Снижения процентных ставок по ипотеке, смещение спроса в благоустроенные городские районы и рост цен на жилье – какими были первые шесть месяцев на рынке новостроек Петербурга и пригородов, и что ждет покупателей в оставшиеся полгода, выяснял LIVING.
Разрешений выдали впрок
Первые шесть месяцев рынок активно обсуждал изменения законодательства в сфере долевого строительства, которые теперь уже вступили в силу. С 1 июля на рынке начался переходный период – в течение последующих трех лет власти планируют полностью уйти от долёвки, чтобы окончательно закрыть тему обманутых дольщиков. Пока у застройщиков есть выбор: использовать им при строительстве деньги дольщиков или нет. Однако по части других нововведений выбирать не приходится – новые предписания необходимо будет выполнять для всех объектов, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля. Причем многие из поправок будут действовать всего 1 год, а это неудобно с точки зрения организации и административного управления. «Поэтому застройщики постарались получить максимально возможное количество разрешений на строительство. Этот запас позволит в ближайшие пару лет работать по старым правилам», - прокомментировала Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб». В результате, по данным компании, в первом полугодии объем предложения в сегменте масс-маркет оказался выше на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По этой же причине во второй половине года, скорее всего, новые проекты будут выводиться на рынок менее активно, ведь полученные до 1 июля разрешения застройщики захотят растянуть на год или на еще более длительный срок.
*Данные в таблице предоставлены «Главстрой-СПб»
В первом полугодии в продаже появилось много интересных проектов, в том числе совершенно новых, где еще можно купить квартиру по стартовым ценам. ГК «ЦДС», которая давно не выводила на рынок новых проектов, начала продажи квартир сразу в трех крупных ЖК. Все они строятся на месте бывших заводов и включают собственную инфраструктуру. Это ЖК «Московский», располагающийся на Пулковском шоссе, ЖК «Елизаровский» на улице Невзоровой и ЖК «Полюстрово» на Пискаревском проспекте. У Setl City – новый проект в Кронштадте и ЖК бизнес-класса в районе Большого Сампсониевского пр. – «Притяжение». Застройщики продолжили осваивать Каменку – здесь появились новый проект NewTime от ГК «РосСтройИнвест» и Ariosto! от «Арсенал-Недвижимость». «ЛенСпецСму» запустила новый ЖК – «Дом на Блюхера» недалеко от метро «Лесная», а «Аквилон Инвест» - «ARTквартал.Аквилон» рядом с метро «Фрунзенская». У Seven Suns Development стартовал новый проект на намыве – «Светлый мир «Тихая гавань», а у «СПб Реновация» - ЖК «Живи! в Курортном», являющийся единственной новостройкой в п. Песочное. ГК «КВС» начала строительство дома бизнес-класса «Наутилус» на территории микрорайона «Балтийская жемчужина». «Ленстройтрест» запустил продажу квартир в новом жилом квартале «Янила Драйв», который входит в состав «Янила Кантри» в Янино.
Фото: строительная площадка ЖК Ariosto! Источник: vk.com/ariostoarsenal
Также вышли в продажу новые очереди в большинстве проектов квартальной застройки: в «Северной долине», «Юнтолово», «Цивилизации», «Life-Лесная», «Огни залива», «Балтийской жемчужине» и пр.
Заманчивая ипотека и рост спроса
В первой половине текущего года активнее стали не только застройщики, но и покупатели. Объем спроса в сегменте массового спроса составил 49 718 квартир, что на 40% выше показателей за первые шесть месяцев 2017 года, - поделились аналитическими данными в «Главстрой-СПб». Кто-то из покупателей отреагировал на новость о скорой отмене долёвки, но глобально на спрос положительно повлияли приятные ипотечные ставки, считают эксперты. Сегодня до 70% сделок в Петербурге заключается с привлечением кредитных средств. За 2017 год размер ипотечной ставки снизился на 2 п.п., а с начала этого года – еще на 0,5 п.п. В июне произошла очередная корректировка условий от Сбербанка. Сейчас базовая ставка у него составляет от 7,1% до 9,5% годовых.
Фото: ЖК «Дом на Блюхера». Источник: vk.com/gk_etalon
«Если за ближайшие полгода не произойдет никаких резких экономических изменений, то можно ожидать, что спрос по итогам 2018-го будет больше, чем в прошлом году и превысит 4,5 млн кв. м. Во втором полугодии, а особенно – в конце года, когда рынок обычно очень активный, - прогнозирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». - Показатели вывода новых объектов в продажу и спроса достаточно уравновешены. Так, за первое полугодие 2018-го выведено 2,2 млн кв. м, реализовано около 2,2-2,3 млн кв. м». Восстановление баланса между предложением и спросом обычно ведет к росту цен на квартиры. Кстати, по оценке экспертов, в первом полугодии цены уже начали расти, обгоняя инфляцию.
Цены, обогнавшие инфляцию
Рост цен на квартиры в первом полугодии стал более активным, превысив темпы инфляции. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения в классе «масс-маркет» с начала года увеличилась на 2.9%, составив 99,6 тыс. руб. за кв.м. Наибольший прирост цены отмечается в Выборгском районе (+8%), Красногвардейском (+7%), Колпинском (+8,1%), Невском (+5,7), Фрунзенском (+7.1%). В Ленобласти больше всего цены выросли во Всеволожском районе: на 5,8%.
Фото: строительная площадка ЖК «ARTквартал. Аквилон». Источник: vk.com/moskowsky83
Предпосылок к росту цен было немало. Это и увеличение себестоимости строительства (за 2017 год на 6-7%), и рост спроса, и, собственно, те самые новые правила игры, которые постепенно начали вступать в силу еще с 2017 года. К примеру, недавно компания Bonava заявила, что собирается повышать цены на текущие объекты на 15-20%, а на новые – на 20-30%. При другой ценовой политике создавать качественные проекты и сохранить текущий уровень доходности труднодостижимо, - считают в компании. Другие застройщики называют более скромные цифры. «На фоне увеличивающейся себестоимости строительства, мы не исключаем повышение цены в пределах 5-10 % до конца года», - предполагает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб». «До конца года, по нашим оценкам, цены могут увеличиться в пределах инфляции – на 1-2%. Предпосылок для более быстрого роста цен при текущем объеме предложения пока нет», - дает еще более скромный прогноз Петр Буслов, руководитель группы маркетинга «Группы ЦДС».
Фото: строительная площадка ЖК «Светлый мир Тихая гавань». Источник: tihayagavan.ru
Однако о повышении цен в долгосрочной перспективе пока мало кто сомневается: «Законодательные нововведения кардинально изменят сферу строительства жилой недвижимости. Уже сейчас мы понимаем, что есть ряд факторов, которые неизбежно окажут влияние на цену квадратного метра. Это и переход на проектное финансирование, и увеличение взносов в компенсационный фонд. К сожалению, эти новые расходы застройщики не смогут компенсировать без увеличения стоимости продаваемого жилья», - считает Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит».
Назад к городской прописке
В первом полугодии стала заметна еще одна тенденция – смещение застройщиков из области в город. «Многие компании еще в конце прошлого года заявили о том, что теперь в приоритете для них городские объекты с хорошей транспортной доступностью и понятной рентабельностью, география вышедших за первые 6 месяцев в продажу новых проектов подтверждает это заявление», - замечает Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест». По данным КЦ «Петербургская Недвижимость» новых жилых комплексов в продажу на территории Ленобласти вышло на порядок меньше, чем в городе: 59 новых объектов площадью 1,7 млн кв. м в Петербурге против 26 объектов площадью 0,5 млн кв. м в пригороде.
Фото: ЖК «Живи! в Курортном». Источник: vk.com/livekurortniy
«На протяжении последних месяцев мы видим снижение спроса на объекты, расположенные в Ленинградской области. Это вызвано рядом факторов, в том числе, низким товарным запасом в наиболее популярных локациях, таких как Кудрово и Мурино. Отсутствие новых объектов, находящихся на начальном этапе строительства, лишает эти локации главного козыря – доступного предложения. В связи с этим, мы видим постепенное перетекание покупателей в приграничные районы Санкт-Петербурга, где в последний год на рынок было выведено несколько проектов, цены в которых незначительно превышают стоимость аналогичного предложения в Ленинградской области», - анализирует Петр Буслов, руководитель группы маркетинга ГК «ЦДС».
Подводим итоги
Рынок в первом полугодии был достаточно активным. Его подталкивали новые правила и привлекательные ипотечные ставки. Застройщики более активно выводили в продажу новые объекты, чтобы не усложнять себе жизнь нововведениями, которые вступили в силу с 1 июля. Вторая часть года в этом смысле, скорее всего, будет менее активной. Покупателей квартир тоже стало на порядок больше. Эксперты предполагают, что до конца года тенденция продлится, тем более что ипотечные ставки вверх идти пока не собираются. Цены тоже пошли вверх, хоть и не существенно, но быстрее инфляции. На этот счет прогнозы у игроков рынка самые разные: в основном застройщики пока не анонсируют резкого повышения цен, но предполагают, что положительная ценовая динамика до конца года продолжится.