Как долгострои получают шанс на завершение?
Как рассказали LIVING’у в комитете по строительству Ленинградской области, вторая жизнь долгостроя начинается с его включения в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). В реестр недострои обычно попадают в двух случаях: введена процедура банкротства застройщика; дом не сдан, а передача ключей просрочена больше чем на полгода от обещанного по ДДУ срока.
После включения ЖК в ЕРПО соответствующая информация появляется на сайте Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства (Фонд 214) – наш.дом.рф. Далее Фонд выбирает механизм восстановления прав дольщиков: выплатить им компенсации либо завершить объект. «Если речь идет о механизмах Фонда, то в конце 2019 года было заключено соглашение между Ленинградской областью и Фондом, согласно которому все такие проблемные объекты финансировались из трех источников. По 2,8 млрд предоставляли бюджет Ленинградской области и средства Фонда, третий источник – около 5 млрд – деньги Компенсационного фонда, если застройщик проблемного объекта делал туда отчисления», – пояснили в пресс-службе областного комитета по строительству.
Решение о достройке или выплате компенсаций принимается наблюдательным советом Фонда по согласованию с правлением Фонда. Признак для дольщиков, что всё сдвинулось с мертвой точки, – протокол наблюдательного совета с изложенным в нем способом завершения долгостроя.
LIVING уже рассказывал о состоянии дел на стройплощадках петербургских долгостроев. По сравнению с Петербургом в Ленинградской области насчитывается куда большее проблемных объектов. Продажи в большинстве этих ЖК заморожены. Всю же текущую информацию по ситуации на стройплощадках LIVING’у предоставили в пресс-службе областного комитета по строительству в начале декабря 2020 года. Забегая вперед, отметим, что большинство долгостроев планируется завершить, но по некоторым принято решение о выплате дольщикам компенсаций.
ЖК «Город детства»
ЖК «Город Детства» находится на Железнодорожной улице в городе Коммунаре Гатчинского района. На участке в 17 га Группа «СНВ» планировала 10 домов высотой от трех до шести этажей на 630 квартир в сумме. ЖК предполагалось возвести в три очереди, сроком сдачи последней из которых назывался конец 2018-го. Однако в 2015-м проект был заморожен. Пока что сданы только два корпуса новостройки.
По ЖК принято два решения Фонда. Корпуса №6, №7, №10 будут достроены –перепроектированные проекты двух домов получили положительное заключение экспертизы, третий – на выходе. В декабре этого – начале следующего года будет выбран подрядчик для строительно-монтажных работ. Дольщики второй части ЖК получат компенсации, о чем Фонд принял решение в ноябре.
ЖК «Щегловская усадьба»
«Щегловская усадьба» от Navis Development Group находится в поселке Щеглово Всеволожского района. По проекту 16 четырехэтажных домов на 1 072 квартиры в сумме планировалось сдать в пять очередей к концу 2017-го. На первые три дома (А1, Б1, В1) разрешение на ввод получено в 2015-м. Спустя три года с задержкой сданы также корпуса Г1, Г2 и Г3. После этого началось банкротство застройщика. Следующие четыре дома были сданы уже благодаря привлеченному властями инвестору. Дома В2 и В3 введены весной 2019-го, а А2 и А3 в августе 2020-го.
Оставшиеся шесть корпусов Фонд решил достроить. Сейчас перепроектированные проекты домов проходят экспертизу.
ЖК «Десяткино», «Десяткино 2.0» и «Ванино»
«Фонд защиты прав дольщиков принял решение о достройке этих домов, подписано дополнительно соглашение о финансировании. Региональный фонд ждет решения арбитражного суда о передаче домов и получения прав застройщика. После этого начнутся изыскания, проектные работы для последующего строительства. В ЖК «Ванино» решение принято по 10 домам, еще два дома ждут решения суда об отмене сделки по переходу на другого застройщика», – рассказали в областном комитете по строительству.
ЖК «Десяткино 2.0». Фото: vk.com/desytkino20
Долгострои «Десяткино» и «Десяткино 2.0» оставил в Мурино холдинг Normann. «Десяткино» – это два 17-18-этажных дома между бульваром Менделеева и улицей Шувалова. Первый корпус на 872 квартиры сдан в ноябре 2016-го. Сдача же второго дома на 334 квартиры ожидалась в декабре 2016-го, но сроки постоянно переносились. В 2018-м работы на стройплощадке встали. В следующем за тем году застройщика признали банкротом, и стройку заморозили.
Под «Десяткино 2.0» выбран участок вглубь Шуваловской улицы, у пересечения с Графской. Этот ЖК по проекту включает три 18-этажных дома на 1 672 квартиры в сумме. Два корпуса застройщик обещал сдать к концу 2016-го, а третий – в I квартале 2018-го.
«Ванино» – проект компании «Тареал» в деревне Узигонты Ломоносовского района. На участке в 62,5 га застройщик обещал квартиры в сити-виллах, индивидуальные коттеджи и участки без подряда. Полностью сдать «Ванино» планировалась в 2016-2017 гг. Однако завершены были только первые две очереди, третья не достроена, а четвертая и вовсе осталась в проекте.
ЖК «Азбука»
«Азбуку» обещала в Щеглово Constanta Development Group. Завершение пяти трехэтажных домов на 300 квартир было намечено на конец 2015-го, но в тот год работы на стройплощадке встали. По долгострою принято решение о выплате дольщикам компенсаций.
ЖК «Шотландия» и «Елки Вилладж»
«Фонд защиты прав дольщиков принял решение о достройке вторых очередей ЖК, они были переданы решением суда региональному Фонду. Было сделано перепроектирование, сейчас проекты домов находятся в экспертизе. Ориентировочный выход с положительным решением – до конца 2020 года».
«Шотландия» от уже упомянутой Navis Development Group находится в деревне Скотное Агалатовского сельского поселения Всеволожского района. Застройщик обещал 17 трехэтажных корпусов на 822 квартиры в сумме, но ни одного дома в ЖК так и не сдал. Завершение первой очереди на шесть корпусов ожидалось еще в конце 2016-го.
ЖК «Шотландия»
«Елки Вилладж» расположены тоже в Скотном. Первоначальный проект включал четыре очереди жилья на территории в более чем 15 га. Однако застройщику «Гранд-Строй» не удалось самостоятельно завершить даже первую очередь проекта. Эти четыре корпуса достраивала привлеченная региональными властями компания-донор, сдавшая их в III квартале уходящего года. Вторую же очередь, согласно проектной декларации, планировалось сдать в начале 2017-го.
ЖК «Яркий»
Шесть 12-этажных корпусов ЖК «Яркий» обещал построить в поселке Янино-1 Всеволожского района всё тот же Normann. Реализовать проект застройщик собирался в несколько очередей со сроками сдачи между I кварталом 2017-го и концом 2020-го. Причем объектами строительства последних очереди были заявлены школа и детсад.
Предварительно принято решение, по которому дольщики второй очереди получат компенсации, а дома первой достроят. Однако еще ожидается решение Наблюдательного совета Фонда.
ЖК «Радужный»
ЖК «Радужный» от компании «ГлавСтройКомплекс» находится в микрорайоне Южный города Всеволожск. Дома третьего квартал застройщик сдал, а вот строительство шестого квартала на семь корпусов компания не смогла завершить. Сроком сдачи шести корпусов на 1 740 квартир суммарно, на которые застройщик получил документацию, назывался период между I кварталом 2016-го и II кварталом 2018-го. После череды переносов в 2018-м в отношении компании началась процедура банкротства.
Корпус №6.1 достроен силами инвестора «Гарант», который завершает и лом №6. Остальные дома планируется завершить с помощью Фонда, но прежде бывший должен перейти в конкурсную процедуру банкротства.
ЖСК «Лаголово – 2»
Этот 11-этажный долгострой в деревне Лаголово Ломоносовского района начала в 2011-м компания «Мегаполис-Развитие». Первоначально разрешение на строительство действовало до ноября 2015-го. Деньги покупателей привлекались через ЖСК, но в 2017-м началось банкротство кооператива, причем против его руководства завели уголовные дела.
Весной 2019-го благодаря властям удалось сдать внешне готовую первую очередь ЖК на 127 квартир в трех секциях. Две последние секции на 125 квартир решили выделить во вторую очередь и передать на достройку «Строительному тресту». В обмен на эту услугу власти обещали выкупить у застройщика ряд инфраструктурных объектов. На сегодня «Строительный трест» возводит перекрытия последнего этажа и закрывает тепловой контур, завершить дом предполагается в 2021-м.
ЖК «Галактика»
«Галактику» в деревне новое Девяткино Всеволожского района начала в 2015-м компания «ГлавСтройКомплекс». Застройщик обещал более десятка жилых 24-этажных корпусов, два детсада и школу. Однако стройка встала уже на 30% готовности первого дома на 526 квартир, сдача которого ожидалась во втором полугодии 2017-го.
Работы на стройплощадке возобновились только в августе этого года в связи с приходом туда столичной группы «ПИК». Строительный гигант согласился завершить долгострой в 2021-м в обмен на компенсационные участки.
ЖК «Силы природы»
История долгостроя началась в 2013-м, но уже через два года работы на стройплощадке остановились. Два первых дома на 1 865 квартир в сумме числятся за ЖСК «Муринское-1» и до сих пор называются «Силами природы», а квартиры в них реализованы по схеме ЖСК. Корпуса же №3 и №4 на 2 470 квартиры суммарно от застройщика ООО «Романтика» назывались «Романтикой», а после стали «Ромашками». Жилье в них реализовывалось уже по ДДУ (сейчас еще есть квартиры стоимостью от 1,8 млн руб. за 22,5 кв. м).
ЖК «Силы природы». Фото: vk.com/natural_power
Оба названных застройщика подконтрольны группе О2 Development, или ГК «О2», и из четырех домов пока сдан только один. Причем разрешение на ввод первого корпуса выдано в конце января 2020-го, тогда как первоначальный срок сдачи первых двух корпусов – декабрь 2014-го. Завершение же домов второй очереди дольщики ждут с февраля 2016-го.
Из декабрьского ответа областного комитета по строительству следует: второй корпус застройщик планируется предъявить для итоговой проверки в марте 2021-го. Окончание работ в двух последних корпусах ЖК финансирует ЛеноблАИЖК, уже направившее на достройку более 70 млн рублей и выделившее дополнительную кредитную линию на 200 млн рублей.
«Рябиновый сад» и «Янинский каскад-4»
По этим объектам сейчас объявлен конкурс на производство проектных работ.
«Рябиновый сад» – это шесть недостроенных восьмиэтажных домов на 967 квартир в деревне Янино-2 Всеволожского района. Первую очередь застройщик, а ныне банкрот «Строительное управление», обещал сдать в конце 2016-го, а вторую – в сентябре 2019-го.
«Янинский каскад-4» от того же «Строительного управления» находится в Янино-1. По проекту это двухсекционный 12-этажный дом на 176 квартир, строительство которого началось в 2015-м и должно было закончиться через три года. Однако дом был только подведен под крышу.
Экс-«Воронцов»
ЖСК «Охтинский», прежде известный как ЖК «Воронцов», появился в процессе банкротства застройщика ООО «Спецкапстрой». Эта компания обещала к концу 2016-го два 11-этажных дома на 854 квартиры в сумме. Между тем в заявленный год сдачи застройщик бросил стройку, а позже суд признал его банкротом.
Весной 2019-го для завершения проблемного объекта был заключен договор технического заказчика между кооперативом ЖСК «Охтинский» и дочерней структурой ЛенОблАИЖК. Планируется, что дом будет 22-этажным, и свободные квартиры в нем выйдут на рынок в начале будущего года. Так выручка от непроданных квартир должна покрыть строительные расходы. Сейчас на стройплощадке идут котлованные работы.
Третья очередь ЖК «Три кита»
Третья очередь муринских «Трех китов» от «Лидер Групп» объединяет пять корпусов высотой от 8 до 18 этажей и рассчитана на 1 816 квартир (в наличие от застройщика есть варианты стоимостью от 3,34 млн руб. за 27,84 кв. м). Сдача этого этапа строительства откладывается с конца 2018-го. По последним данным, застройщик намерен пригласить Госстройнадзор на итоговую проверку в декабре этого года.
«Северный вальс», «Чистый ручей» и «Материк»
Эти три ЖК находятся в разной степени готовности, работы, по уточнению властей, идут. Однако, поскольку застройщик не отличается пунктуальность, возможны новые сдвиги.
«Северный вальс» во Всеволожске от компаний «Петрострой», судя по генплану на официальном сайте, должен включить десяток корпусов с секциями высотой от 8 до 16
этажей. Пока в продаже только четыре дома со сроками сдачи IV квартал 2020-го – III квартал 2022-го. Впрочем, изначально эти корпуса вместе с пристроенным детсадом застройщик обещал сдать в промежутке между II кварталом 2018-го и II кварталом 2020-го. На сегодня в «Северном вальсе» в продаже еще достаточно вариантов стоимостью от 1,68 млн руб. за студию в 21 «квадрат».
Под «Чистый ручей» на 19 домов высотой пять-восемь этажей тот же застройщик выбрал город Сертолово Всеволожского района. В декабре 2018-го с задержками от года до полутора лет сданы три корпуса. По четырем ныне строящимся домам застройщик сделал до трех переносов, начиная с III квартала 2018-го. В качестве последних сроков сдачи называется период между концом этого года и IV кварталом 2021-го. Стоимость квартир в ЖК на сегодня начинается от 1,78 млн руб. за 21-метровую студию.
Наконец, «Материк» – муринский объект застройщика – также не избежал переносов. Жилой комплекс из 13 секций высотой от 10 до 19 этажей запланирован к поэтапной сдаче. Однако, если раньше сроками сдачи фигурировали конец 2018-го – II квартал 2021-го, то теперь планы по вводу сдвинулись на период между IV кварталом 2020-го и III кварталом 2021-го. Жилье в «Материке» еще есть и стоит от 1,95 млн руб. за 20,5 кв. м.
Для лучшего восприятия информации в конце статьи приведена таблица со всеми рассмотренными долгостроями. А пока подумаем, стоит ли рисковать, вписываясь в недострой?
Покупать или не покупать?
Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов обращает внимание на два момента. С одной стороны, эксперт убежден: «Наличие официальной информации об участии Фонда защиты прав дольщиков вполне можно рассматривать как гарантию достройки дома или возврата вложенных средств».
С другой стороны, Цыганов призывает при выборе квартиры в незавершенном доме руководствоваться не только ценой, но и сроками его строительства в прошлые периоды. «Чем дольше тянется строительство, тем больше потенциальных рисков и эксплуатационных проблем закладывается на будущее».
Другой эксперт – президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых ассоциаций в области проектирования и строительства «Синергия» Александра Белоус – и вовсе сравнивает долевое строительство с лотереей: «На первый взгляд, цена ниже, но скидка по цене – это своего рода премия за весьма высокий риск».
При этом, по мнению Белоус, на стадии возведения риски на каждом шагу: «От отсутствия рабочих рук из-за непредвиденной пандемии коронавируса до обесценивания национальной валюты и банального воровства. Поэтому вкладываться в долгострой я бы рекомендовала только тем, у кого уже есть крыша над головой, а деньги не последние и тем более не заемные».
Аргументом можно привести историю Олега, купившего квартиру во второй очереди упомянутых «Трех китов». У него есть свое жилье, выбирал для инвестиционных целей и
готов был подождать ради выгодной цены. Сделку с «Лидер Групп» молодой человек заключил в октябре 2014-го. Тогда студия общей площадью 25,34 кв. м стоила 1,475 млн руб., а сроком сдачи дома в ДДУ назывался II квартал 2017-го. Между тем история «Трех китов» затянулась, и ключи от своей квартиры собеседник LIVING получил только минувшим летом.
«Уже во время моей сделки больше половины квартир было распродано либо забронировано, – вспоминает Олег, добавляя, – На тот момент 55 тыс. руб. за кв. м для студий было весьма дешево. То есть дешевле этого долгостроя были только недострои».
В заключение, прежде чем купить, семь раз подумайте. Достойные варианты можно найти на «вторичке», а для инвестирования рассмотреть и коммерческие помещения.