LIVING - это не только экспертиза. Это инновационный сервис подбора и покупки квартиры
  • 1Выбирайте среди всех квартир
  • 2Сравнивайте варианты
  • 3Записывайтесь на просмотр
ГлавнаяСтатьиЭкспертизаТайный покупательАпарт-комплекс Start: студии и ничего, кроме студий

Апарт-комплекс Start: студии и ничего, кроме студий

Апарт-комплекс Start на все 100% состоит из студий, не превышающих по метражу 32 «квадрата», - всего более 3 тыс. апартаментов, по 50 номеров на этаже. Однако продажи в этом комплекс бьют все рекорды. Что не удивительно, учитывая стоимость, которая начинается от 1,5 млн рублей за апарт. Пожалуй, это самое лучшее предложение на рыке новостроек в черте города. LIVING разбирался, стоит ли поддаваться всеобщему ажиотажу или все-таки сперва получше присмотреться к проекту.

Апарт-комплекс Start строится в Выборгском районе Петербурга между Толубеевским проездом, улицей Федора Абрамова и 4-м Верхним переулком. В шаговой доступности находится вся основная инфраструктура микрорайона Парнас, включая одноименную станцию метро.

Изначально проект планировала реализовать «Компания СОЛ» - на рынке доселе неизвестная. Именно на эту фирму и выданы действующие разрешительные документы – проектная декларация и разрешение на строительство. При этом стройка ведется под эгидой «Петербургской строительной компании» («ПСК»).

Согласно опубликованным в Сети документам, учредителем ООО «Компания СОЛ» является ООО «Орион». Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что генеральным директором ООО «Орион» и ООО «ПСК» является один и тот же человек – Колотвин Ю.А. В этой же выписке указано, что на учредителей компании «Орион» наложено обременение в виде залога. Вероятно, залогодержателем выступает компания «ПСК» в лице своего директора. Таким образом, компания «ПСК» выкупила ООО «Орион» вместе с ее дочерним предприятием – «Компанией СОЛ» - и получила право реализовывать проект Start под своим брендом. Кстати, изначально проект носил другое название – IPart, но «ПСК» сменила его на Start.

Продажи апартов открылись в апреле текущего года и сразу побили все рекорды. Например, за первые 5 дней было продано более ста юнитов.

Компания «ПСК» работает на рынке с 2007 года. Start – это второй апарт-отель в портфеле девелопера, первым стал проект Like в Выборгском районе, на данный момент он строится. Кроме этого, возводятся ЖК «Славянка» в Пушкинском районе, ЖК Nobelius и ЖК «Новый Невский». Также девелопер успел сдать три комплекса: ЖК Look и ЖК «Дипломат» завершили без задержек, а ЖК «Невский Эталон» введен в эксплуатацию со значительным опозданием.

01

Квартира и дом

ЖК Start возводится по монолитной технологии и состоит из трех секций высотой 20 этажей, каждая из которых внешне напоминает крест. В архитектурном плане комплекс ничем не примечателен – навесные фасады нейтральных тонов со вставками оранжевых оттенков, панорамное остекление. Секции довольно близко расположены друг к другу, образуя полузамкнутые пространства. К слову, требования к инсоляции для апартаментов несколько ниже, чем для жилых комплексов, так что застройщик постарался максимально использовать участок под застройку.

Строительство находится на начальном этапе – на месте будущего комплекса устраивают котлован и свайное поле. Из-за забора пока видна лишь строительная техника. Срок сдачи дома запланирован на декабрь 2021 года.

Проект оформления мест общего пользования застройщиком не анонсируется. Известно, что на первом этаже расположатся зоны рецепции и ожидания – что-то вроде лобби отеля. По плану здания видно, что на этажах каждой секции запроектировано порядка 50-60 юнитов, на одну парадную предусмотрено 5 лифтов. Жильцам верхних этажей придется запастись терпением, чтобы дождаться подъемника, особенно в утренние и вечерние часы.

Информация о квартирах

В проекте представлены только студии площадью от 18 до 32,8 кв. м. Юнитов много, согласно проектной декларации, - 3244 помещения. От стандартных гостиничных номеров их отличает только наличие кухонной зоны. Балконов и лоджий нет, высота потолков – 2,8 м, есть апартаменты с панорамным остеклением.

Все апарты продаются с отделкой: в комнатах на пол уложат ламинат, стены оклеят обоями под покраску, в санузлах установят сантехнику. В компании уверяют, что для ремонта будут использоваться износостойкие материалы, рассчитанные на частую смену жильцов.

Рендеры от застройщика

Как правило, в апарт-комплексах предлагается, в том числе, меблировка юнитов за отдельную плату. В ЖК «Start» также можно будет приобрести такой «пакет арендатора», но позже. Застройщик только разрабатывает эту услугу.

Выбрать подходящую планировку, узнать стоимость и забронировать апартаменты можно на LIVING. Например, студия площадью 21,1 кв. м с жилой зоной почти 19 кв. м и совмещенным санузлом продается за 1 млн 621 тыс. руб.

Стоимость

Площадь квартир, кв. м

От 18 до 32,8

Стоимость за 1 кв.м

От 65 600 до 67 800 руб.

Квартирография и цены (при 100% оплате)

студии – от 1500 тыс. руб. (18 кв. м)

Отделка

Готовый ремонт

Варианты оплаты

Ипотека, рассрочка, полная оплата

Договор

Договор цессии

Как купить квартиру

Продажа апартаментов ведется по переуступке прав требования, то есть по договору цессии. Как нам рассказали в отделе продаж, на данный момент все юниты в комплексы проданы некоему юридическому лицу, принадлежащему застройщику. Это юридическое лицо продает апарты частным лицам по переуступке.

Ипотеку предоставляют всего три банка. Например, «Абсолют Банк» предлагает кредит с первоначальным взносом от 20% на срок до 30 лет под 9,9% годовых. Рассчитать ипотечный кредит и подать заявку онлайн в любой банк можно на LIVING. Так, для покупки студии 22,1 кв. м потребуется 324 тыс. 350 руб. первоначального взноса. При ставке 9,5% на срок 20 лет ежемесячный платеж составит 11 тыс. 673 руб.

Рассрочка на апарты в данном комплексе не предусмотрена.

02

Инфраструктура для детей

Как правило, в проектах апарт-отелей инфраструктура для детей не предусмотрена. Но в данном случае застройщик обещает организовать игровую зону во дворе, а также оставить помещение для детского центра. Визуализации площадки на сайте застройщика нет, будет ли она оборудована безопасном покрытием, тоже не уточняется.

Вообще, предположить, что в столь небольших по площади апартаментах будут проживать семьи с детьми, довольно сложно. Тем не менее, если таковые найдутся, то им придется пользоваться инфраструктурой соседних комплексов. На Парнасе уже работает две школы. Одна из них построенная в рамках проекта «Северная долина» и рассчитана на 1950 мест, до нее примерно 1 км. Второе учебное заведение чуть дальше – в 2 км от ЖК, оно возведено в прошлом веке и не столь современное по оснащению, как школа в «Северной долине».

Кроме того, в текущем году должно завершиться строительство еще одного общеобразовательного учреждения на 825 мест, третью школу в «Северной долине» возведут в 2020-ом. Всего компания «Главстрой» обещает построить 10 школ к моменту завершения масштабного проекта на Парнасе.

Детские сады Парнаса, в большинстве, построены также в рамках «Северной долины». Из обещанных 12 дошкольных учреждений на данный момент открыто пять, проектируются еще три. До ближайшего детсада – чуть больше 1 км. Еще один детсад построен между ЖК «Паркола» и ЖК «Парнас».

Детской поликлиники на Парнасе пока нет, но в отделе продаж нам рассказали, что рядом с комплексом будет построено амбулаторное медучреждение. Пока первичную бесплатную медпомощь можно получить в центре «Полис», который находится на улице Федора Абрамова, в 750 м от ЖК.

03

Инфраструктура для всех

Застройщик обещает благоустроить внутренний двор комплекса. Запланировано размещение спортивной площадки, а также скамеек, тротуарных дорожек с плиточным покрытием. Судя по рендерам, пространство двора достаточно узкое, так что все будет более чем компактным. Кроме того, постоянно сменяющиеся арендаторы юнитов вряд ли будут заботиться о сохранности оборудования площадок и чистоте газонов.

Рендеры от застройщика

В комплексе будут доступны гостиничные сервисы, такие как уборка помещений, прачечная и химчистка, заказ трансфера, служба аренды транспорта. Правда, все эти опции нужно будет оплачивать дополнительно.

На первом этаже разместятся коммерческие объекты: коворкинг, конференц-зал, супермаркет, салоны красоты, фитнес клуб с бассейном, рестораны и кафе. В компании подчеркивают, что все это будет доступно не только жильцам комплекса, но и всем жителям микрорайона Парнас.

Рендер от застройщика

По соседству уже работает большое количество магазинов и объектов сферы услуг. Через дорогу от комплекса находится торговый комплекс «Парнас» с рестораном, магазинами и офисами. К нему примыкает магазин «Детки» и гипермаркет Spar. Также рядом расположен супермаркет «Перекресток».

В целом, на Парнасе хватает торговых объектов: относительно недавно у метро открылся ТЦ «Парнас Сити». А вот поликлиники для взрослых пока нет, но на свободной площадке возле ЖК Start запланировано возведение лечебного учреждения. В отделе продаж нас заверили, что оно будет располагаться в непосредственной близости от дома.

Паркинг

Согласно проектной декларации, подземный паркинг комплекса рассчитан всего на 99 мест. Вряд ли их будут продавать, скорее сдавать в аренду. Правда, уточнить эту информацию в отделе продаж нам затруднились. Очевидно, что этого количества мест слишком мало для 3,5 тыс. апартов. В проектной декларации указано, что «для 50% автомобилей предусмотрено размещение на смежной территории». Как нам рассказали в отделе продаж, возле третьей секции будут устроены гостевые автостоянки. Но и там мет явно на всех не хватит.

04

Безопасность и сервис

Территорию комплекса планируют огородить и закрыть, вход оборудуют системами контроля доступа и видеонаблюдения. Парковка машин во внутреннем дворе запрещена, но проезд авто по территории разрешен. В каждой секции предусмотрена круглосуточная зона ресепшн, запланирована служба охраны.

Статус апартаментов не позволяет собственникам получить постоянную регистрацию, при этом налог на имущество выше, а коммунальные услуги стоят дороже. В отделе продаж LIVING`у рассказали, что за студию порядка 22 кв. м нужно будет заплатить налог в размере 3 тыс. руб. в год, а коммунальные платежи будут рассчитываться, исходя из 120 руб. за кв. м. Во всяком случае, такая ставка применяется в другом апарт-комплексе застройщика – Like. В Start можно заключить договор с управляющей компанией, которая будет предлагать юниты в долгосрочную или посуточную аренду, собственнику останется лишь получать прибыль. Программа доходности в деталях пока не разработана. В отделе продаж нас сориентировали на доход порядка 17% годовых.

05

Район

История микрорайона Парнас началась еще в XVIII веке – тогда здесь были владения графа Шувалова. Отсюда и название расположенного рядом Шуваловского парка. В XX столетии этот район стал застраиваться промышленными предприятиями. В настоящее время здесь по-прежнему работает множество производств, преимущественно пищевых: в их числе пивзавод «Балтика», мясоперерабатывающее предприятие «Парнас-М», завод PepsiCo, а также другие производственные и складские компании.

Масштабная жилая застройка началась на Парнасе в 2009 году с началом реализации проекта комплексного освоения территорий «Северная долина». В рамках этого ЖК возведут порядка 2,5 млн кв. м жилья. Больше половины запланированных здесь домов уже сданы и заселены, строится социальная инфраструктура. Правда, с последней пока есть проблемы: детские сады и школы не справляются с растущей нагрузкой. Ведь помимо «Северной долины» здесь возводятся еще несколько жилых комплексов поменьше. Например, компания «Норманн» уже сдала первую очередь ЖК «Три апельсина», но строительство второй очереди этого проекта, а также ЖК «На Заречной» приостановлено.

Рядом с проектами «Норманн» завершен ЖК «Прагма Сити» от компании «Прагма», строятся ЖК «Жили-были» и «Континенты» от компании «КВС».

ЖК Start примыкает к высоткам «Северной долины», которые вызывают неоднозначные отзывы как у жителей Выборгского района, так и в Сети. Известный московский блоггер Илья Варламов не раз критиковал в своих обзорах плотную высотную застройку территории. Во многом Варламов прав – многоэтажные высотки выглядят неуютно, во дворах не хватает зелени, а все свободное пространство занято припаркованными автомобилями.

Экологическая ситуация на Парнасе неоднозначна. С одной стороны, неподалеку расположена промзона, при этом, поблизости находится Шуваловский парк. Сами кварталы новостроек озеленены плохо, молодые деревца пока не подросли.

06

Транспорт

Апарт-комплекс строится в шаговой доступности от метро «Парнас» - до нее всего один километр. От вестибюля станции ходит большое количество маршрутных такси и автобусов, на которых можно добраться до других районов Петербурга и пригородных территорий. Правда, выбирая такой способ передвижения, не стоит забывать о пробках, которые ожидают на выезде в сторону проспекта Энгельса.

Сейчас из жилых кварталов на проспект Энгельса есть два выезда – с улиц Михаила Дудина и Николая Рубцова. Но этих двух дорог явно недостаточно. В плане развития территории значится соединение улицы Заречной от улицы Михаила Дудина до Ольгинской дороги. Строительство этого участка обеспечило бы выезд на Выборгское шоссе. Пока работы не начались, хотя еще в 2017 году Смольный постановил изъять у собственника участок площадью 4,2 га под строительство этой дороги. По всей вероятности, реализация проекта зависит от финансирования, которого не хватает.

Комплекс находится на значительном удалении от центра – например, до Дворцовой площади порядка 17 км. Развязка с КАД рядом – до нее чуть больше 3,5 км.

Итоги

ЖК Start, безусловно, привлекает внимание стоимостью апартаментов: юнит чуть дороже 1,5 млн рублей недалеко от метро – предложение в Петербурге действительно редкое. Недорогой гостиничный комплекс будет интересен для проживания как гостей Петербурга, прибывших в длительную командировку, так и желающих сэкономить на отеле в центре туристов.

Все юниты сдаются с полной чистовой отделкой, ближе к окончанию строительства будет предлагаться пакет арендатора с мебелью и всей необходимой утварью для жизни. Управление недвижимостью можно передать профессиональной компании, которая и будет заниматься поиском жильцов. В проекте предусмотрены фитнес-клуб, кафе, супермаркет. За дополнительную плату можно будет воспользоваться услугами прачечной и химчистки, заказать такси или арендовать авто, не выходя из дома. По соседству работает множество магазинов, есть детсады и школы.

При этом, для постоянного проживания комплекс явно не подойдет. Он на 100% состоит из небольших по площади студий, на этаже расположится до 60 апартов – все это говорит в пользу частой смены соседей. Секции запроектированы довольно близко друг к другу – практически «окна в окна», дворы из-за этого узкие. Уже сейчас можно констатировать будущие проблемы с парковкой, т.к. мест в паркинге запланировано катастрофически мало. Стоит подготовится и к более высоким платежам за коммунальные услуги, и отсутствие возможности зарегистрироваться на постоянной основе, т.к. статус комплекса – коммерческая недвижимость. Кроме того, настораживает схема продажи по договору цессии уже на раннем этапе строительства. Ипотечный кредит предлагают пока только 3 банка, а рассрочки нет вовсе.

Плюсы

Минусы

● доступные цены

● апартаменты с отделкой

● помещение для детского центра

● детская площадка

● коммерческие помещения

● входные группы с ресепшн

● огороженная территория

● дворы без машин

● много магазинов

● недалеко парк

● метро в шаговой доступности

● статус коммерческой недвижимости

● отсутствие постоянной регистрации

● запланированы только студии

● много апартов на этаже

● продажи по договору цессии

● нет рассрочки

● мало ипотечных банков

● узкие дворы

● мало мест в паркинге

● рядом промзона

● пробки на выезде из района

● удаленность от центра

● высокие коммунальные платежи

Комментарии

Сетевое издание LIVING зарегистрировано Роскомнадзором 30.11.2017 г. за номером ЭЛ № ФС 77 – 71723. Учредитель: ООО «Умный поиск».
Главный редактор: Бабенко Наталья Владимировна
Адрес редакции: 191186, г. Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д.37, оф. 10Н,
тел. +7 (965) 033 7592. [email protected]
Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на living.ru.
Информационная продукция предназначена для взрослых и детей старше 16 лет.

© 2014—2020 Living. Все права на материалы сайта защищены законом РФ.