Каменка – активно развивающийся микрорайон, где возводится с десяток новых жилых комплексов. Сделать выбор в пользу того или иного комплекса не просто: необходимо учесть квартирографию проекта, наличие социальной инфраструктуру проекта, наконец, стоимость жилья. LIVING выбрал новостройки со сроком сдачи в 2019 году – а значит новоселье можно будет отметить уже через год – и сравнил эти проекты, определив все плюсы и минусы.
Новоселье 2019: что есть в наличии
Каменка – один из самых активно застраиваемых районов в черте Петербурга. Но не во всех строящихся здесь ЖК есть корпуса, сдающиеся в эксплуатацию в этом году. Так, в комплексах «Полис на Комендантском», Ultra City, «Легенда на Комендантском», New Time и Ariosto! ближайшие очереди будут сданы лишь в 2020 году. Под наши критерии подошло четыре комплекса: ЖК «Чистое небо» от Setl Group, ЖК «Граффити» от компании «Ойкумена», ЖК Yoga от «Лидер групп» и UP-квартал «Комендантский» от ФСК «Лидер».
В ЖК «Чистое небо» от Setl Group в IV квартале 2019 года в эксплуатацию сдается четвертая очередь (корпуса 4.1 и 4.2). Ключи покупатели получат уже позже – во II квартале 2020 года. В корпусах запроектировано 2627 и 627 квартир соответственно, большинство из которых – студии и однушки (85%). 14% в квартирографии занимают двушки и всего 1% - это трешки. Площадь квартир: от 24 до 77 кв. м. Все квартиры передаются покупателям с полной отделкой. Она включает износостойкий ламинат, фактурные обои под окраску, облицовку стен и полов санузлов плиткой, полный комплект сантехники, межкомнатные двери и входную металлическую дверь. В составе четвертой очереди – два подземных паркинга, рассчитанных в общей сложности на 600 автомобилей. Стоимость места в паркинге при 100% оплате составляет 500 тыс. руб. А также предусмотрены открытые парковки вместимостью 150 мест. Таким образом, коэффициент обеспеченности квартир машино-местами в очереди составляет всего 22%.
ЖК «Чистое небо»
В ЖК «Граффити» от компании «Ойкумена» в IV квартале 2019 года в эксплуатацию сдаются корпуса 1.9 и 1.10. Это два 24-этажных дома на 487 и 614 квартир. В этом проекте «семейных» квартир уже больше – двушек и трешек по 15%. 44,5% в квартирографии занимают студии, 22,5% - однушки. Площадь квартир: от 22 до 80 кв. м. Все они сдаются с чистовой отделкой. Она включает ламинат и керамическую плитку в санузлах, обои под окраску, натяжные потолки, межкомнатные двери из экошпона, установка сантехники. Согласно проектной декларации, в корпусах 1.9 и 1.10 не предусмотрен паркинг. Однако, как рассказали в отделе продаж, машино-места есть в продаже в рамках других очередей. Стоимость – от 660 тыс. рублей. В целом для квартала обеспеченность машино-местами составит примерно 30% (застройщик обещает обустроить в общей сложности 1,5 тысячи парковочных мест на 4,5 тысячи квартир).
В жилом квартале Yoga от «Лидер групп» во II квартале 2019 года обещают сдать в эксплуатацию первую очередь строительства, представляющую собой 19-этажный дом на 720 квартир. Это на полгода раньше, чем в предыдущих комплексах. Однако «Лидер групп» довольно часто задерживает сроки сдачи своих объектов. Квартирография проекта явно претендует на твердый эконом-класс: 47,5% квартир – это студии, 42,5% - однушки, оставшиеся 10% - двушки, трешек в первой очереди ЖК нет. Площадь квартир варьируется от 22 до 55 кв. м. Жилье можно купить как с черновой отделкой, так и с чистовой. Ремонт от застройщика предлагается в трех цветовых вариантах и включает ламинат, кафельную плитку, обои, натяжные или окрашенные потолки, двери, сантехнику и светильники. В первой очереди предусмотрен подземный паркинг на 84 места и наземная механизированная стоянка на 217 мест. Таким образом, коэффициент обеспеченности квартир машино-местами составляет 30%. Продажа мест в паркинге еще не открыта.
ЖК Yoga. Источник: vk.com/gk_yoga
В UP-квартал «Комендантский» от ФСК «Лидер» в 2019 году сдается две очередь, это жилые блоки 3.2 и 3.3. Сдать корпуса в эксплуатацию и передать ключи покупателям застройщик обещает до 30 декабря. Каждый корпус высотой 24 этажа включает по 483 квартиры. Застройщик предлагает самую сбалансированную квартирографию из сравниваемых ЖК. 38% здесь занимают студии, 24% - однокомнатные квартиры, 28% - двушки и 10% - трешки. Площадь квартир: от 23 до 73 кв. м. Жилой блок 3.2 сдается с полной чистовой отделкой в двух вариантах: «Ваниль» и «Капучино» (обои, ламинат, плитка в санузле, полный набор сантехники). Жилой блок 3.3. сдается с предчистовой отделкой (стяжка пола, выровненные стены и потолок, разводка всех коммуникаций). Проектом предусмотрено два паркинга. Подземный на 102 машино-места (будет сдан вместе со второй очередью). Стоимость места начинается от 565 тыс. руб. И отдельно стоящий паркинг на 300 машино-мест, который находится на стадии проектирования, и скоро выйдет в продажу. Обеспеченность оборудованными машино-местами в комплексе составляет 28%.
Немаловажный момент при покупке квартиры – окружение новостройки. Зачастую застройщик реализует масштабный проект, и стройка под окнами может затянуться на годы. Поэтому при выборе квартиры стоит поинтересоваться у представителя застройщика, есть ли планы по застройке соседних с домом участков и каковы сроки их реализации. LIVING получил ответы на эти вопросы по новостройкам Каменки.Есть ли жизнь на стройке
ЖК «Чистое небо» - это огромный квартал, включающий 32 тысячи квартир. На данный момент введено в эксплуатацию восемь домов, еще два сдается в этом году и пять – в конце 2020 года. Однако как отметили в компании, последняя анонсированная на сегодняшний день седьмая очередь еще не завершает проект – стройка продолжится, но о дальнейших планах застройщик пока не сообщает.
В этом году в ЖК «Граффити» заканчивается строительство последних двух из тринадцати жилых корпусов. Но на этом реализация квартала не завершается: впереди еще возведение обещанной инфраструктуры.
ЖК «Граффити» и UP-квартал «Комендантский»
Жилой квартал Yoga будет включать четыре 19-этажных дома в общей сложности на 2286 квартир. Первый дом сдается в эксплуатацию во II квартале 2019 года. Оставшиеся три дома застройщик обещает сдать в IV квартале 2020 года.
В UP-квартал «Комендантский» - это относительно небольшой комплекс, состоящий из трех домов по 483 квартиры каждый. В конце этого года жилая часть комплекса полностью сдается в эксплуатацию. После этого застройщику останется только завершить строительство инфраструктурных объектов. Однако квартал является, по сути, частью масштабного проекта «Граффити» - в свое время ФСК «Лидер» выкупил этот участок у «Ойкумены». Так что плюсы и минусы окружения практически идентичны для двух жилых комплексов.
Как известно, далеко не всеми благами, анонсированными в рекламных буклетах застройщиков, новоселы могут пользоваться сразу после переезда. LIVING выяснил, какие из объектов инфраструктуры в сравниваемых новостройках уже готовы, а каких придется подождать.
Здесь и сейчас: готовая инфраструктура
В ЖК «Чистое небо» уже функционирует детский сад на 190 малышей, он располагается рядом с домами четвертой очереди. До конца I квартала этого года запланирован ввод в эксплуатацию второго детского сада на 190 детей с бассейном. Также возводится третий детский сад на 220 мест с бассейном. Плановый срок завершения строительства – до конца 2019 года. К 2021 году планируется достроить школу на 1100 учащихся с двумя бассейнами. Еще одну школу на 1375 учеников на территории комплекса построят городские власти. На сегодняшнем этапе для этого объекта получено положительное заключение государственной экспертизы. Пока вся остальная инфраструктура далеко.
В домах двух первых очередей ЖК «Чистое небо», фасады которых выходят на Комендантский пр., уже открылись первые продуктовые супермаркеты, дизайнерские салоны и кафе. На первом этаже дома по адресу Комендантский пр., 71 начала работу медицинская лаборатория и диагностический центр «Инвитро», где можно сдать анализы и сделать электрокардиограмму. В этом же корпусе открылись пекарня и суши-бар. А в конце прошлого года в соседнем доме 69 заработал большой продуктовый супермаркет сети «Пятерочка».
Раньше участок, где возводятся ЖК «Граффити» и UP-квартал «Комендантский», имел единый проект планировки территории. В 2016 году часть участка у компании «Ойкумена» купила ФСК «Лидер», где теперь и возводит свой UP-квартал. Однако проект планировки территории остался общим, поэтому объекты социальной инфраструктуры для этих двух ЖК также общие. В 2018 году здесь открылся первый детский сад, который посещает более 200 воспитанников. Еще один – на 140 детей – уже построен и будет открыт этой весной. В будущем здесь планируется возвести еще один детский сад на 50 мест и школу на 975 мест (к ее строительству застройщик только приступает). Плановый срок завершения строительства – 2021 год. Проекты выделяются среди прочих дополнительными креативными фишками: велопарковки, помещения для мытья лап домашних животных, художественная роспись на стенах домов и пр.
В ЖК Yoga объекты социальной инфраструктуры (школы и детские сады) не предусмотрены. Однако, как справедливо отмечено на сайте комплекса, они уже есть в пешей доступности от ЖК, в составе других проектов. Из обещанного застройщиком на территории квартала – коммерческие помещения на первых этажах и благоустроенные детские и спортивные площадки.
В ЖК «Чистое небо» в продаже на сегодняшний день остались квартиры от студий до двушек (все трешки уже забронированы). Стоимость студий (24-25 кв. м) при 100% оплате начинается от 2,8 млн руб.; однушек – от 4,15 млн руб. за квартиру площадью 34 кв. м; евродвушек – от 5 млн руб. (43 кв. м), двушек – от 6,1 млн руб. (58 кв. м).
Почём квартиры на высокой стадии готовности
В ЖК «Граффити» в продаже остались все варианты квартир. Стоимость студий (22,5 кв. м) начинается от 2,8 млн руб., однушек (33,5 кв. м) – от 3,8 млн руб., двушек (57,5 кв. м) – от 5,75 млн руб., трешек (72,5 кв. м ) – от 7,2 млн руб.
В ЖК Yoga, где срок сдачи в эксплуатацию ближе, чем у других ЖК, в продаже осталось не так много квартир. В комплексе предусмотрено жилье как с отделкой, так и без нее. Самая дешевая студия без отделки стоит 2,8 млн руб. (24,5 кв.м). За студию с такой же площадью, но с отделкой застройщик просит 3,05 млн руб. Из оставшихся однушек самая дешевая стоит 5 млн руб. (40 кв. м), из двушек – 6,7 млн руб. (55,5 кв. м) – за квартиру с отделкой.
В UP-квартале «Комендантский» стоимость студий начинается от 2,85 млн руб., однушек – от 4 млн руб., двушек – от 5,7 млн руб., трешек – от 6,7 млн руб. Цены указаны на квартиры с предчистовой отделкой.
Досье на застройщиков
Застройщики всех сравниваемых новостроек хорошо известны на петербургском рынке.
Setl Group строит больше всех и работает на петербургском рынке дольше всех (с 1994 года) из представленных компаний. Застройщик редко задерживает сроки сдачи объектов в эксплуатацию и выполняет свои обязательства по строительству социальной инфраструктуры. Проекты, как правило, имеют интересную концепцию, креативные общественные пространства, но квартирография традиционно включает большое количество малометражного жилья, что предполагает значительную долю арендных квартир или частую смену соседей. Также проекты не отличаются разнообразной архитектурой.
Компания «Ойкумена» работает на рынке с 1995 года, реализуя жилую и коммерческую недвижимость по всей России. Па петербургском рынке застройщик работает с 2005 года. Претензий по срокам сдачи новостроек в эксплуатацию или выполнению обязательств по возведению соц. объектов к компании нет. Застройщик также известен по государственным заказам в Москве, где занимается строительством детских садов. Однако большим количеством объектов в Петербурге похвастаться не может.
Компания «Лидер групп» работает на петербургском строительном рынке с 1992 года, а занимается жилыми проектами с 2002 года. Обладает собственными производственными мощностями. Как правило, компания возводит жилье эконом-класса, строит в Петербурге и Москве. Известна частыми переносами сроков ввода своих объектов в эксплуатацию.
ФСК «Лидер» - это московский застройщик, который пришел на петербургский рынок несколько лет назад. В целом, это более молодая компания, работающая на рынке с 2005 года. Однако сегодня она входит в десятку крупнейших застройщиков России, имеет собственные производственные мощности, возводит не только свои объекты, но и достраивает проблемные. Однако первая очередь UP-квартала «Комендантский» была сдана с опозданием в один год.
Мнение эксперта
Анастасия Сибилева, руководитель проектов оценочной компании «Апхилл» в г. Санкт-Петербург:«Жилой фонд Каменки представлен новостройками эконом и комфорт классов. Инфраструктура здесь неравномерна и слаборазвита, находится на стадии формирования. Ситуация с парковкой аналогична ситуациям в других зонах активной жилой застройки Петербурга – застройщиками созданы подземные парковки, но не у всех жителей есть возможность приобрести место в паркинге, а наземных парковочных мест не хватает.
Преимущество микрорайона – непосредственная близость Юнтоловского заказника, обеспечивающая благоприятную экологическую обстановку. Однако близость лесопарка омрачает находящийся на согласовании проект по строительству мусоросжигательного завода в Каменке, а так же расположение в относительной близости мусорного полигона.
Транспортная доступность локации неоднозначна. Ближайшая станция метрополитена расположена в 3 км, станцию «Шуваловский проспект» построят не раньше 2025 года, наземный пассажирский транспорт развит в достаточной степени. Явным достоинством является наличие выездов к двум скоростным магистралям – КАД и Северному участку ЗСД».
Подводим итоги
Сравниваемые новостройки возводят зарекомендовавшие себя на петербургском рынке застройщики, поэтому вероятность того, что они будут доведены до конца, высока. Каждый из объектов имеет свои преимущества и недостатки. В ЖК Yoga можно будет переехать быстрее всего, плюс здесь есть возможность выбрать: покупать квартиру с отделкой или без нее. Но в проекте полностью отсутствуют социальные объекты, а квартирография едва подойдет для покупателей с детьми: трешек в 1 очереди нет вообще, а студии и однушки преобладают. В ЖК «Чистое небо» тоже много малогабаритного жилья, зато с инфраструктурой здесь все хорошо: к моменту завершения строительства четвертой очереди здесь будет построено три детских сада и в обозримом будущем появится две школы. В комплексах «Граффити» и UP-квартал «Комендантский» с инфраструктурой тоже все неплохо, квартирография более сбалансированная, чем в других двух проектах. Ценообразование в объектах плюс-минус одинаковое, однако более бюджетные варианты квартир с полной отделкой предлагаются в комплексах «Чистое небо» и «Граффити». В ЖК Yoga и UP-квартал «Комендантский» минимальная стоимость квартиры такая же, но без отделки.