Как правило, квартиры, доставшиеся, например, в наследство, собственники стараются как можно быстрее сдать. Однако эксперты называют более выгодный способ получать пассивный доход – продать «бабушкину» квартиру и приобрести апартаменты. LIVING разобрался в программах доходности, которые предлагают застройщики.
Застройщики реализуют в Петербурге тридцать один проект, включающий апартаменты. На четыре исторических района города – Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный, приходится четырнадцать предложений. Еще тринадцать располагаются в так называемых спальных локациях у метро. Четыре проекта относятся к Курортному району и представляют собой рекреационный тип апарт-комплексов. На начало 2019-ого в Петербурге насчитывалось 3,6 тыс. юнитов в апарт-комплексах. До конца прошлого года к ним прибавилось еще почти 4,5 тыс. объектов. Основной объем представлен в сегменте сервисных апартаментов.
История одной квартиры
Сергей получил однокомнатную квартиру в наследство от бабушки. Это произошло в 2012 году. Однушка располагалась в престижном Московском районе – на пересечении Витебского проспекта и Бассейной улицы. У Сергея было собственное жилье, поэтому он планировал использовать наследство в качестве пассивного дохода. На тот момент для этих целей подходил единственный вариант – сдача квартиры в аренду.
Почти сразу подвернулась семья из Новосибирска, которая готова была платить 25 тыс. руб. в месяц за аренду. Однако уже в 2014 году семья съехала, а быстро найти новых арендаторов не удалось.
«Осенью мы с женой обсуждали, что нам делать. Однако решили не торопиться. В итоге квартира пустовала почти год. Далее вновь нашли арендаторов, но они съехали, подпортив нам ремонт и не заплатив денег за аренду, – говорит Сергей. – История стимулировала нас заняться продажей квартиры».
По словам героя, ремонт и реализация квартиры заняла очень много сил и времени. «В 2018 году мы получили за нее 4,8 млн руб. при том, что выставляли почти на полмиллиона дороже. Деньги, вырученные от продажи, решили вложить в апартаменты – привлекли программы гарантированного дохода», – отмечает Сергей.
Программы доходности
Частные инвесторы используют апартаменты как источник постоянного пассивного дохода. Поэтому большинство застройщиков в рамках стратегии реализации своих проектов предлагают специальные доходные программы. Основной принцип любой из них – работает управляющая компания, которая возьмет все заботы на себя. После ввода объекта в эксплуатацию в интересах собственников апартаментов создается управляющая компания, как правило, – это дочерняя организация самого застройщика, реже – внешняя компания.
Сегодня на рынке есть несколько основных видов программ, которые условно можно разделить на программы с гарантированным доходом, с повышенным доходом и смешанный схемы доходности.
Первый вариант обычно выбирают начинающие инвесторы. Его особенность заключается в том, что управляющая компания ежемесячно выплачивает собственнику фиксированную сумму, которая варьируется от 20 до 40 тыс. руб. в зависимости от проекта. Эти программы считаются консервативными, так как защищают инвестора от сезонных колебаний спроса – владелец получает деньги независимо от того сдавался или пустовал его юнит. Ставка по таким программам находится на уровне 8-9% годовых.
| Апарт-комплекс | Доходность |
| Like |
10-12% в год |
| Salut! |
до 16% в год |
| Yard Residence |
9-10% в год |
| Docklands |
11-13% в год |
| IN2IT |
30 тыс. руб./мес. |
| М97 |
30 до 45 тыс. руб./мес. |
| «Vertical на Лесной» |
8,8% в год |
| VALO |
от 29 тыс. руб./мес. |
| «Авеню Апарт на Дыбенко» |
9-12% в год |
Второй тип программ – более гибкий, и владелец апартамента может получить более высокий доход. Так, с наплывом туристов заработать можно в разы больше, но при этом в «низкий сезон» есть риск снижения дохода. Тем не менее, средняя доходность выше, чем у гарантированных программ, и составляет уже 12-14%. Однако некоторые застройщики указывают больший доход – до 17%, например, в проектах ГК «Пионер», компании «Р-Фикс» и в ряде других.
Третий формат программ – смешанный, по сути, это микс из первых двух.
Инвест-отель In2It. Рендер от застройщика
Сегодня все больше застройщиков предлагают программы для микроинвесторов. Уровень входа в проект снижается до нескольких сотен тысяч рублей. Таким образом, клиент приобретает не отдельный апартамент, а несколько квадратных метров. Подобные предложения есть в апарт-отеле «Avenue Apart на Дыбенко», инвест-отеле In2It и других.
Средний уровень комиссии за услуги управляющей компании составляет около 15% от месячного дохода. Некоторые компании оставляют себе больше – ГК «Пионер» (20%), PLG (25%). В реальном выражении стоимость услуг УК составляет от 3 до 9 тыс. рублей в зависимости от площади юнита.
Еще варианты
Указывая высокую доходность своих проектов, застройщики часто хитрят. Так, в своих расчетах они учитывают капитализацию проекта. Например, юнит на этапе котлована стоит 1 млн рублей, а к моменту ввода в эксплуатацию – 2 млн. Благодаря этому доходность вырастает до астрономических 20-25% годовых.
В целом эксперты сходятся в оценке, что средний уровень доходности сервисных апартаментов находится в пределах 12% годовых. Сегодня это неплохой показатель, который вчистую выигрывает у банковских депозитов, которые со снижением ключевой ставки поползли вниз и сейчас находятся на уровне 6%. Доходность же от сдачи обычных квартир еще ниже – 4-6% годовых. При этом ряд девелоперов, чувствуя проседание этого сегмента, начали предлагать своим клиентам услуги управляющей компании по сдаче купленных квартир. Суть такая же, как и управляющих компаний в апарт-комплексах – все хлопоты собственника переходят к УК, но за это придется поделиться заработанным на аренде.
Цены на апартаменты
Средняя стоимость квадратного метра в апарт-комплексах Петербурга в период с 2017 по 2019 год (первое полугодие) выросла на 10 тыс. руб. – с 135,1 до 145 тыс. руб. В этот же временной отрезок сервисные апартаменты, которые являются сейчас основой рынка, выросли в цене чуть больше – на 13 тыс. за кв. м, до отметки в 137 тыс. руб.
Формат апартаментов, который эксперты относят к «псевдожилью», подорожал меньше - на 9 тыс. руб. за 1,5 года – до 154 тыс. руб. за кв. м.
Стоимость апартаментов по районам Петербурга. Источник: LIVING
Наиболее бюджетным районом по среднему уровню цен является Невский: в продаже находятся апарты в трех объектах – «WINGS апартаменты на Крыленко» («СК Монолит»), «Avenue Apart на Дыбенко» (Р-ФИКС), «Про'Молодость» (Plaza Lotus Group). Купить юнит в этой локации можно за 1,99 млн руб. При этом инвестор может приобрести лот не полностью, а частично. Например, в апарт-комплексе на Товарищеском проспекте («Avenue Apart на Дыбенко») минимальный порог входа – всего 3 кв. м.Стоимость юнитов в апарт-комплексах в центре города и на его окраинах кардинально отличается. Минимальная цена лота в исторической части составляет почти 4 млн руб., в спальных района – от 1,4 млн руб.
Апарт-комплексы Невского района. Источник: LIVING
Отличительной чертой юнитов, которые приобретаются под сдачу, является небольшая площадь. В Невском районе минимальный метраж стартует от 20 «квадратов», в Выборгском – с 18 кв. метров. Такие юниты предлагаются в апарт-комплексе START, который возводит компания «ПСК». Минимальная стоимость предложения начинается от 1,3 млн руб.
Апарт-комплексы Выборгского района. Источник: LIVING
Также «ПСК» возводит в Выборгском районе еще один проект апарт-отель LIKE. Здесь купить помещение под сдачу можно, начиная от 2,92 млн рублей. При этом данный комплекс предлагает не только мелкие юниты, но и те, что по площади сравнимы с трехкомнатными квартирами. Так, апартамент 83 кв. м обойдется покупателю в 10 млн руб.
«WINGS апартаменты на Крыленко». Рендер от застройщика
Одним из самых востребованных районов у покупателей апартаментов является Московский. Эта часть города привлекает, прежде всего, развитой транспортной инфраструктурой и соседством с аэропортом Пулково.
Сегодня наиболее бюджетные предложения в этой части города стартует с отметки в 2,1 млн рублей – такие цены, например, в инвест-отеле In2It. Проект предлагает достаточно широкий выбор юнитов – от 2 до 14 млн руб.
Апарт-комплексы Московского района. Источник: LIVING
Еще в двух районах, в Приморском и Фрунзенском, представлено всего по одному проекту. Так, на севере города возводится апарт-отель Zoom Apart от компании «ГК ФСК». Наиболее бюджетные лоты здесь экспонируются за 2,3 млн руб. При этом срок сдачи проекта назначен на конец 2023 года.
Во Фрунзенском районе возводится апарт-комплекс VALO. Данный проект находится в высокой стадии готовности. Сейчас минимальная стоимость юнита составляет 2,6 млн рублей. Проект планируется реализовать до конца 2022 года.
Отличия рынков аренды и апартаментов
Согласно данным аналитиков, более половины сделок на этом рынке совершаются с целью получения стабильного пассивного дохода. Это основная причина.
Кроме того, управляющая компания позволяет экономить время и нервы собственников. Сдача собственной квартиры – полноценный бизнес. Необходимо знать, где разместить объявления, следить за их актуальностью, встречать гостей, ремонтировать квартиру, технику, сантехнику по необходимости. К этому добавляется необходимость вести документооборот, который также отнимает много времени и сил.
Кроме того, эксперты называют рынок апартаментов весьма перспективным. В то время как, рынок аренды жилья почти не меняется: по-прежнему большая часть сегмента в тени, по-прежнему открыто работают различные информационные агентства, которые продают данные, которые можно бесплатно найти в сети Интернет, по-прежнему на рынке много мошенников с обеих сторон. Сегмент апарт-отелей более прозрачен, отмечают эксперты.