C 1 июля 2018 года вступают в силу новые поправки в 214-ФЗ, которые серьезно изменят правила игры на рынке строящейся недвижимости для застройщиков. LIVING выяснил, как нововведения скажутся на стоимости жилья и стоит ли торопиться с решением квартирного вопроса до этой даты.
Рынок без обманутых дольщиков: законодательная летопись
Проблему обманутых дольщиков в России пытаются решить уже много лет. Закон о долевом строительстве был принят в 2005 году. С тех пор поправки в закон вносились более 15 раз, но, судя по всему, эти косметические процедуры не возымели желаемого эффекта – искоренить явление «обманутые дольщики». До сих пор даже по официальным данным число пострадавших от недобросовестных застройщиков граждан измеряется десятками тысяч.
Прошлый год открыл эру глобальных перемен. Сначала в закон было внесено несколько серьезных поправок. А после в правительстве и вовсе было принято решение отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования. Это значит, что застройщики больше не смогут использовать «бесплатные» деньги дольщиков на строительство. Вместо этого основным денежным ресурсом будет выступать банковский кредит, - весьма дорогое удовольствие.
«Новый механизм не отменяет долевое строительство полностью, он устраняет процесс взаимодействия застройщика со средствами дольщиков. Между ними появляется посредник – финансовая организация, которая выступает в роли гаранта исполнения застройщиком всех своих обязательств», - комментирует Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина». По новой системе покупатель не перечисляет деньги напрямую застройщику, а должен будет положить их на специальный экскроу-счет в одном из одобренных государством банков. К застройщику эти деньги попадают только после полного завершения строительства объекта. При этом риски покупателя в случае банкротства застройщика берет на себя банк.
Фото: living.ru
Обратной стороной медали для покупателей является стоимость квартиры. «По прогнозам экспертов, стоимость квартир увеличится на 15-30%. Из-за возросшей финансовой нагрузки, вызванной необходимостью застройщиков кредитоваться, вырастет и себестоимость строительства жилья. Часть возросшей нагрузки застройщик переложит на покупателей. Ниже себестоимости никто продавать не будет, как и по себестоимости, поэтому никаких сомнений в повышении цен нет», - считает Светлана Дьякова, руководитель отдела первичной недвижимости в агентстве «М16-Недвижимость».
Так или иначе, пока что вышеописанная система остается в проекте на будущее. Согласно планам правительства, полный переход на экскроу-счета произойдет через 3 года. За это время государство обещает придумать инструменты, которые позволят удешевить кредитные деньги для застройщиков, а, значит, предотвратить рост цен на квартиры. Застройщики со своей стороны рассчитывают на продуктивный диалог с государством и корректировку заявленных планов. «Мы надеемся, что новое правительство сфокусируется на регулировании данного процесса и будет учитывать мнение профессионального сообщества. Для отрасли важны стратегическая работа и планирование. Только при таком подходе можно будет минимизировать риски для дольщиков. Суть долевого строительства в том, что при привлечении денег дольщиков застройщик может не привлекать денежные средства под процент. Для борьбы с недобросовестными застройщиками необходимо вводить систему пошаговой оплаты, когда риск покупателя потерять деньги будет сведен к нулю», - считает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» (Bonava). Такая финансовая система, когда застройщик использует деньги дольщиков при строительстве, но получает их поэтапно – по мере выполнения определенного объема строительных работ на площадке, используется во многих западных странах. И многие эксперты рынка согласны, что такой формат будет более эффективным с точки зрения баланса между рисками и стоимостью квартир.
Что изменится после 1 июля
Итак, полного ухода от долевого строительства 1 июля не случится. Пока что застройщики могут выбирать: использовать ли им деньги дольщиков при строительстве или воспользоваться системой с экскроу-счетами.
Что еще более важно, новые правила будут распространяться на объекты, которые получат разрешение на строительство уже после 1 июля. Именно поэтому сейчас застройщики стремятся получить как можно больше разрешений с тем, чтобы не перестраиваться на новый лад: «Поправки в законодательстве будут вноситься в два этапа: первый наступит в июле этого года, второй – в июле 2019-го. Поэтому сегодня девелоперы стремятся получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы возводить объекты и продавать их по нынешним понятным правилам. После 1 июля 2018 года застройщики вынуждены реализовывать свои объекты на основании правил, которые будут действовать всего год – это неудобно с точки зрения организации и административного управления», - замечает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» (Bonava).
Фото: living.ru
По заявлению некоторых крупных компаний, полученных разрешений им хватит на несколько лет вперед. Однако чтобы растянуть их во времени, выводить новые объекты на рынок будут в более степенном режиме. Соответственно, новых квартир в продаже может появляться меньше, как минимум в ближайший год. «В первом квартале 2018 года объем предложения на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга в сегменте масс-маркет выше на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Мы видим, что девелоперы продолжают выводить новые объекты и поддерживать высокий объем предложения. После 1 июля 2018 года ситуация изменится: новые правила игры приведут к серьезному снижению девелоперской активности. Не исключено, что застройщики начнут корректировать свои строительные программы, старт некоторых проектов может быть отложен на более поздний срок», - комментирует Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».
Хотя кардинальной смены парадигмы в этом году не случится, с 1 июля в закон о долевом строительстве вступают новые поправки, серьезно ужесточающие требования к застройщикам, особенно по финансовой части. Уже сейчас застройщик должен уплачивать 1,2% от стоимости каждого ДДУ в специальный компенсационный фонд, направленный на защиту прав дольщиков. С 1 июля к этой мере, регулирующей финансовую состоятельность компаний, добавится увеличение уставного капитала для застройщиков (до 1,5 млрд руб. при больших объемах строительства). Собственные средства компании на реализацию объекта должны составлять не менее 10% от общей стоимости строительства. На одно юридическое лицо может быть оформлено только одно разрешение на строительство с тем, чтобы застройщик не тратил деньги дольщиков одного проекта на строительство другого.
Фото: living.ru
Эксперты опасаются, что с новыми финансовыми правилами справится далеко не каждая компания. «Адаптироваться к новым правилам игры смогут не все застройщики, и это обязательно отразится на объеме предложения», - считает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб». Плюс ко всему, проблемой станет и выведение на рынок новой компании. Поскольку по новым правилам застройщик должен иметь минимум трехлетний опыт работы на рынке.
Вырастут ли цены после 1 июля
Однозначного ответа на этот вопрос традиционно нет – оценки экспертов расходятся. Юлия Ружицкая считает, что из-за снижения объема предложения цены должны вырасти: «Сокращение объема предложения повлечет за собой повышение цен. По нашей оценке, из-за отсутствия дисконта на старте продаж проекта стоимость квартир может увеличиться минимум на 15%. Поэтому покупатель сегодня занимает выигрышную позицию. На рынке представлен большой объем предложения в различных городских локациях и с любым сроком сдачи – от «котлована» до высокой стадии готовности объекта. Ценовая политика застройщиков ориентирована на клиента – много акций, скидок и специальных предложений. Стоимость квадратного метра существенно не меняется. А значит, время самое благоприятное для решения квартирного вопрос», - считает эксперт.
Фото: living.ru
С другой стороны, Мария Черная уверена, что значительного увеличения цен не будет, потому что рыночная ситуация того не позволяет: «Скорее всего, цены на жилье увеличатся незначительно. В настоящее время у рынка нет емкости для повышения цен на квартиры – покупатели просто не смогут заплатить больше. В связи с тем, что застройщики будут вынуждены работать с большими издержками, качество конечного продукта может пострадать», - прогнозирует эксперт.
Поскольку застройщики сейчас получают разрешения на строительства наперед, по крайней мере, первое время они будут работать по старым правилам. А значит, как нам кажется, существенного повышения цен в этом году случиться не должно. Что действительно может случиться, так это сокращение объема нового предложения. Это значит, что раскупать квартиры в каждой конкретной новостройке будут быстрее. Поэтому с принятием решения о покупке, если вы нацелились на какой-то конкретный лот, лучше будет не медлить.