, но верно ширится: открываются новые детсады и школы. Ближайшее учебное заведение – общеобразовательная школа открылась в этом году на расстоянии 1 км от ЖК – в квартале «Вена».
Там же совсем недавно заработал детсад, еще один был открыт в этом же квартале ранее.
Безусловно, этого мало на все возрастающее население Кудрово. Однако проекты соцобъектов есть в планах соседних застройщиков. Например, между ЖК «Лондон» и ЖК «Кудров-Хаус» должна появиться школа, а внутри «Лондона» запланированы детсады. Вот только когда это все будет возведено и откроется, большой вопрос.
С медициной в Кудрово все обстоит намного хуже. Единственный поликлинический комплекс – филиал Всеволожской больницы – работает в ЖК «Новый Оккервиль», который находится в 3 км от ЖК «Кудров-Хаус». Полноценные поликлиники – и детская, и взрослая – расположены в обжитой части Веселого поселка рядом со ст.м. «Ул. Дыбенко».
А вот с торговой инфраструктурой будущим жителям ЖК «Кудров-Хаус» повезло больше. До ближайшего крупного ТРК «МЕГА-Дыбенко» можно дойти пешком. Правда, дорога – пр. Строителей - в этой части Кудрово совсем не благоустроена. В ТРК есть и крупный гипермаркет «Ашан».
Супермаркеты, небольшие магазины, аптеки и прочую коммерческую инфраструктуру можно найти в уже построенных ЖК на Европейском пр. Правда, путь к этой части микрорайона будет пролегать через стройплощадки и по бездорожью.
Рекреационные зоны
Зелени в Кудрово пока не очень много – район застраивается, и должно пройти какое-то время, прежде чем высаженные деревья подрастут. Пока для жителей этой части Кудрово ближайший парк – Оккервиль. Идти до него 1,5-2 км, но по не обустроенным дорогам без обочин, и порой, без асфальта. Зато в парке есть зоны для отдыха, велодорожки, детский игровой городок.
Неплохой зеленой зоной, а заодно и своего рода защитным экраном от шума и грязи КАД могли бы стать деревья между ЖК «Кудров-Хаус» и кольцом, но об этом пока никто не позаботился, а несколько оставшихся после вырубки под застройку берез вряд ли справятся с этой задачей. Так что будущим жителям ЖК, возможно, потребуется дополнительная шумоизоляция – трасса проходит практически под окнами.
Промышленные зоны
Промзон поблизости нет. Единственным фактором, влияющим на экологию этого микрорайона, можно считать загазованную магистраль «кольца».
06
Транспорт
Для пешеходов
В целом, дорожная сеть Кудрово развивается вместе с жильем. Однако рядом с ЖК сейчас расположены сплошные стройки, и дороги здесь, как таковые, отсутствуют. Очевидно, что дом будет сдан раньше, чем соседние ЖК. Так что какое-то время жителям придется мириться с неудобствами.
До ближайшей остановки придется идти на Европейскую ул. – это мин.10. Кстати, легальный общественный транспорт здесь отсутствует, если не учитывать маршрутки, курсирующие через Кудрово в «МЕГА-Дыбенко». Жителям пока приходится пользоваться нелегальным транспортом.
До ближайшей ст.м. «Ул. Дыбенко» от ЖК - около 3 км. Пешком идти неудобно из-за отсутствия благоустроенных дорог, а на маршрутке неминуемо можно попасть в пробку – выезды из деревни узкие.
Для автовладельцев
Именно из-за узких и неудобных выездов Кудрово каждое утро и вечер стоит в огромных пробках. По Ленинградской улице придется пересекать железнодорожный переезд, перед которым все притормаживают, из-за чего образуются заторы. Выезд по Промышленной ул на пр. Большевиков можно использовать, но он больше напоминает техническую дорогу с ямами и ухабами. Еще один путь – на КАД через «МЕГА-Дыбенко», но и здесь из-за узкой двухполосной дороги автомобилисты застревают в пробках.
До центра города от ЖК - не менее 15 км. по загруженным магистралям и одному из мостов через Неву. КАД, как было упомянуто выше, совсем рядом – в 5 мин. езды, если нет пробок.
Перспективы
Власти Ленобласти объявили о приоритетном проекте в этой части Всеволожского района – строительстве Восточного скоростного диаметра. Пока сроки реализации этого проекта не определены. Его возведение позволит решить проблему узких выездов из микрорайона, ведь скоростная трасса соединит центр города с областными микрорайонами.
Итоги
ЖК «Кудров-Хаус» уже в высокой стадии готовности – это хороший вариант для тех, кто не готов ждать несколько лет своей квартиры. Скорее всего, дом будет сдан в срок – во IIквартале 2017 г. Однако реализация квартир по схеме ЖСК несколько смущает – в случае задержек сроков, покупатели не смогут рассчитывать на компенсацию.
Тайный Покупатель отметил компактность дома – собственники смогут создать свое ТСЖ и совместными усилиями, например, огородить территорию. Квартирография также показалась вполне комфортной и функциональной. Единственный минус – большое количество квартир на этаже.
Социальных объектов проектом не предусмотрено. С этим можно смириться – ведь по соседству рано или поздно появятся школы и детсады. А вот отсутствие в ЖК коммерческих помещений Тайный Покупатель отнес в существенные минусы – ни магазинов, ни аптек в доме не будет.
Главный недостаток этой локации – плохая транспортная доступность. Метро далеко, все выезды из района стоят в пробках, внутренняя дорожная сеть развита плохо. Из плюсов – рядом развязка с КАД, но до нее надо еще доехать.