Апарт-комплекс Start на все 100% состоит из студий, не превышающих по метражу 32 «квадрата», - всего более 3 тыс. апартаментов, по 50 номеров на этаже. Однако продажи в этом комплекс бьют все рекорды. Что не удивительно, учитывая стоимость, которая начинается от 1,5 млн рублей за апарт. Пожалуй, это самое лучшее предложение на рыке новостроек в черте города. LIVING разбирался, стоит ли поддаваться всеобщему ажиотажу или все-таки сперва получше присмотреться к проекту.
Апарт-комплекс Start строится в Выборгском районе Петербурга между Толубеевским проездом, улицей Федора Абрамова и 4-м Верхним переулком. В шаговой доступности находится вся основная инфраструктура микрорайона Парнас, включая одноименную станцию метро.
Изначально проект планировала реализовать «Компания СОЛ» - на рынке доселе неизвестная. Именно на эту фирму и выданы действующие разрешительные документы – проектная декларация и разрешение на строительство. При этом стройка ведется под эгидой «Петербургской строительной компании» («ПСК»).
Согласно опубликованным в Сети документам, учредителем ООО «Компания СОЛ» является ООО «Орион». Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что генеральным директором ООО «Орион» и ООО «ПСК» является один и тот же человек – Колотвин Ю.А. В этой же выписке указано, что на учредителей компании «Орион» наложено обременение в виде залога. Вероятно, залогодержателем выступает компания «ПСК» в лице своего директора. Таким образом, компания «ПСК» выкупила ООО «Орион» вместе с ее дочерним предприятием – «Компанией СОЛ» - и получила право реализовывать проект Start под своим брендом. Кстати, изначально проект носил другое название – IPart, но «ПСК» сменила его на Start.
Продажи апартов открылись в апреле текущего года и сразу побили все рекорды. Например, за первые 5 дней было продано более ста юнитов.
Компания «ПСК» работает на рынке с 2007 года. Start – это второй апарт-отель в портфеле девелопера, первым стал проект Like в Выборгском районе, на данный момент он строится. Кроме этого, возводятся ЖК «Славянка» в Пушкинском районе, ЖК Nobelius и ЖК «Новый Невский». Также девелопер успел сдать три комплекса: ЖК Look и ЖК «Дипломат» завершили без задержек, а ЖК «Невский Эталон» введен в эксплуатацию со значительным опозданием.
01
Квартира и дом
ЖК Start возводится по монолитной технологии и состоит из трех секций высотой 20 этажей, каждая из которых внешне напоминает крест. В архитектурном плане комплекс ничем не примечателен – навесные фасады нейтральных тонов со вставками оранжевых оттенков, панорамное остекление. Секции довольно близко расположены друг к другу, образуя полузамкнутые пространства. К слову, требования к инсоляции для апартаментов несколько ниже, чем для жилых комплексов, так что застройщик постарался максимально использовать участок под застройку.
Строительство находится на начальном этапе – на месте будущего комплекса устраивают котлован и свайное поле. Из-за забора пока видна лишь строительная техника. Срок сдачи дома запланирован на декабрь 2021 года.
Проект оформления мест общего пользования застройщиком не анонсируется. Известно, что на первом этаже расположатся зоны рецепции и ожидания – что-то вроде лобби отеля. По плану здания видно, что на этажах каждой секции запроектировано порядка 50-60 юнитов, на одну парадную предусмотрено 5 лифтов. Жильцам верхних этажей придется запастись терпением, чтобы дождаться подъемника, особенно в утренние и вечерние часы.
Информация о квартирах
В проекте представлены только студии площадью от 18 до 32,8 кв. м. Юнитов много, согласно проектной декларации, - 3244 помещения. От стандартных гостиничных номеров их отличает только наличие кухонной зоны. Балконов и лоджий нет, высота потолков – 2,8 м, есть апартаменты с панорамным остеклением.
Все апарты продаются с отделкой: в комнатах на пол уложат ламинат, стены оклеят обоями под покраску, в санузлах установят сантехнику. В компании уверяют, что для ремонта будут использоваться износостойкие материалы, рассчитанные на частую смену жильцов.
Рендеры от застройщика
Как правило, в апарт-комплексах предлагается, в том числе, меблировка юнитов за отдельную плату. В ЖК «Start» также можно будет приобрести такой «пакет арендатора», но позже. Застройщик только разрабатывает эту услугу.
Выбрать подходящую планировку, узнать стоимость и забронировать апартаменты можно на LIVING. Например, студия площадью 21,1 кв. м с жилой зоной почти 19 кв. м и совмещенным санузлом продается за 1 млн 621 тыс. руб.
Стоимость
|
Площадь квартир, кв. м |
От 18 до 32,8 |
|
Стоимость за 1 кв.м |
От 65 600 до 67 800 руб. |
|
Квартирография и цены (при 100% оплате) |
студии – от 1500 тыс. руб. (18 кв. м) |
|
Отделка |
Готовый ремонт |
|
Варианты оплаты |
Ипотека, рассрочка, полная оплата |
|
Договор |
Договор цессии |
Как купить квартиру
Продажа апартаментов ведется по переуступке прав требования, то есть по договору цессии. Как нам рассказали в отделе продаж, на данный момент все юниты в комплексы проданы некоему юридическому лицу, принадлежащему застройщику. Это юридическое лицо продает апарты частным лицам по переуступке.
Ипотеку предоставляют всего три банка. Например, «Абсолют Банк» предлагает кредит с первоначальным взносом от 20% на срок до 30 лет под 9,9% годовых. Рассчитать ипотечный кредит и подать заявку онлайн в любой банк можно на LIVING. Так, для покупки студии 22,1 кв. м потребуется 324 тыс. 350 руб. первоначального взноса. При ставке 9,5% на срок 20 лет ежемесячный платеж составит 11 тыс. 673 руб.
Рассрочка на апарты в данном комплексе не предусмотрена.
02
Инфраструктура для детей
Как правило, в проектах апарт-отелей инфраструктура для детей не предусмотрена. Но в данном случае застройщик обещает организовать игровую зону во дворе, а также оставить помещение для детского центра. Визуализации площадки на сайте застройщика нет, будет ли она оборудована безопасном покрытием, тоже не уточняется.
Вообще, предположить, что в столь небольших по площади апартаментах будут проживать семьи с детьми, довольно сложно. Тем не менее, если таковые найдутся, то им придется пользоваться инфраструктурой соседних комплексов. На Парнасе уже работает две школы. Одна из них построенная в рамках проекта «Северная долина» и рассчитана на 1950 мест, до нее примерно 1 км. Второе учебное заведение чуть дальше – в 2 км от ЖК, оно возведено в прошлом веке и не столь современное по оснащению, как школа в «Северной долине».
Кроме того, в текущем году должно завершиться строительство еще одного общеобразовательного учреждения на 825 мест, третью школу в «Северной долине» возведут в 2020-ом. Всего компания «Главстрой» обещает построить 10 школ к моменту завершения масштабного проекта на Парнасе.
Детские сады Парнаса, в большинстве, построены также в рамках «Северной долины». Из обещанных 12 дошкольных учреждений на данный момент открыто пять, проектируются еще три. До ближайшего детсада – чуть больше 1 км. Еще один детсад построен между ЖК «Паркола» и ЖК «Парнас».
Детской поликлиники на Парнасе пока нет, но в отделе продаж нам рассказали, что рядом с комплексом будет построено амбулаторное медучреждение. Пока первичную бесплатную медпомощь можно получить в центре «Полис», который находится на улице Федора Абрамова, в 750 м от ЖК.
03
Инфраструктура для всех
Застройщик обещает благоустроить внутренний двор комплекса. Запланировано размещение спортивной площадки, а также скамеек, тротуарных дорожек с плиточным покрытием. Судя по рендерам, пространство двора достаточно узкое, так что все будет более чем компактным. Кроме того, постоянно сменяющиеся арендаторы юнитов вряд ли будут заботиться о сохранности оборудования площадок и чистоте газонов.
Рендеры от застройщика
В комплексе будут доступны гостиничные сервисы, такие как уборка помещений, прачечная и химчистка, заказ трансфера, служба аренды транспорта. Правда, все эти опции нужно будет оплачивать дополнительно.
На первом этаже разместятся коммерческие объекты: коворкинг, конференц-зал, супермаркет, салоны красоты, фитнес клуб с бассейном, рестораны и кафе. В компании подчеркивают, что все это будет доступно не только жильцам комплекса, но и всем жителям микрорайона Парнас.
Рендер от застройщика
По соседству уже работает большое количество магазинов и объектов сферы услуг. Через дорогу от комплекса находится торговый комплекс «Парнас» с рестораном, магазинами и офисами. К нему примыкает магазин «Детки» и гипермаркет Spar. Также рядом расположен супермаркет «Перекресток».
В целом, на Парнасе хватает торговых объектов: относительно недавно у метро открылся ТЦ «Парнас Сити». А вот поликлиники для взрослых пока нет, но на свободной площадке возле ЖК Start запланировано возведение лечебного учреждения. В отделе продаж нас заверили, что оно будет располагаться в непосредственной близости от дома.
Паркинг
Согласно проектной декларации, подземный паркинг комплекса рассчитан всего на 99 мест. Вряд ли их будут продавать, скорее сдавать в аренду. Правда, уточнить эту информацию в отделе продаж нам затруднились. Очевидно, что этого количества мест слишком мало для 3,5 тыс. апартов. В проектной декларации указано, что «для 50% автомобилей предусмотрено размещение на смежной территории». Как нам рассказали в отделе продаж, возле третьей секции будут устроены гостевые автостоянки. Но и там мет явно на всех не хватит.
04
Безопасность и сервис
Территорию комплекса планируют огородить и закрыть, вход оборудуют системами контроля доступа и видеонаблюдения. Парковка машин во внутреннем дворе запрещена, но проезд авто по территории разрешен. В каждой секции предусмотрена круглосуточная зона ресепшн, запланирована служба охраны.
Статус апартаментов не позволяет собственникам получить постоянную регистрацию, при этом налог на имущество выше, а коммунальные услуги стоят дороже. В отделе продаж LIVING`у рассказали, что за студию порядка 22 кв. м нужно будет заплатить налог в размере 3 тыс. руб. в год, а коммунальные платежи будут рассчитываться, исходя из 120 руб. за кв. м. Во всяком случае, такая ставка применяется в другом апарт-комплексе застройщика – Like. В Start можно заключить договор с управляющей компанией, которая будет предлагать юниты в долгосрочную или посуточную аренду, собственнику останется лишь получать прибыль. Программа доходности в деталях пока не разработана. В отделе продаж нас сориентировали на доход порядка 17% годовых.
05
Район
История микрорайона Парнас началась еще в XVIII веке – тогда здесь были владения графа Шувалова. Отсюда и название расположенного рядом Шуваловского парка. В XX столетии этот район стал застраиваться промышленными предприятиями. В настоящее время здесь по-прежнему работает множество производств, преимущественно пищевых: в их числе пивзавод «Балтика», мясоперерабатывающее предприятие «Парнас-М», завод PepsiCo, а также другие производственные и складские компании.
Масштабная жилая застройка началась на Парнасе в 2009 году с началом реализации проекта комплексного освоения территорий «Северная долина». В рамках этого ЖК возведут порядка 2,5 млн кв. м жилья. Больше половины запланированных здесь домов уже сданы и заселены, строится социальная инфраструктура. Правда, с последней пока есть проблемы: детские сады и школы не справляются с растущей нагрузкой. Ведь помимо «Северной долины» здесь возводятся еще несколько жилых комплексов поменьше. Например, компания «Норманн» уже сдала первую очередь ЖК «Три апельсина», но строительство второй очереди этого проекта, а также ЖК «На Заречной» приостановлено.
Рядом с проектами «Норманн» завершен ЖК «Прагма Сити» от компании «Прагма», строятся ЖК «Жили-были» и «Континенты» от компании «КВС».
ЖК Start примыкает к высоткам «Северной долины», которые вызывают неоднозначные отзывы как у жителей Выборгского района, так и в Сети. Известный московский блоггер Илья Варламов не раз критиковал в своих обзорах плотную высотную застройку территории. Во многом Варламов прав – многоэтажные высотки выглядят неуютно, во дворах не хватает зелени, а все свободное пространство занято припаркованными автомобилями.
Экологическая ситуация на Парнасе неоднозначна. С одной стороны, неподалеку расположена промзона, при этом, поблизости находится Шуваловский парк. Сами кварталы новостроек озеленены плохо, молодые деревца пока не подросли.
06
Транспорт
Апарт-комплекс строится в шаговой доступности от метро «Парнас» - до нее всего один километр. От вестибюля станции ходит большое количество маршрутных такси и автобусов, на которых можно добраться до других районов Петербурга и пригородных территорий. Правда, выбирая такой способ передвижения, не стоит забывать о пробках, которые ожидают на выезде в сторону проспекта Энгельса.
Сейчас из жилых кварталов на проспект Энгельса есть два выезда – с улиц Михаила Дудина и Николая Рубцова. Но этих двух дорог явно недостаточно. В плане развития территории значится соединение улицы Заречной от улицы Михаила Дудина до Ольгинской дороги. Строительство этого участка обеспечило бы выезд на Выборгское шоссе. Пока работы не начались, хотя еще в 2017 году Смольный постановил изъять у собственника участок площадью 4,2 га под строительство этой дороги. По всей вероятности, реализация проекта зависит от финансирования, которого не хватает.
Комплекс находится на значительном удалении от центра – например, до Дворцовой площади порядка 17 км. Развязка с КАД рядом – до нее чуть больше 3,5 км.
Итоги
ЖК Start, безусловно, привлекает внимание стоимостью апартаментов: юнит чуть дороже 1,5 млн рублей недалеко от метро – предложение в Петербурге действительно редкое. Недорогой гостиничный комплекс будет интересен для проживания как гостей Петербурга, прибывших в длительную командировку, так и желающих сэкономить на отеле в центре туристов.
Все юниты сдаются с полной чистовой отделкой, ближе к окончанию строительства будет предлагаться пакет арендатора с мебелью и всей необходимой утварью для жизни. Управление недвижимостью можно передать профессиональной компании, которая и будет заниматься поиском жильцов. В проекте предусмотрены фитнес-клуб, кафе, супермаркет. За дополнительную плату можно будет воспользоваться услугами прачечной и химчистки, заказать такси или арендовать авто, не выходя из дома. По соседству работает множество магазинов, есть детсады и школы.
При этом, для постоянного проживания комплекс явно не подойдет. Он на 100% состоит из небольших по площади студий, на этаже расположится до 60 апартов – все это говорит в пользу частой смены соседей. Секции запроектированы довольно близко друг к другу – практически «окна в окна», дворы из-за этого узкие. Уже сейчас можно констатировать будущие проблемы с парковкой, т.к. мест в паркинге запланировано катастрофически мало. Стоит подготовится и к более высоким платежам за коммунальные услуги, и отсутствие возможности зарегистрироваться на постоянной основе, т.к. статус комплекса – коммерческая недвижимость. Кроме того, настораживает схема продажи по договору цессии уже на раннем этапе строительства. Ипотечный кредит предлагают пока только 3 банка, а рассрочки нет вовсе.
Плюсы |
Минусы |
|
● доступные цены ● апартаменты с отделкой ● помещение для детского центра ● детская площадка ● коммерческие помещения ● входные группы с ресепшн ● огороженная территория ● дворы без машин ● много магазинов ● недалеко парк ● метро в шаговой доступности |
● статус коммерческой недвижимости ● отсутствие постоянной регистрации ● запланированы только студии ● много апартов на этаже ● продажи по договору цессии ● нет рассрочки ● мало ипотечных банков ● узкие дворы ● мало мест в паркинге ● рядом промзона ● пробки на выезде из района ● удаленность от центра ● высокие коммунальные платежи |
Комментарии