В несовершенном мире «долёвки» сообщения о финансовых трудностях и банкротстве застройщиков – не редкость. Весной этого года информация о намерении обанкротить несколько своих структур прозвучала от Normann. Сначала в компании это назвали технической мерой, позволяющей держать ситуацию под контролем, после пообещали не убивать «дочек». А ситуация на сегодня такова, что в двух регионах у Normann – восемь проектов с задержками сроков сдачи до 2,5 лет и порядка 6 200 дольщиков. И такое положение не мешает компании разрабатывать собственные ипотечные программы, мечтать о сети апарт-отелей «Спарта» и главное – получать новые разрешения на строительство. Во всех этих противоречиях разбирался LIVING.
Начало ничего не предвещало
История Normann уходит в 2004-й, когда была учреждена компания, именуемая сегодня юридически НАО «ИСГ «Норманн». Застройщик с уставным капиталом в 10 тыс. руб. создан тремя людьми: Витковским Игорем Эдвардовичем, Рафальским Юрием Евгеньевичем с долями по 37% и Смирновым Владимиром Ивановичем, вложившем в общее дело 25%. С течением времени появляется целая группа компаний Normann, и теперь под этим брендом работают застройщики: НАО «ИСГ «Норманн», ООО «Норманн», ООО «Норманн-Север», ООО «Норманн-Центр», ООО «Норманн-Запад», ООО «Норманн-Юг» и ООО «Норманн ЛО». Также в Normann входят несколько управляющих компаний – «Норма-Дом», «Норма + Дом», «Норма-Дом СПб», собственное агентство недвижимости АН «Норманн» и еще целый ряд компаний с приставкой «Норманн» и без (к примеру, ООО «Энергосетьдевелопмент»). В общем, СБИС выдает десятки дочерних структур и компаний, аффилированных или когда-либо связанных с Normann по учредителям и руководителям.
Фото: ЖК «Невская вертикаль». Источник: normann.ru
Кроме того, у девелопера есть свой банк-партнер под названием ПАО «Донхлеббанк». В роли партнера кредитное учреждение выступает с июня 2013-го, когда основными акционерами банка стали собственники Normann. Сам «Донхлеббанк» учрежден в 1993-м и родом из Ростова-на-Дону.
В Санкт-Петербурге первый филиал этого банка открыт в 2014-м. Позже в Северной столице заработало еще семь офисов обслуживания, один из которых, правда, к настоящему моменту закрылся. Произошло это почти два месяца назад – 28-го апреля – почти в одно время с сообщениями о намерении Normann объявить себя банкротом, но об этом чуть позже. Совместными усилиями «Донхлеббанк» и Normann разработали собственные ипотечные программы на квартиры в еще строящихся и уже готовых жилых комплексах от застройщика. Ставки по программам варьируются от 4,9% до 12%, первый взнос – 0-20%, а максимальная сумма кредитования ограничена 15 млн руб.
Фото: ЖК «Коломяги-бриз». Источник: normann.ru
За первые 10 лет существования компания сдала: жилой дом на Витебском проспекте, 73-75, ЖК «Невская вертикаль» на улице Латышских Стрелков, 5-7, ЖК «Два Капитана» на проспекте Кузнецова, 14/2, жилой дом «Коломяги-бриз» на улице Щербакова, 21, ЖК «Шушары» на Первомайской, 5, малоэтажный жилой комплекс на Взлетной улице во Всеволожске и ЖК «Отличник» на Индустриальном проспекте, 12А. Список довольно внушительный, чтобы в последующем доверять компании свои кровные. Но что-то пошло не так.
Первые ласточки
Первые проблемы у компании стали проявляться несколько лет назад: в 2016-м и 2017-м застройщик сдал 46 676 кв. м и 34 045 кв. м соответственно, но в обоих случаях все корпуса были сданы с переносами сроков ввода. Объемы же текущего строительства, по данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ), определяют Normann на 33-е место в ТОП по РФ, на 25-е – по Петербургу и на 5-ю строчку – по Ленобласти. На сегодня у застройщика 27 объектов в восьми ЖК общим объемом 372 550 кв. м. Больше половины возводится с переносом срока ввода.
Так, на территории Ленобласти – во Всеволожском районе, Normann не завершил строительство домов в четырех новостройках: «Морошкино» в деревне Порошкино, в ЖК «Яркий» в деревне Янино-1 и «Десяткино» и «Десяткино 2.0» в Мурино. Проектом «Морошкино» предусмотрено пять 12-этажных корпусов на 3 080 квартир. Дома возводятся в три очереди, сроком сдачи которых называются III квартал 2018-го, IV квартал 2019-го и I квартал 2021-го. К этому дню по двум первым очередям застройщик сделал переносы с I квартала 2017-го и IV квартала 2018-го соответственно.
ЖК «Яркий» также спроектирован как 12-этажный комплекс, но он объединяет шесть корпусов на 3 642 квартиры. В качестве сроков сдачи фигурируют III квартал 2018-го, IV квартал 2019-го и IV квартал 2020-го. Пока переносы сделаны только по двум корпусам первой очереди «Яркого», которые предполагалось сдать в I квартале 2017-го.
В составе 17-18-этажного «Десяткино» запроектировано всего два корпуса на 1 756 квартир в совокупности. Первый дом сдан в ноябре 2016-го, ввод же второго корпуса отложен на IV квартал 2018-го. Первоначальные сроки сдачи «Десяткино» – II и IV кварталы 2015-го.
Фото: вторая очередь ЖК «Десяткино». Источник: normann.ru
Что же касается «Десяткино 2.0», то он представляет собой три 18-этажных корпуса на 1 672 квартиры. По первым двум домам переносы сделаны с IV квартала 2016-го на заканчивающийся в июне II квартал 2018-го. Ввод же третьего дома перенесен с I квартала 2017-го на IV квартал 2018-го.
Таким образом, в Ленобласти дольше других Normann заставляет ждать квартир дольщиков «Десяткино» и «Десяткино 2.0» – покупатели не могут получить свое жилье уже 2,5 и 1,5 года соответственно. При этом в «Десяткино 2.0» заключено больше всего ДДУ – 1 644 договора. Это более половины от всех ДДУ Normann в Ленобласти, коих администрация Ленобласти насчитывает 3 200.
В Санкт-Петербурге застройщик не оправдывает ожидания покупателей квартир в жилых комплексах «Ижора Парк» в поселке Металлострой, «На Заречной» и «Три Апельсина» в поселке Парголово. «Ижора Парк» – это 1797 квартир, или пять 12-18-этажных домов, три из которых сданы. Ввод двух оставшихся перенесен с IV квартала 2015-го и II квартала 2016-го на III квартал 2018-го. То есть и в городе задержки по сдаче достигают 2,5 лет.
ЖК «На Заречной» объединяет пять 19-25-этажных домов на 1 602 квартир. Один корпус в проекте, переносы же по другим идут либо с I квартала 2016-го, либо с IV квартала 2017-го. Сейчас сроками сдачи этих домов называются II квартал 2018-го и III квартал 2019-го.
«Три Апельсина» – три 26-этажных дома на 900 квартир. Два корпуса введены в эксплуатацию, срок сдачи третьего «апельсина» перенесен с конца прошлого года на II квартал текущего. Последний очень скоро заканчивается, а значит, грядут новые сдвиги сроков. Очевидно, та же участь ждет и трехэтажную «Норманндию» в Коломягах (в начале июня 2018-ого выдано разрешение на строительство еще одного дома в составе ЖК) со сроком сдачи III квартал 2018-го.
А вот что будет с первым апарт-отелем Normann, получившем название «Спарта» и запроектированном на Товарищеском проспекте, пока трудно сказать. Ввод этого 19-этажного здания на 374 апартамента намечен на IV квартал 2019-го, но работы на стройплощадке не ведутся.
Фото: ЖК «Три апельсина». Источник: normann.ru
Творческий подход к митингам
Описанная череда переносов вынудила дольщиков не сидеть на месте. Участники «долевки» не раз устраивали различные акции: от писем и обращений в те или иные инстанции до пикетов и митингов на улице. Один из наиболее ярких протестов произошел в октябре прошлого года. Тогда дольщики Normann два дня пикетировали застройщика на крупнейшей на северо-западе ярмарке недвижимости, традиционно проходящей в «Экспофоруме».
Кроме того, недавно была создана петиция на change.org «Помогите получить жилье!», адресованная Мутко, Путину и еще трем адресатам. Письма стали писать даже дети дольщиков – всё тому же президенту и губернатору.
Такая активность объясняется наличием у каждого жилого комплекса своей инициативной группы. Но, как рассказала LIVING дольщица ЖК «Ижора Парк» Надежда А., дольщики разных ЖК общаются, поэтому есть и совместные акции (к примеру, два митинга). При этом дольщица обратила внимание, что на стройплощадках, расположенных в городе, есть движение, и там идут «какие-никакие работы». Так, в ЖК «Ижора Парк» только над возведением паркинга трудятся человек 10, но работ по этому и другим ЖК еще предстоит много.
Понятно, что дольщики занимаются не только акциями протеста, но и расторжением ДДУ и подачей исков. Уже к середине марта 2018-ого в отношении Normann в службе судебных приставов находилось дел на 130 млн руб., включая 9 млн руб. неустоек и штрафов, требуемых дольщиками. Иски адресованы к различным структурам компании. Такое положение дел и вынудило Normann в конце апреля заявить о своем намерении обанкротить трех дочек – ООО «Норманн», ООО «Норман ЛО» и ООО «Норманн-Запад». В компании тогда это назвали «технической мерой», к которой застройщик прибегает «в целях предотвращения негативных сценариев по утрате контроля над процессом завершения строительства, вследствие подачи исков о банкротстве бывшими дольщиками Компании».
Фото: ЖК «Ижора Парк». Источник: normann.ru
Впрочем, меньше чем через две недели один из учредителей Normann Владимир Смирнов встретился с дольщиками «Десяткино 2.0» и сообщил: «Компания не намерена банкротиться, но и неустойки платить не собирается». Далее Смирнов попытлся успокоить пришедших: имеющиеся деньги идут на достройку почти готовых домов в «Ижора Парке», «Трех Апельсинах», «На Заречной» и второго этапа «Десяткино». Для завершения же «Десяткино 2.0» требуется 1,3 млрд руб. Эти средства застройщик собирается получить, продав («но не задешево») свои активы в «Морошкино», «Норманндии» и «Спарте». Встреча продлилась полтора часа, но собравшиеся так и не получили конкретных ответов, убедившись только в приближении очередных переносов сроков.
Normann не первый раз кормит дольщиков и даже чиновников обещаниями продать свои активы. Одно из подобных заявлений прозвучало на совещании в администрации Ленинградской области еще в первой половине апреля и предшествовало сообщению о намерении обанкротиться. О планах продавать имеющиеся у компании земельные участки и строящиеся объекты заявлял всё тот же Смирнов.
О поисках инвесторов говорил не раз и гендиректор компании Борис Бросалин, уверявший, что у Normann «огромный – более 11 млрд рублей – резерв проектов, по которым есть разрешения на строительство, и непроданного жилья». При этом застройщик испытывает дефицит оборотных средств. Причина тому, по словам Бросалина, в том, что компания продает недорогое жилье с минимальной наценкой и зарабатывает на объемах. «Когда продажи падают – начинаются проблемы с оборотными средствами. Отсюда и задержки», -отметил он. А кроме переносов, как говорилось ранее, застройщик не любит выплачивать иски. В результате – на гендиректора НАО «ИСГ «Норманн» и руководителя множества других компаний холдинга Бросалина Бориса Петровича заведено несколько уголовных дел по обвинениям в неисполнении решений суда и злостном уклонении от погашения кредиторской задолженности. Чтобы избежать списания задолженностей, Бросалин даже менял реквизиты.
«Строители – вы создаете города»
Узнать, какого плана придерживается Normann сейчас, у самого застройщика не удалось. В отделе продаж работает автоответчик, призывающий оставаться на линии, ведь «Ваш звонок очень важен для нас». С телефоном пресс-службы Normann аналогичная ситуация, но там играет «Гимн строителей» со словами: «Строители – вы создаете города. Строители – гордится вами вся страна». Обслуживание же мобильного номера директора по связям с общественностью компании Олега Ведутова временно приостановлено.
Фото: ЖК «Яркий». Источник: normann.ru
Чтобы прояснить будущее Normann, LIVING сделал запросы в городской и областной комитеты по строительству. Ответы предоставил только комитет по строительству Ленинградской области. В пресс-службе правительства Ленобласти не располагают информацией, как на сегодня обстоят дела на стройплощадках жилых комплексов «Яркий», «Десяткино», «Десяткино 2.0» и «Морошкино». Известно, что в апреле этого года начались активные работы в ЖК «Яркий», где установлен башенный кран и трудятся более 30 строителей. Однако эту информацию в ведомство представил сам застройщик. Для составления же объективной картины активности застройщика на стройплощадках нужны проверки «по приглашению застройщика или по заявлению заинтересованного лица». А пока в комитете по строительству Ленобласти говорят: «С момента окончания активных работ на всех объектах компании в комитете Госстройнадзора не возникло правовых оснований для выездных проверок, в ходе которых могла бы быть предоставлена информация о численности рабочих и состоянии объекта».
При этом из-за действующего законодательства областная администрация не может допустить или не допустить банкротство компании и ее дочерних структур. Согласно ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ, повлиять на процедуру банкротства юридических лиц, в том числе инициировать первый этап банкротства – ввести процедуру наблюдения, могут только сам должник или кредиторы компании, в данном случае – дольщики. А «администрация Ленинградской области не является стороной в договорах долевого участия, залеченных от имени компании «Норманн» или ее дочерних структур».
Фото: первая очередь ЖК «Морошкино». Источник: normann.ru
Между тем, администрация 47 региона объяснила застройщику все правовые и социальные последствия введения процедуры наблюдения в головной компании или в дочерних структурах. По каждому жилому комплексу с Normann были заключены соглашения о взаимодействии. В этих соглашениях «обозначены разрешенные законодательством объемы поддержки коммерческой компании со стороны органов государственной власти». Однако бюджетный кодекс РФ не позволяет расходовать средства на деятельность коммерческих компаний. В соответствии же с законом №107 Ленинградской области из-за отсутствия процедуры банкротства и сформированного ЖСК из дольщиков нельзя выделить и компенсационный участок новому инвестору. Таким образом, администрация Ленобласти является только «стороной в переговорах между руководством компании, с одной стороны, и с потенциальными инвесторами и банковскими структурами – с другой».
В заключение в комитете по строительству рассказали, что на сегодня Normann представил в областную администрацию полную информацию по бухгалтерскому балансу всех своих структур, работающих в Ленобласти. Но «это является коммерческой информацией и не может быть передано третьим лицам». Средства же на достройку домов Normann может получить несколькими способами: продать свои активы (закладные по квартирам, земельным участкам), получить кредиты в коммерческих банках или выпустить облигации.
Наиболее реальным вариантом выхода из сложившейся ситуации представляется продажа активов. Вряд ли банки захотят кредитовать застройщика, собирающегося банкротить дочерние структуры. Если же Normann решит выпускать облигации, то ему нужно подумать, кто их купит. Как бы то ни было, дольщики компании не отсиживались в ожидании и не собираются делать этого впредь. По данным LIVING, «планируется еще одно мероприятие от всех дольщиков Normann».