Застройщик апарт-комплекса Valo акцентирует, что апартаменты подойдут как для инвесторов, так и для тех, кто ищет постоянное жилье. Однако если для первых созданы все условия – предусмотрены инвестиционные программы, продуманы гостиничные сервисы и обустроены места общего пользования на гостиничный лад, то жильцов, планирующих заселиться надолго, ждет немало «сюрпризов». LIVING выяснял тонкости недвижимости, таящейся за маской апарт-отелей.
Комплекс Valo возводится во Фрунзенском районе Петербурга, на пересечении улиц Бухарестская и Салова. Ранее на этом месте находилось здание автотранспортного предприятия с ремонтным цехом. В 2011 году девелопер планировал здесь строительство общественно-делового центра, но изменил проект на апарт-отель.
Место под застройку имеет как очевидные плюсы – метро расположено в двух шагах, так и недостатки – эта часть Фрунзенского района состоит из сплошных промзон.
Пять корпусов, которые включает проект, застройщик позиционирует в разных сегментах гостиничной недвижимости. Первый дом объединяет апартаменты форматов VALO Comfort и VALO Long Stay Comfort, где юниты можно будет сдавать в посуточную или долгосрочную аренду. Во втором корпусе откроется гостиница международной сети Accor Hotels под брендом Mercure, в третьем и четвертом – апарт-отели бизнес-класса для краткосрочного и долгосрочного пребывания, а в пятом – разместится отель нового формата Affordable Luxury.
Все документы на строительство выданы на компанию «ГАЛС». Генеральным подрядчиком первой и второй очередей выступала компания YIT, третьей – TMG Group. Обе компании имеют европейские корни, а последняя обладает большим опытом в возведении гостиничных комплексов.
Компания «ГАЛС» была зарегистрирована в 2011 году, застройщик аффилирован с московской «Галс-Девелопмент», которая работает на рынке более 20 лет (до смены названия – «Система-Галс», входящая в АФК «Система»). Основные проекты компании сосредоточены в Москве – как жилые комплексы, так и коммерческая недвижимость, но часть реализуется в Сочи, Казани и Петербурге. Valo – первый для компании апарт-комплекс в Северной столице, также в портфеле застройщика есть уже построенный ТРК «Лето». Объекты сдаются в срок, первая очередь Valo введена недавно, без задержек.
01
Квартира и дом
Апарт-отель Valo является гостиничным комплексом. Застройщик предлагает апартаменты как для посуточной аренды, так и для постоянного проживания. Каждый из этих форматов сосредоточен в отдельных секциях, которые отделены друг от друга с тем, чтобы потоки постоянных жильцов и постояльцев отеля не пересекались. Такое разделение, скорее, предусмотрено для удобства жителей апарт-комплекса, т.к. все помещения в комплексе, не зависимо от формата, с юридической точки зрения являются коммерческими, а не жилыми.
Апарт-комплекс состоит из пяти корпусов высотой 18 этажей. Пока на финальной стадии строительства находится первый дом, который включает четыре секции. Первые две уже сданы в срок – в июне 2019 года. Оставшиеся секции относятся ко второй очереди, их планируют ввести в эксплуатацию до конца этого года. Сейчас ведутся работы по внутренней отделке помещений.
Третья очередь проекта состоит из четырех корпусов. Срок ее сдачи намечен на III квартал 2022 года. Работы только начались – сейчас устраивается свайное поле.
Проект строится по монолитной технологии. Фасады утепляются и оформляются керамогранитной плиткой белого, бежевого и коричневого цветов.
Отделка мест общего пользования будет выполнена по индивидуальному дизайн-проекту. Причем, для каждого дома предусмотрена своя концепции оформления. Так, в первом корпусе предпочтение отдано сдержанным тонам.
Рендеры от застройщика
Оформление общественного пространства в одном из корпусов третьей очереди отличает более современный стиль с использованием сочетания серого и красного цветов.
Рендеры от застройщика
Коридоры комплекса типичны для гостиницы – на этаже насчитывается до 28 апартаментов. В секциях запланировано по 3-4 лифта. Судя по всему, спускаться вниз будет быстрее пешком.
Информация о квартирах
Всего в проекте запланировано 3 655 апартов – от студий до двухкомнатных вариантов. Преобладают небольшие по площади студии, которых примерно 78%, порядка 15% отдано под однокомнатные варианты, остальное – двушки. Больших метражей нет, максимальная площадь апартов – 53 кв. м.
Планировки стандартные для гостиничных номеров с небольшими совмещенными санузлами во всех вариантах. Есть апарты евроформата с кухнями-гостиными, но лоджии предусмотрены не везде.
Все апартаменты сдаются с чистовой отделкой, которая предусматривает ламинат на полу и обои под покраску в комнатах. Санузлы полностью оформят кафелем, установят всю необходимую сантехнику. При желании у застройщика можно приобрести набор мебели. Комплект и цена зависят от планировки и площади апарта. В отделе продаж нам рассказали, что минимальная стоимость меблировки составляет 530 тыс. руб.
Выбрать подходящую планировку, узнать стоимость и забронировать понравившуюся квартиру можно на LIVING. Например, однокомнатный юнит площадью 26,4 кв. м с кухней и комнатой по 9 кв. м, небольшой лоджией и совмещенным санузлом стоит 4 млн 432 тыс. руб.
Стоимость
Рассмотрим стоимость квартир в ЖК Valo:
|
Площадь квартир, кв. м |
От 16 до 53 |
|
Стоимость за 1 кв. м |
От 113 000 до 174 000 руб. |
|
Квартирография и цены (при 100% оплате) |
студии – от 2800 тыс. руб. (16 кв. м) 1-комнатные – от 4300 тыс. руб. (25 кв. м) 2-комнатные – от 6200 тыс. руб. (50 кв. м) |
|
Отделка |
Чистовая отделка |
|
Варианты оплаты |
Ипотека, рассрочка, субсидии, полная оплата |
|
Договор |
ДДУ |
Как купить квартиру
Продажи апартаментов ведутся по договорам долевого участия (ДДУ) без привлечения эскроу-счетов. Апарт-комплекс аккредитован в 14 банках. Например, «Альфа-Банк» предлагает кредит с первоначальным взносом от 10% на срок до 30 лет под 9,69% годовых. Рассчитать ипотечный кредит и подать заявку онлайн в любой банк можно на LIVING. Так, для покупки однушки 26,4 кв. м потребуется 886 тыс. 578 руб. первоначального взноса. При ставке 9,5% на срок 20 лет ежемесячный платеж составит 31 тыс. 907 руб.
Для покупателей предусмотрена скидка – 5% при единовременной оплате или ипотеке. Застройщик предлагает воспользоваться беспроцентной рассрочкой до конца строительства. Первоначальный взнос составляет 20% от базовой цены.
02
Инфраструктура для детей
В связи с тем, что Valo относится к объектам гостиничного типа, обязательства строить социальную инфраструктуру у застройщика нет. Так что рассчитывать на игровые зоны, детсады и школы не приходится. В отделе продаж нам рассказали, что возможно во внутреннем дворе оборудуют детскую площадку, но решения по этому вопросу пока нет. Никаких социальных или коммерческих объектов для детей не планируется.
По соседству работает несколько детских садов и школ, но с устройством туда детей могут быть проблемы из-за отсутствия у жителей комплекса Valo возможности оформить постоянную регистрацию. До детской поликлиники примерно 1,5 км. Через дорогу находится средне-специальное учебное заведение «Академия транспортных технологий». Еще 500 метров до Университета кино и телевидения. Так что, не исключено, что покупка апартаментов или аренда в них будет пользоваться спросом среди студентов окружающих учебных заведений.
03
Инфраструктура для всех
Застройщик особенно гордится оформлением внутренней территории комплекса – здесь обещают установить фонтан, а также обустроить спортивную площадку. Правда, двор будет небольшим, оборудовать его полноценно вряд ли получится.
Рендер от застройщика
Первые этажи отданы под коммерческую инфраструктуру, обещано несколько ресторанов, СПА-комплекс с бассейном длиной 25 метров, а также фитнес-клуб, конференц-пространство, офисные помещения. Как сообщили в отделе продаж, постояльцы гостиниц, проживающие посуточно, смогут посещать бассейн в определенные часы бесплатно.
Рендеры от застройщика
Пока неизвестно, откроются ли продуктовые магазины в здании апарт-отеля. Впрочем, проблем с покупками у жильцов не будет: через дорогу от комплекса находится ТРК «Континент», в шаговой доступности работают супермаркеты, аптеки и кафе. Меньше километра до ТРК «РИО» с гипермаркетом ОКЕЙ.
В полукилометре расположен офис врача общей практики. Полноценная поликлиника для взрослых находится в 1,5 км, на Пражской улице.
Паркинг
Подземные паркинги запланированы под всеми корпусами, но мест в них крайне мало – 270 на 3,5 тысячи апартов. Все это также связано с нормативами, которые не столь жесткие для застройщиков апарт-отелей и допускают минимальное количество машино-мест в таких комплексах. Места продаваться не будут – их предоставят в аренду. Пока нет точной информации о правилах и стоимости, но менеджер компании сообщил, что арендовать место можно будет как посуточно, так и на длительный срок.
04
Безопасность и сервис
Территорию комплекса планируют огородить, вход во двор – по электронным ключам. Такой же ключ понадобится для прохода на свой этаж. Парковку авто во дворе ограничат. В каждой секции предусмотрены круглосуточный ресепшн и служба охраны. Застройщик также оборудует систему видеонаблюдения. В отделе продаж нас заверили, что гости отеля и постоянные жильцы могут пользоваться разными входами.
В компании также предлагают покупателям различные инвестиционные программы. Например, можно заключить договор на управление имуществом. В отделе продаж нам рассказали, что в среднем ежемесячный доход от сдачи апартамента в аренду составит порядка 29 тыс. руб. с учетом комиссии управляющей компании и оплаты коммунальных услуг. Кстати, стоимость последних несколько выше, чем для обычной квартиры, как и налог на собственность. Это связано с тем, что апарты относятся к коммерческой недвижимости.
В апарт-комплексе будут действовать все гостиничные сервисы, которыми смогут воспользоваться как временные жильцы, так и проживающие на постоянной основе. Конечно же, все это потребует дополнительной оплаты. Застройщик обещает услуги по уборке апартов, прачечную, заказ такси и другие опции.
05
Район
Фрунзенский район Петербурга считается одним из самых зеленых в городе. Правда, к микрорайону, где возводится Valo, это не относится. Жилых кварталов поблизости мало, а вдоль улиц расположены многочисленные автомастерские, салоны по продаже машин, склады и производственные помещения. Практически напротив дома находится фармацевтическое предприятие.
Благоустроенных парков по соседству нет – лишь небольшой сквер по обе стороны Бухарестской улицы. Кроме того, обе улицы, окружающие комплекс, – это шумные и загазованные магистрали с интенсивным трафиком. Так что о свежем воздухе здесь остается только мечтать.
06
Транспорт
Для того, чтобы попасть на станцию метро «Бухарестская», нужно всего лишь перейти на другую сторону улицы Салова. Также рядом с комплексом находится остановка общественного транспорта, откуда можно доехать до Московского вокзала и в соседние районы. Однако пробки здесь – нередкое явление. В этом случае альтернативой может стать трамвай, который в этом районе следует по выделенной полосе.
До центра Петербурга ехать около 8 км, до развязки с КАД – 8,5 км, до ЗСД – 4,5 км.
Итоги
В апарт-комплексе Valo уже сдана первая очередь, застройщик выдержал сроки строительства. Уже можно воочию взглянуть как на качество строительства, так и на обустройство мест общего пользования и дворовой территории. Апартаменты передаются с отделкой, можно дозаказать меблировку. За дополнительную плату жильцам будут доступны гостиничные сервисы, а также бассейн, фитнес-клуб и другие опции. Для инвесторов компания подготовила программы доходности, так что понадобится только подписать договор и в последующем получать доход.
Апарт-отель удачно расположен с точки зрения транспортной доступности – метро в двух шагах, недалеко развязки с КАД и ЗСД.
Тем не менее, нельзя скидывать со счетов формат этой недвижимости – апарт-комплексы не являются жильем и имеют ряд недостатков. Во-первых, они вряд ли подойдут для постоянного проживания и уж тем более для семей с детьми: в комплексе не получится зарегистрироваться на постоянной основе, поэтому возможны проблемы с устройством детей в детсады и школы, коммунальные платежи в апартах выше, как и налоги. Также для застройщиков апартаментов действуют менее жесткие нормативы, чем они активно пользуются: нет обязательств по строительству социальной инфраструктуры (даже установка детской площадки – на усмотрение компании), совсем другие нормативы по инсоляции и обеспеченности комплекса машино-местами. В Valo не запланированы ни детсады, ни школы, детская площадка под вопросом, количество машино-мест минимально.
Сами апартаменты очень компактные: подавляющие большинство планировок – небольшие студии, максимальная площадь апартов – всего 53 кв. м. В этой связи на этаже большое количество помещений, что в полной мере отвечает гостиничному формату комплекса, но совсем некомфортно для постоянного проживания.
Окружение комплекса также сложно назвать комфортным: по соседству расположены сплошные промзоны, под окнами проходят шумные дороги, а благоустроенных зеленых зон поблизости нет.
Плюсы |
Минусы |
|
● есть сданный корпус ● дизайнерская отделка МОПов ● апарты с отделкой ● можно заказать меблировку ● гостиничные сервисы ● запланирован бассейн, СПА и фитнес-клуб ● коммерческие помещения ● единая входная группа с ресепшн ● огороженная территория ● дворы без машин ● два ТРК в шаговой доступности ● рядом метро |
● статус коммерческого помещения ● нельзя оформить постоянную регистрацию ● повышенные тариф на коммунальные услуги и ставка налога ● преобладают студии ● много апартов на этаже ● нет просторных планировок ● высокие цены ● не запланирована социальная инфраструктура ● мало мест в паркинге ● рядом автомастерские и предприятия ● нет парков ● рядом шумные дороги |
