LIVING начинает серию статей о новостройках, где можно купить квартиру и отметить новоселье уже в этом году. Соответственно, анализировать мы будем жилые комплексы со сроком сдачи в эксплуатацию до конца 2018 года и с готовой отделкой от застройщика. В первую очередь мы решили посмотреть, какие объекты подходят под наши критерии в Каменке – в одном из самых активно развивающихся районов Петербурга.
Новоселье 2018: где жить
Хотя новостроек в Каменке предостаточно, корпусов со сдачей в этом году оказалось не так много. Так, в жилых комплексах Yoga, Ultra City, «Полис на Камендантском» ближайшие корпуса сдаются в 2019 году и позднее.
Предложение, подходящее под наши критерии, нашлось в четырех ЖК. Это ЖК «Чистое небо», «Legenda Комендантского», «Граффити» и «Up-квартал «Комендантский». В этих комплексах есть корпуса, которые сдаются в этом году, а квартиры продаются с отделкой от застройщика. В последнем комплексе, как оказалось, в корпусах, сдающихся во 2 квартале этого года, все квартиры уже распроданы, поэтому для анализа мы его не берем.
В ЖК «Чистое небо» от Setl City под наши критерии подходят дома 5.2 и 5.3 пятой очереди – они будут сдаваться с отделкой от застройщика в 4 квартале 2018 года. Объекты представляют собой корпуса на 887 и 1404 квартиры соответственно. В обоих домах подавляющее большинство квартир (около 85%) – это студии и однушки. 13% занимают двушки, также есть немного трех- и четырехкомантных квартир. Кроме того, в обоих корпусах запроектированы паркинги. Коэффициент обеспеченности машино-местами составляет почти 50%. Отделка предлагается в двух вариантах цветовой гаммы: шоколад и ваниль. Она предполагает ламинат, плитку, натяжные потолки, межкомнатные двери, обои под покраску, сантехнику в санузле и ванной комнате.
Фото: ЖК «Legenda Комендантского»
В 4 квартале 2018 года компания LEGENDA Intelligent Development планирует передавать ключи от квартир первой очереди ЖК «Legenda Комендантского». Очередь представляет собой пять высотных корпусов на 1008 квартир, разбитых по планировке на 50 типов и 25 подтипов. Среди представленных в продаже квартир доля студий составляет 16%, квартир с одной спальней – 43%, с двумя – 26% и тремя – 15%. «Постепенно мы смещаем акцент на семейные просторные квартиры, отвечая на запрос потребителей – семей с количеством домочадцев более трех», - прокомментировали в компании. В отличие от предыдущих комплексов компании, здесь в базовую стоимость включена только «белая» отделка, которая предусматривает готовность квартиры к стадии дизайна и декорирования. Плюс можно будет за дополнительную стоимость воспользоваться одним из готовых вариантов чистовой отделки в разных стилях, это новое предложение, которое компания вскоре выведет на рынок. В первой очереди smart-комплекса для жителей запроектирован подземный паркинг на 582 машино-места. Соответственно, коэффициент обеспеченности машино-местами составляет почти 60%. Цена паркинга составляет 550 тысяч рублей, а на некоторые типы квартир место предлагается в подарок.
В ЖК «Граффити» в конце этого года в эксплуатацию планируется ввести 2 корпуса: 1.7 и 1.8 на 753 и 366 квартир соответственно. Корпус 1.7 включает квартиры от студий до трешек, в корпусе 1.8 студий не представлено, а квартирография впечатляет: 19% занимают однушку, 44% - двушки, 37% - трешки. В корпусе 1.7 запроектирован паркинг на 268 мест, коэффициент обеспеченности машино-местами для этого дома составляет порядка 30%. Минимальная стоимость машино-места – 650 тыс. руб. Также в жилом комплексе предусмотрены отдельно стоящие паркинги. В ЖК «Граффити» в стоимость квартир включена полная отделка от застройщика: ламинат и плитка на полу, обои под покраску, натяжные потолки, монтаж дверей из экошпона, установка унитаза, ванны, умывальника, мойки, смесителей.
Есть ли жизнь на стройке
Следующий критерий для сравнения – стадия реализации ЖК. Сегодня большинство новостроек в городе возводятся в несколько очередей. Соответственно, во-первых, покупателям квартир в первых очередях еще несколько лет приходится жить по соседству со стройкой. Во-вторых, возникает вопрос – в какой момент строительства жилых корпусов застройщик возведет обещанную в рекламных проспектах инфраструктуру. С этими вопросами мы и попробуем разобраться в первую очередь.
ЖК «Чистое небо» уже возведен примерно наполовину. Введены в эксплуатацию корпуса первых трех очередей, квартиры оставшихся очередей (4-6) уже есть в продаже. Строительство всего комплекса планируется завершить в середине 2020 года.
ЖК «LEGENDA Комендантского» строится в 2 очереди. В 4 квартале 2018 года сдается первая очередь. Передача ключей во второй очереди, то есть завершение реализации ЖК, запланирована на 4 квартал 2020 года.
ЖК «Граффити» строится с 2013 года, и большая часть жилых домов уже построена. В эксплуатацию сдано 9 корпусов. Еще два планируется сдать в этом году. Ждать окончания строительства всего ЖК новоселам, которые заселятся в этом году, останется не так долго – строительство оставшихся корпусов продлится до конца 2019 года.
Здесь и сейчас: готовая инфраструктура
Как правило, рекламные буклеты жилых комплексов насыщены информацией в разделе про инфраструктуру, ведь это один из определяющихся факторов при выборе будущего жилья для покупателя. Как известно, зачастую инфраструктура появляется уже много позже строительства жилых корпусов. Мы решили узнать, какую инфраструктуру получат покупатели уже в 2018 году и когда им ждать реализации оставшихся запланированных объектов.
В ЖК «Чистое небо» в конце 2017 года сдан в эксплуатацию первый в комплексе детский сад на 190 малышей. Кроме того, недавно открылся большой продуктовый гипермаркет «Пятерочка». Введены в эксплуатацию несколько парковок.
В обозримом будущем – открытие еще одного детского сада на 190 мест, сейчас уже ведется его строительство. Получено положительное заключение госэкспертизы на проектную документацию первой школы, а также разрабатывается проектная документация для второй школы (на 1100 мест). Всего в жилом комплексе будет построено 8 детских садов и 4 школы. Несколько коммерческих помещений находятся на финальной стадии отделки. Во второй очереди – порядка 5,5 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений, в которых появятся объекты торгово-сервисной инфраструктуры. Также в составе комплекса появится площадь с фонтаном и парк «Город мастеров» с прогулочными дорожками и зонами барбекю. Но реализации этих рекреационных объектов придется подождать.
В «LEGENDA Комендантского» пока что ведется строительство первой очереди, соответственно объекты инфраструктуры в эксплуатацию еще не введены. Социальных объектов (школ и детских садов) в комплексе не предусмотрено. Объекты коммерческой инфраструктуры есть, и застройщик обещает, что они заработают по завершении первого этапа реализации проекта. «На первых двух этажах корпусов, отведенных под коммерческие помещения, откроются магазины, рестораны, кафе и другие объекты инфраструктуры. Благоустройство двора в рамках первой очереди будет включать несколько детских площадок, спортивное поле, зоны отдыха и часть променада, который по завершении проекта будет достигать 500 метров и пролегать через весь двор», - прокомментировал директор по маркетингу и рекламе LEGENDA Всеволод Глазунов. Также в состав первой очереди войдет паркинг, о котором мы писали выше.
Фото: ЖК «Граффити»
Жилой комплекс «Граффити» строится уже несколько лет. Заявленный проект по петербургским меркам считается ярким. Застройщик обещал много художественной росписи, зоны для мытья обуви и лап домашних питомцев, собственный стадион, разноплановые спортивные и игровые площади и многое другое. Надо сказать, что большинство замыслов в проекте уже реализовано, новые объекты продолжают создаваться по мере строительства следующих жилых корпусов.
С социальной инфраструктурой дела идут медленнее. Из трех обещанных детских садов, построен пока один, но так и не введен в эксплуатацию. Строительство школы пока что тоже только в проекте. Ее обещают построить в 2019 году. Также построено несколько паркингов.
Итак, пока что на три комплекса в зачете 1 детский сад, несколько магазинов, парковок, в которых пока что места хватает всем и детские площадки. Не так плохо, но реализация основного объема инфраструктурных объектов еще впереди. Посему радует, что Приморский район не обделен социальными объектами. Да, они находятся на расстоянии не менее 1,5-2 км от зоны застройки, но они есть.
Почем квартиры на высокой стадии готовности
Еще 3-4 года назад квартир в продаже за несколько месяцев до окончания строительства ЖК могло и не быть или оставалось в основном крупногабаритное жилье и неликвид. Сейчас ситуация выглядит совсем иначе. За полгода до окончания строительства в доме, как правило, остаются квартиры почти на любой вкус. Да и цены за время стройки вырастают меньше, чем раньше. Соответственно, можно выбрать квартиру с хорошей планировкой по хорошей цене.
Стоимость квадратного метра в ЖК «Чистое небо» и «Граффити» примерно одинаковая. В ЖК «Чистое небо» стоимость студий (площадью от 24 кв. м) стартует от 2,45 млн руб. Минимальная цена однушки – 3,55 млн руб., двушки – 5,35 млн руб.
В ЖК «Граффити» студия площадью 26 кв. м стоит 2,5 млн руб., однушка 39 кв. м обойдется в 3,7 млн руб., двушка площадью 70 кв. м будет стоить 6,5 млн руб.
В ЖК «Legenda Комендантского» минимальные цены по традиции выше. Правда, и площадь самой малогабаритной квартиры составляет 29 кв. м. На сегодняшний день в продаже находятся все типы smart-квартир площадью от 29 кв. м до 109 кв. м. Цена варьируется от 3,2 млн рублей до 16,1 млн. В базовую стоимость включена только белая отделка.
Досье на застройщиков
Сравниваемые новостройки реализуют застройщики с разным опытом и достижениями. Но в целом можно сказать, что все 4 компании считаются надежными.
Один из самых опытных и известных на петербургском рынке застройщиков компания Setl City реализует масштабный комплекс «Чистое небо». Холдинг Setl Group, в который входит застройщик Setl City, работает в Петербурге с 1994 года. Компания неизменно занимает одно из лидирующих позиций на рынке Петербурга и Ленобласти по объемам вывода на рынок нового предложения. Застройщик известен масштабностью своих строек и сдерживанием обещаний относительно сроков ввода объектов в эксплуатацию. Объекты компании отличает наличие интересной идеи и развитость инфраструктуры. Еще одно отличие – высокая доля малогабаритных квартир (студий и однушек) в квартирографии новостроек относительно средних рыночных показателей.
Фото: ЖК «Чистое небо»
LEGENDA Intelligent Development существует на рынке не так давно – с 2010 года. За это время компания успела благополучно, правда, с небольшими задержками по срокам ввода, сдать несколько комплексов. Также несколько крупных ЖК находятся в стадии реализации. Компания стала первой на петербургском рынке, уделившей высокое внимание продуманности планировок и внимательно относится к этому вопросу до сих пор, формируя планировки, исходя из типов семей. Такой подход застройщика обычно выливается в более высокую стоимость квадратного метра, если сравнивать с соседними новостройками.
Компания «Ойкумена», реализующая ЖК «Граффити», работает на рынке строительства с 1997 года в нескольких городах России. В Петербурге компания с 2005 года. Крупных объектов в северной столице за это время построено не так много, зато все они сданы в срок, а сам застройщик ни разу не привлекался к суду за нарушение прав дольщиков. Первые корпуса ЖК «Граффити» также были сданы в срок. Компания также известна по государственным заказам в Москве, где она занимается строительством детских садов.
Особенности локации, мнение эксперта
Александр Кириятских, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group:
«Плюс Каменки – в ее расположении в достаточно удобной транспортной доступности относительно ЗСД и КАДа, а также в удобствах, которые связаны с доступностью инфраструктуры в Приморском районе. Минус в том, что сама локация только начала развиваться. Только два года назад мы увидели первых застройщиков – RBI, Legenda, Setl City – которые зашли сюда с довольно крупными проектами, сегодня оцениваемыми на 50-70 тысяч кв. метров. Надо отметить, что эти проекты достаточно современны, хотя и имеют этажность до 20 уровней, но при этом имеют развитую внутреннюю инфраструктуру в плане социальных и коммерческих функций, озеленения, паркингов и прочего.
Объем застройки Каменки делится на достаточно крупные лоты, поэтому жильцы, въезжающие туда сейчас, будут жить уже в достаточно комфортных условиях. Через несколько лет Каменка существенно преобразится, станет крупным районом, который будет заканчиваться где-то в районе промышленной зоны завода Nissan».
Подводим итоги
Для покупателей, которые хотят отметить новоселье уже в этом году, есть сразу несколько интересных предложений в Каменке. Все объекты строят хорошо известные в Петербурге и не только застройщики. Комплексы достаточно крупные и включают собственную инфраструктуру. Объекты находятся на разной стадии реализации. Наиболее обустроенным является ЖК «Граффити», который строится уже 5 лет, но здесь за это время не введено ни одного объекта социальной инфраструктуры, в отличие от ЖК «Чистое небо», где уже сдан в эксплуатацию детский сад и строится еще один. В ЖК «Legenda Комендантского» социальных объектов не предусмотрено, коммерческая и рекреационная инфраструктура появится в составе 1 очереди, которая и будет сдаваться в конце этого года. Если в комплексах «Чистое небо» и «Граффити» стоимость квартир сопоставима, то в ЖК «Legenda Комендантского» она несколько выше, особенно если учитывать, что в базовую стоимость включена только белая отделка.