Риски при покупке квартиры

Эксперты online-сервиса по продаже недвижимости Living рассказывают, какие подводные камни подстерегают покупателей квартир и как уберечься от рискованной сделки.

Что скрывает квартира?

Начнем с рисков, связанных непосредственно с объектом сделки.

Неузаконенная перепланировка

Даже незначительная перепланировка, которая не была узаконена, может вылиться в огромную проблему. Допустим, продавец захотел внести немного шика в повседневную жизнь и превратил спальню в master-bedroom – несколько квадратных метров комнаты превратились в новый санузел. Не спешите покупать эту роскошь: самопроизвольный перенос мокрых зон запрещен законом. Сюда же относятся:

• изменения фасада здания (например, вместо обычных окон были установлены панорамные – эффектно, но незаконно);
• расширение площади за счет технических помещений – чердака или подъезда;
• установка радиаторов на балконе или лоджии;
• перенос газовой плиты;
• снос несущих стен или колонн.

Чем это грозит вам? Если однажды факт перепланировки вскроется, вас не только заставят выплачивать внушительный штраф, но и обяжут вернуть все в первоначальный вид, а это, кстати, тоже недешево.

А что, если перепланировка была невинной? Действительно, далеко не все изменения запрещены. Однако любые вмешательства должны быть узаконены. Для этого собственник должен был не только согласовать изменения с БТИ до начала ремонта, но и внести их в кадастровый паспорт квартиры после окончания работ.

Права третьих лиц

Если при продаже квартиры будут нарушены права третьих лиц, обделенные претенденты на собственность могут признать сделку незаконной. И в подавляющем большинстве случаев суд встанет на их сторону. Давайте разберемся, кто относится к таким претендентам.

Неустановленные наследники

Если кто-то из потенциальных наследников не участвовал в разделе наследственного имущества, у него есть возможность оспорить сделку купли-продажи. Исключение – если наследник добровольно отказался от своих прав, но в этом случае у нотариуса должно быть соответствующее заявление.

К сожалению, проблемы с возможными наследниками могут появиться даже у добросовестных продавцов: например, если на пороге окажется внебрачный ребенок, о существовании которого никто даже не подозревал.

В этом случае можно минимизировать риски с помощью дополнительной углубленной проверки документов и правильно составленного договора купли-продажи.

Несовершеннолетние собственники

Интересы несовершеннолетних детей, владеющих долей в недвижимости, будут защищать органы опеки. Без их согласия переход права собственности не зарегистрируют. При продаже квартиры контролирующий орган должен убедиться в том, что:

• жилищные условия детей не стали хуже. Например, если в старой квартире на каждого проживающего приходилось, условно, 12 м2, а в новой каждому собственнику светит всего 9 м2, органы опеки могут расценить это как ухудшение жилищных условий и не ждать своего согласия на сделку. Однако и здесь возможны нюансы: например, если метраж детской доли в новой квартире уменьшился, но ее кадастровая стоимость увеличилась, органы опеки могут позволить сделку;
• в новой квартире детям выделили доли. Это особенно важно, если при покупке первой квартиры использовали маткапитал. Невыделенные доли также могут стать причиной для оспаривания сделки в будущем.

Супруги, в том числе бывшие

Квартиры, купленные в браке, признаются совместным имуществом. Поэтому важно, чтобы при продаже квартиры муж или жена продавца предоставила свое согласие, причем в письменном виде.

Если такого согласия нет, супруг или супруга, не участвовавшие в сделке, вполне могут оспорить ее через суд.

И даже развод продавца не является залогом безопасности, поскольку право на раздел имущества сохраняется за супругами и после расторжения брака.

Жильцы, не участвовавшие в приватизации

Если в процессе приватизации кто-то из претендентов добровольно отказался от участия, закон поощряет их и наделяет правом на пожизненное проживание в приватизированной квартире.

То есть даже если сейчас человек благополучно проживает в другом месте, у него всегда остается законная возможность въехать в эту квартиру, при этом неважно, кому она принадлежит в данный момент.

Есть и другой сценарий: в процессе приватизации родители выписали несовершеннолетних детей, тем самым лишив их права на собственную долю. Или то же самое произошло с человеком, который на момент приватизации отбывал срок, служил по контракту или проходил длительное лечение в закрытом медучреждении.

Эти люди остались без доли, на которую имели право. Поэтому закон позволяет им эту долю потребовать. А кто к моменту обращения за долей будет владеть недвижимостью, значения не имеет.

Опасность заключается в том, что текущий собственник (он же продавец) может и не иметь никакого отношения к приватизации. Например, если квартира была приватизирована 20 лет назад, а продавец владеет ею только 10 лет.

Минимизировать такие риски сложно, но все же возможно. Наши специалисты могут помочь с решением этой задачи. Предлагаем вас воспользоваться услугой «Безопасная сделка». Мы проверим юридическую чистоту квартиры и собственников, а также поможем снизить риски с помощью договора и правильно организованной сделки.

Долги по капитальному ремонту

Если продавец не оплачивал взносы за капремонт, задолженность перейдет новому собственнику вместе с квартирой. За годы набегает немаленькая сумма, а наличие задолженности может грозить вам серьезными проблемами и штрафами. Перед покупкой лучше убедиться, что продавец не оставляет «в наследство» долги.

А вот коммунальная задолженность сохраняется за продавцом, однако лучше на всякий случай продублировать это требование в договоре.

Какие секреты есть у собственника?

Переходим к продавцу квартиры: как убедиться, что собственник благонадежный и где скрываются подводные камни?

Недействительный паспорт

Если паспорт просрочен или испорчен, он признается недействительным. Соответственно, владелец такого паспорта не может заключать никакие сделки, пока не поменяет документ.

Такой возможностью часто пользуются мошенники, но даже добросовестные продавцы могут попасть в подобную ситуацию. Например, если в паспорте потекла печать или повредилась страница.

Недееспособность

Если продавец недвижимости страдает от алкоголизма или психического расстройства, сделку признают ничтожной. Такая сделка не имеет силы, и оспорить это в суде невозможно.

Поэтому перед сделкой необходимо убедиться, что собственник не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

Возможное банкротство

Если продавец квартиры признается банкротом, сделки по продаже имущества могут признать мнимыми и оспорить. Срок давности по таким делам – 3 года. То есть если собственник в течение трех лет после продажи квартиры будет признан банкротом, есть риск остаться без квартиры.

Конечно, за три года предсказать банкротство невозможно. Однако можно найти опасные признаки, которые могут указывать на подобный исход событий. Как правило, специалисты проверяют следующее:

• Наличие задолженностей. Это актуально для любых долгов, но в первую очередь – для кредитных.
• Наличие исполнительных производств в отношении собственника.
• Участие в судебных разбирательствах в качестве ответчика.

Юридическое лицо на грани краха

Если на собственника зарегистрировано юридическое лицо, это может стать дополнительным риском. Если бизнес прогорит, начнется процедура банкротства.

В предыдущем пункте мы уже рассказали, чем это чревато для покупателя квартиры. Если банкротится юридическое лицо, алгоритм примерно тот же: в счет уплаты долгов распродается имущество человека, которому принадлежал бизнес.

Риск в том, что банкротство юрлиц происходит чаще, чем банкротство физического лица. Поэтому специалисты по сопровождению сделок с недвижимостью тщательно проверяют подобную информацию и ищут тревожные признаки.

Липовый посредник

Если переговоры ведет не сам собственник, а его представитель, важно исключить риски мошенничества со стороны посредника. Какие схемы используют чаще всего?

1. Посредник может вообще не иметь никакого отношения к квартире и собственнику, а доверенность является поддельной.
2. Посредник действительно когда-то представлял интересы собственника, но срок доверенности давно истек. В таком случае он не имеет права участвовать в сделке.
3. Задача посредника – просто вести переговоры и проводить показы, а на этапе взаиморасчетов собственник планирует подключиться к сделке лично. Недобросовестный представитель может не предупредить собственника о выходе на сделку, взять деньги и пропасть.

Что не так с документами?

Какие риски связаны с документами.

Правоустанавливающие документы

Человек, который продает недвижимость, должен подтвердить свои права на объект. Иначе может оказаться, что к данной квартире он не имеет никакого отношения. Например, одно время в России была распространена схема, по которой мошенник продавал арендную квартиру. В итоге сделку признавали недействительной, а покупатель оставался и без жилья, и без денег.

К счастью, сегодня провернуть такую сделку не так просто. Однако риски все равно остаются. Тем более правоустанавливающие документы можно подделать или получить их копии. Именно поэтому перед сделкой лучше обратиться к специалистам. Они проверят подлинность документов и установят законность проведенных ранее сделок.

Правоустанавливающие документы различаются в зависимости от того, как было приобретено жилье:

• При покупке в новостройке – договор долевого участия;
• При покупке объекта вторичного рынка – договор купли-продажи;
• При приватизации квартиры в соцнайме – договор передачи жилья в собственность;
• При покупке через кооператив – справка о выплаченном пае;
• При получении в дар – договор дарения;
• При получении в наследство – свидетельство о праве на наследство.

Договор купли-продажи

Главный документ сделки – это одновременно и возможность минимизировать все риски, и дополнительная ловушка, которая ставит под угрозу кошелек покупателя.

Пройдемся по основным опасностям.

Занижение стоимости квартиры

К этому маневру обычно прибегают собственники, которые хотят уклониться от уплаты подоходного налога. Как это работает: в договоре прописывается одна сумма, однако фактически уплачивается другая, выше указанной в документах.

Чем это чревато для покупателя? Если по каким-либо причинам сделка будет оспорена, продавец обязан вернуть покупателю всю сумму, указанную в договоре. Поэтому если фактически за квартиру было выплачено 10 млн рублей, но по договору оказалось всего 5 млн, то пять миллионов покупатель и получит. Оставшуюся сумму вернуть не удастся.

А если собственник в течение трех лет будет признан банкротом, последствия будут еще более печальные – в этом случае есть риск остаться и без квартиры, и без денег. Такую сделку суд может посчитать мнимой и изначально направленной на вывод имущества из конкурсной массы, которую продают в счет уплаты долгов.

Неполный список условий

Допустим, покупатель намеренно ищет квартиру с готовым ремонтом и меблировкой. Сегодня на рынке такие объекты – не редкость, а стоимость меблировки заложена в цену квартиры.

Но если мебель не прописана в договоре, после отъезда бывших хозяев можно наткнуться на пустые комнаты. Стоит ли уточнять, что устные договоренности не имеют никакой силы по суду?

Чтобы этого не случилось, в тексте договора нужно подробно и по пунктам прописать все, что остается в квартире, и в каком состоянии это должно перейти новым собственникам. Это поможет избежать возможного воровства и повреждений.

Как минимизировать риски?

Увы, исключить все риски практически невозможно. Поэтому их следует минимизировать с помощью дополнительной углубленной проверки всех документов и правильно составленного договора. Для этого к сделке следует привлечь профильного специалиста. Мы предоставляем услугу «Безопасная сделка» по фиксированной цене, которая не зависит от стоимости недвижимости.

Юрист и специалист по оформлению сделок с недвижимостью проверят объект и документы, а также составят договор купли-продажи таким образом, чтобы минимизировать возможные риски. Бонусом ипотечный менеджер подберет для вас самую выгодную программу, поможет составить заявление в банк и получить одобрение по ипотеке. Узнайте подробнее об услуге.