Путь из центра города в спальные кварталы Невский район пролегает через Дальневосточный проспект или Октябрьскую набережную. Ранее автомобилисты быстро преодолевали этот путь. Сейчас придется постоять в пробках. И с каждым годом ситуация усугубляется. Причиной тому стало масштабное жилищное строительство, которое развернулось на территории бывшей промзоны между двумя магистралями – население прирастает, а новых дорог не появляется. Сейчас, стоя в пробке на Октябрьской набережной или Дальневосточном проспекте, можно рассмотреть, как изменился этот район. Действительно, появились новые жилые комплексы на любой вкус: сталинский ампир, яркие панельки всех цветов радуги, не обошлось и без философского контекста, как например, в ЖК «Светлый мир « О`Юность».
Фото: новостройки Октябрьской набережной
Аналитики LIVING`а рассмотрели микрорайон не только снаружи, но и тщательно изучили документацию и выяснили, насколько комфортны для проживания новые кварталы.
Миллион новых «квадратов» жилья
Развитие территории, ограниченной Дальневосточным проспектом, улицей Тельмана, Октябрьской набережной и линией проектируемого Большого Смоленского моста, началось с жилого комплекса «Светлый мир «О, Юность» от Seven Suns Development еще в 2015 году. Затем на соседние участки подтянулись застройщики-гиганты: «Группа ЛСР» с амбициозным проектом «Цивилизация» и «Цивилизация на Неве», Группа ПИК с ЖК «Дальневосточный 15», Setl City с проектом «Pulse на набережной», а также компания AAG с жилым комплексом «Ренессанс» и «Полис Групп» с жилым комплексом «Полис на Неве». По данным LIVING, на сегодняшний день в локации введено в эксплуатацию 512 000 кв. м жилья. В сданных домах проживает 17 000 человек.
Прирост численности населения в новых кварталах Невского района. Источник: LIVING
На разных стадиях строительства находится пять объектов: «Ренессанс», «Дальневосточный 15», «Pulse на набережной», «Цивилизация» и «Цивилизация на Неве». Это еще 658 000 кв. м. Строящиеся дома рассчитаны на 22 000 человек. Таким образом, после завершения стройки Невский район прирастет 39 000 новых жителей.
Аналитики LIVING рассмотрели квартирографию сданных и строящихся домов. Как оказалось, доля небольших квартир – однушек и студий – во всех новостройках локации в среднем составляет 57% от общего объема жилья. Оставшиеся 43% - это просторные многокомнатные квартиры.
Квартирография новых кварталов Невского района. Источник: LIVING
Если рассматривать в разрезе строящихся жилых комплексов, то ситуация следующая: больше всего малогабаритных квартир в ЖК «Pulse на набережной» (88%). Наиболее комфортным с этой точки зрения выглядит «Цивилизация на Неве», где однушки и студии занимают всего 24% квартирографии. Но стоит отметить, что и цены там одни из самых высоких в локации.
Таблица: Доля малометражных квартир в строящихся ЖК Октябрьской набережной
| Строящиеся ЖК | Доля однушек и студий |
|
«Цивилизация на Неве» |
24% |
|
«Ренессанс» |
40% |
|
«Дальневосточный 15» |
50% |
|
«Цивилизация» |
60% |
|
«Pulse на набережной» |
88% |
При этом средняя площадь квартир значительно отличается в зависимости от жилого комплекса. Например, в ЖК «Pulse на набережной», «Светлый мир «О`Юность» и «Полис на Неве» она не превышает 38 кв. м. В тоже время, в ЖК «Цивилизация на Неве», «Цивилизация» и «Дальневосточный 15» средняя площадь квартир составляет 47-49 кв. м, а в ЖК «Ренессанс» практически нет квартир маленьких площадей. Здесь средняя площадь достигает 58 кв. м.
Таблица: Средняя площадь квартир в новостройках Октябрьской набережной
| Название ЖК | Застройщик | Всего квартир, шт. | Жилая площадь, кв. м | Средняя площадь квартир, кв. м |
|
Pulse на набережной |
Setl City |
2471 |
87050 |
35,23 |
| Светлый мир О Юность |
Seven Suns Development |
4028 |
147126,2 |
36,53 |
| Полис на Неве |
Полис групп |
1112 |
43286,48 |
38,93 |
| Цивилизация на Неве |
Группа ЛСР |
5576 |
263109,2 |
47,19 |
| Цивилизация |
Группа ЛСР |
9978 |
480074,38 |
48,11 |
| Дальневосточный, 15 |
ПИК |
1449 |
71931,1 |
49,64 |
| Ренессанс |
AAG |
1346 |
78037,2 |
57,98 |
На сегодняшний день в этой локации самая дешёвая квартира предлагается в сданном доме, это студия в ЖК «Полис на Неве» площадью 21,1 кв. м за 2 977 тыс. рублей при 100% оплате или ипотеке (140 996 тыс. руб. за кв. м). Самая дорогая квартира в строящемся ЖК «Цивилизация на Неве» от «Группы ЛСР» - трехкомнатная квартира площадью 121,1 кв. м за 17 680 тыс. руб. (146 тыс. руб. за кв. м) при 100% оплате.
Детсады и школы
Пока в новостройках открыто несколько детсадов, школы еще не построены. Жители новых домов пользуются социальной инфраструктурой трёх муниципальных округов: МО №53, МО №54 и МО №55. Для более корректных подсчетов аналитики LIVING включили в расчет всех жителей – это около 204,5 тыс. человек. Согласно норматив (РНГП) в детсадах Санкт-Петербурга должно быть организовано 61 место на 1000 жителей. Таким образом, для жителей трех округов, включая новостройки, должно быть построено 12 481 место в детсадах.
В муниципальных округах работает 39 детских садов, включая детсады в новостройках «Дальневосточный 15», и «Полис на Неве». Общая проектная мощность садов составляет 9 323 мест, что на 25,3% меньше положенной нормы.
«Фактически детсады локации посещает на 6,5% больше детей (9931 чел.), чем было запланировано при строительстве дошкольных учреждений. Это хороший показатель в сравнении со школами в районах комплексной застройки за КАДом», - отмечают аналитики LIVING.
Для школ норматив (РНГП) по Санкт-Петербургу следующий: 120 мест на 1000 жителей.
Исходя из этого, в этом микрорайоне должно быть 24552 места в образовательных учреждениях. В рассматриваемых муниципальных округах работает 22 школы – все в обжитых кварталах. Общая проектная мощность – 15174 места, что на 38,2% меньше положенной нормы. Фактически в школах локации обучается на 5% больше детей (15910 чел.), чем было запланировано при строительстве образовательных учреждений.
Детсады и школы в новых кварталах Невского района. Источник: LIVING
Сейчас строится две школы – на улице Крыленко и в квартале «Цивилизация», они рассчитаны на 1850 мест. «Только для жителей новых кварталов необходимо около 2000 мест. Дефицит будет ощутим после сдачи строящихся ЖК в том случае, если в локации не появится новых образовательных учреждений», - отмечают эксперты LIVING.
С детсадами дела обстоят хуже. В настоящее время строится (или выдана строительная документация) три дошкольных учреждения, проектной мощностью 470 мест, в то время как только для жителей новостроек по нормам необходимо 1071 место.
Паркинги
Не менее важный показатель комфортного проживания – обеспеченность новостройки машино-местами. Как оказалось, проблемы с парковкой могут возникнуть у большинства новоселов. Учитывая, что большинство новых жилых комплексов придерживаются концепции «Дворы без машин», искать место для авто придется либо в платных паркингах, либо в специально отведенных местах улично-дорожной сети.
Хуже всего обстоят дела в ЖК «Светлый мир «О`Юность» - только 28% жителей обеспечено парковкой. Чуть получше, но тоже напряженная ситуация в ЖК «Цивилизация» и «Pulse на набережной». Неожиданно мало мест для парковки предусмотрено в ЖК бизнес-класса «Цивилизация на Неве» - обеспеченность машино-местами составляет всего 44%.
Таблица: Обеспеченность машино-местами новостроек Октябрьской набережной
| Название ЖК | Количество квартир | Количество машино-мест | Количество мест на стоянке | Обеспеченность м/м всего,% |
|
Светлый мир О Юность |
4028 |
946 |
192 |
28 |
|
Цивилизация |
9978 |
2514 |
1164 |
37 |
|
Pulse на набережной |
2471 |
926 | н/д |
37 |
|
Цивилизация на Неве |
5576 |
2007 |
429 |
44 |
|
Полис на Неве |
1112 |
536 |
29 |
51 |
|
Дальневосточный, 15 |
1449 |
973 |
107 |
75 |
|
Ренессанс |
1346 |
1182 |
90 |
95 |
Самый лучший показатель в ЖК «Ренессанс», застройщик предусмотрел практически стопроцентную обеспеченность. Отметим, что учитываются только те парковочные места, которые застройщик указал в проектной документации.