В отличие от «вторички» новостройки привлекают покупателей более низкими ценами на жилье. Насколько может подорожать квартира в процессе строительства, и почему в одних ЖК цены на жилье растут быстрее, чем в других, выяснил LIVING.
По оценке экспертов за время строительства стоимость квартир в новостройках в среднем вырастает на 20-30%. Стройка, как правило, длится два-три года. При этом на рынке есть примеры, где наблюдается более стремительный рост цен. Так, по словам Юлии Жалеевой, руководителя отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк», квартиры в клубном доме Green Tower, который введен в эксплуатацию в этом году, выросли в цене в среднем на 35%. «Есть квартиры, которые показали рост до 50%, например, евродвушки площадью 40 кв. м», – говорит эксперт.
Согласно данным аналитического центра компании «Главстрой Санкт-Петербург», рост цены сделок на первичном рынке масс-маркет Санкт-Петербурга и Ленинградской области в июле 2019 года по отношению к июлю прошлого года составил около 13%. При этом некоторые застройщики сообщают, что уже спустя первые шесть месяцев этого года цены в их проектах выросли на 10-15%. Например, такие цифры приводят девелоперы проектов «Приморский квартал» и «Новоселье: Городские кварталы», а также компания «СПб Реновация».
Ценовая политика застройщиков: действовать по ситуации
Как правило, застройщики регулярно повышают цены на свои объекты. В среднем это происходит один раз в один-три месяца. Основных факторов, которые влияют на уровень повышения цены, два. Первый фактор – строительная готовность дома: чем ближе к завершению строительства, тем выше цена. Второе условие – спрос: чем более активно в комплексе раскупают квартиры, тем больше застройщик повышает цену.
ЖК «Триумф Парк». Фото от застройщика
Если динамика цен зависит от спроса, то на спрос влияет популярность у покупателей. Популярность в свою очередь зависит от качества проекта. Если качество проекта выше, чем у другого, расположенного тут же, то этот ЖК популярнее и квартиры там раскупают быстрее. А это сигнал застройщику о том, что нужно поднять цену. Поэтому в одном проекте цены растут быстрее, в другом – медленнее.
Периодически на рынке встречаются ситуации, когда цена резко вырастает буквально после первых дней продаж, потому что застройщик не ожидал такого ажиотажа и не был к этому готов.
«Повышение цен не зависит от какой-нибудь даты или окончания периода: года, квартала или месяца, – поясняет директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев. – Застройщики постепенно поднимают цены, когда видят, что это позволяет сделать спрос. То есть квартиры покупают хорошо, и, если повысить стоимость метра, то на продажах это скажется слабо, а выручка возрастет. Иногда, чтобы приостановить продажи, цену повышают сильно и резко. Например, когда спрос настолько высок, что есть вероятность продать все квартиры в доме задолго до его ввода в эксплуатацию. Излишне быстра реализация жилья может негативно сказаться на рентабельности проекта. Поэтому продажи притормаживают искусственно».
Встречается и обратная ситуация, когда компания, напротив, переоценила достоинства будущего комплекса: «Если проект на начальном этапе был недооценен, то цены будут расти быстрее. Если же квартиры были переоценены и спрос на них не такой высокий, как ожидалось, цены будут увеличиваться медленно или оставаться стабильными», – объясняет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Кроме того, ценовая политика застройщика и, соответственно, решения по поводу повышения цены зависят от конкуренции в конкретном районе. «В каждой локации есть определенное конкурентное поле, и крупные застройщики анализируют цены в проектах конкурентов, чтобы оставаться внутри общерыночных показателей», – отмечает руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт-Петербурге Юлия Голубева.
Быстрее рынка, как правило, дорожает жилье в пешей доступности от метро, особенно после завершения строительства. Также цены стремительно повышаются в локациях, где анонсируется открытие новых станций в ближайшее время. «Например, открытие станции «Беговая» за счет улучшения транспортной доступности существенно повлияло на стоимость квадратного метра жилья и коммерческих помещений, а также на престижность района Лахта в целом. Цена «квадрата» на вторичном рынке в этой локации, с учетом ее близости к заливу и курортному направлению, Крестовскому острову и «Лахта центру», после открытия «Беговой» выросла на 10-15%», – приводит пример руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Существенное влияние на динамику цен в новостройке, по словам Дмитрия Ефремова, могут оказать также близость к историческому центру и хорошие видовые характеристики.
ЖК «Новоселье: Городские кварталы». Фото от застройщика
Помимо всего прочего, удорожание зависит и от внешних факторов, таких, как резкий скачок цен на строительные материалы или новые законодательные инициативы.
Изначально у застройщика есть приблизительный план того, как будет меняться стоимость квартир в его проекте. Но далеко не всегда первоначальный план совпадает с реальностью. Скорректировать его может неожиданно низкий спрос на старте продаж или, например, появившийся по соседству новый ЖК с интересной концепцией и более низкими ценами. В результате, какой будет стоимость квартир в комплексе по завершению проекта, не знает даже сам застройщик. Можно ориентироваться на среднюю цифру в плюс 20-30% от первоначальной стоимости, но по факту эта вилка расширяется. И, как показывает практика, цены могут вырасти и на 50%, и на 15%.
Самые ликвидные предложения: советы инвесторам
Эксперты выделяют несколько основных параметров проекта, на которые следует обратить внимание инвестору, чтобы выбрать объект с наиболее быстрорастущими ценами на квартиры.
«Рекомендуем инвестировать в жилье, которое отвечает современным представлениям о комфортной жизни. В отличие от уплотняющихся периферий города, новые пригородные кварталы будут расти в цене по мере развития социальной и транспортной инфраструктуры. Если покупатель планирует сдавать квартиру, то намного удобнее привлекать семейных арендаторов – они реже сменяются, квартира будет реже простаивать», – советует Ян Фельдман.
ЖК «Янила Кантри». Источник: vk.com/jaanila
Директор по продажам и продвижению «СПб Реновация» Ольга Захарова в свою очередь замечает: «Вполне привлекательно выглядит вариант – покупка квартиры в обжитом и обустроенном районе города, в современном жилом комплексе, отличающемся продуманными планировками, хорошо организованной придомовой территорией, «продвинутыми» инженерно-техническими опциями».
Наиболее привлекательными для инвестиций считает проекты в обжитых районах города с хорошо развитой инфраструктурой и руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов. «Выгоднее всего приобретать квартиры на начальном этапе строительства, а наибольшим спросом среди инвесторов пользуются студии и однокомнатные квартиры площадью до 40 кв. м», – добавляет эксперт.
Наконец, о том, что для инвестиций больше всего подходят небольшие ликвидные студии и однокомнатные квартиры, говорит и начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, замечая при этом: «Вместе с тем, у профессиональных инвесторов большим спросом пользуются маленькие двухкомнатные квартиры. Предпочтение отдается квартирам с отделкой».