ЖК «КутузовGrad II» строят между долиной реки Сетунь и улицей Петра Алексеева в Можайском районе Западного округа Москвы. Комплекс возводят на территории бывшей шерстоткацкой фабрики «Октябрь» XIX века. Застройщик начал сносить исторические корпуса Московской камвольной мануфактуры в процессе включения зданий в реестр объектов культурного наследия. Сотрудники Мосгорнаследия дважды приостанавливали работу, но строения всё же снесли. Уцелел только главный производственный корпус. Северная часть здания была включена в перечень выявленных объектов культурного наследия, однако остальные строения исключили из списка, в результате чего южную часть здания в 2017 году тоже снесли. В итоге между корпусами ЖК «КутузовGrad II» останется четырехэтажное отреставрированное здание ткацкого корпуса, построенное в 1899–1902 годах. В нем планируется разместить торгово-офисный центр с кафе, ресторанами, супермаркетами, детским центром и офисами. Что же построят на месте старинной мануфактуры, разбирался LIVING.
Инвестиционно-девелоперская компания Ingrad работает на рынке недвижимости Московского региона с 2012 года. Она специализируется на строительстве жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса и является лауреатом нескольких премий в области недвижимости. В числе сданных объектов – ЖК Vesna, ЖК Vavilove, «Михайлова 31», некоторые корпуса в ЖК «Новое Медведково», «Новое Пушкино», «Авентин». Сейчас возводят ЖК «Филатов Луг», «Новочеремушкинская 17», ЖК «Серебряный парк» и выдают ключи в ЖК «КутузовGrad I», расположенном в 200 метрах от ЖК «КутузовGrad II». Хотя оба комплекса называются одинаково, по уже построенному комплексу комфорт-класса трудно сделать выводы о строящемся ЖК бизнес-класса.
Застройщиком первого и второго корпусов выступает ООО «Специализированный застройщик „Глобус Холл“», корпуса 3–6 возводит ООО «Специализированный застройщик „Катуар“». Обе фирмы являются дочерними компаниями ПАО «Инград», бенефициарными владельцами которого являются Роман Иванович Авдеев и принадлежавшая ему компания Blendiser Corporation Ltd. Земельные участки под корпусами 1 и 2 принадлежат застройщику в результате решения ликвидатора АО «Камвольное объединение „Октябрь“», а участок под корпусами 3–6 был выкуплен застройщиком по договору купли-продажи.
01
Квартира и дом
Архитектуру ЖК «КутузовGrad II» разрабатывало бюро Pride. Чередование панорамного и стандартного остекления, клинкерной и керамогранитной плитки и штукатурки в отделке создают современный стиль корпусов. Шесть монолитных зданий переменной высоты от 27 до 30 этажей попарно объединены подземными паркингами и дворами. Дома относятся к среднему классу энергоэффективности – C+.
Рендер застройщика
Ввести в эксплуатацию корпуса 1 и 2 планируют во II квартале 2021 года, корпуса 3–6 – во II квартале 2022 года.
В корпусах 1 и 2 сейчас монтируют верхние этажей. В корпусах 3 и 5 ведут работы по устройству котлована и фундамента.
Дизайн входных групп делали в бюро Glekel & Partners. Задумано, что панорамное остекление и увеличенная высота потолков создадут ощущение объема и простора. В лобби размесят консьерж-сервис, зоны ожидания для гостей и колясочные. Вход в подъезды сделают и со двора, и с улицы. Их разместят на уровне земли, но из-за перепадов высоты внутри некоторых секций будут лестницы.
Рендер застройщика
Кладовые помещения площадью от 2 до 15 кв. м разместят в подземном этаже. В продажу они пока не поступили, поэтому стоимость неизвестна.
На этаже запроектировали от трех до девяти квартир, в каждой секции по три лифта Kone, один из которых грузопассажирский.
Информация о квартирах
В ЖК «КутузовGrad II» 2152 квартиры, от студий до семикомнатных. В продажу пока вывели 1447 вариантов в корпусах 1, 2, 3 и 5. Любопытно, как в зависимости от корпуса меняется квартирография. Так, в корпусах 1 и 2 преобладают одно- и двухкомнатные варианты. В процентном соотношении это 41% и 30%. Трехкомнатных – 12%, студий – 10%, четырехкомнатных – 4%, пятикомнатных – 2% и семикомнатных – менее 1%.
Рендер застройщика
Совсем другая ситуация в корпусах 3 и 5: большую часть здесь занимают трехкомнатные – 54% и двухкомнатные квартиры – 27%. Четырехкомнатные – их 10% и студии – их 7% – существенно отстают. Однокомнатные квартиры составляют менее 2%, а пятикомнатная – всего одна.
Среди планировок есть варианты с окном в ванной комнате, с гардеробными, с несколькими санузлами, с мастер-спальней (спальня с личным санузлом). Практически во всех квартирах есть лоджии с панорамным остеклением, в том числе угловые. Квартиры выше 12-го этажа имеют панорамное остекление, ниже – увеличенную площадь остекления (высота подоконника 60 см). В некоторых квартирах использовано угловое остекление. Высота потолков – 3,1 м.
Изюминкой комплекса являются квартиры с террасами и двухуровневые – с камином. Высота потолков у последних – 3,3 м.
Рендер застройщика
Основной пул квартир предлагается без отделки. Но некоторые секции в первом корпусе предлагают с чистовой, а две секции в пятом корпусе – с бизнес-отделкой. Оба варианта представляют собой чистовой ремонт и отличаются классом материалов и набором работ. В состав чистовой отделки входит возведение стен, штукатурка и оклейка стен обоями, укладка ламината и керамогранита на пол, отделка ванной комнаты керамической плиткой, разводка электрики и сантехники, установка натяжного потолка и межкомнатных дверей. В состав бизнес-отделки входит окраска стен, установка теплых полов, системы «умный дом», подвесного потолка со встроенными светильниками, установка сантехники фирмы Roca. В обоих видах отделки предлагается два варианта на выбор покупателя.
Рендер застройщика
Выбрать подходящую планировку, узнать стоимость и забронировать понравившуюся квартиру можно на LIVING. Например, однокомнатная квартира площадью 36 кв. м стоит 7 900 676 руб.
Стоимость
|
Площадь квартир |
От 25,1 до 156,0 кв. м |
|
Стоимость за кв. м |
От 188 до 245 тыс. руб. |
|
Квартирография и цены |
Студии – от 5,9 млн руб. (25,1 кв. м) 1-комнатные – от 7,6 млн руб. (37,5 кв. м) 2-комнатные – от 8,7 млн руб. (43,6 кв. м) 3-комнатные – от 10,5 млн руб. (49,5 кв. м) 4-комнатные – от 17,4 млн руб. (95,3 кв. м) 5-комнатные – от 25,9 млн руб. (129,2 кв. м) |
|
Отделка |
Без отделки, чистовая |
|
Варианты оплаты |
Ипотека, рассрочка, материнский капитал, полная оплата |
|
Договор |
ДДУ |
Как купить квартиру
Продажа квартир осуществляется по ФЗ-214. Корпуса 1 и 2 продаются без использования эскроу-счетов, квартиры в корпусах 3–6 – по эскроу-счетам.
Ипотеку в ЖК «КутузовGrad II» предлагают более десяти банков. Для корпусов 1 или 2 доступна субсидированная ипотека от банков «ВТБ» и «МКБ». В течение первого года ставка составит от 4,2 или 5,3% годовых соответственно, а после истечения этого срока вернется на стандартный уровень 8,6 и 8,1%. ВТБ предлагает субсидированную ставку при первоначальном взносе от 10%, МКБ – от 15%. Общий срок кредитования в обоих случаях может достигать 30 лет.
На текущий момент наиболее выгодно предложение Альфа-Банка: от 8% годовых при первоначальном взносе от 10% на срок до 30 лет.
Рендер застройщика
Для семей с детьми действует программа ипотеки с господдержкой от банков «Уралсиб», «Абсолют», Сбербанка, ВТБ и МКБ. Наиболее выгодное предложение у банка «Уралсиб»: от 4,9% при первоначальном взносе от 20% на срок до 30 лет. Кроме того, при покупке в ипотеку есть возможность включить в первоначальный взнос или использовать для погашения кредита материнский капитал.
Рассчитать ипотечный кредит и подать заявку онлайн в любой банк можно на LIVING. Так, для покупки однокомнатной квартиры площадью 36 кв. м потребуется 1,5 млн руб. первоначального взноса. При средней ставке 9,5% ежемесячный платеж составит 64 тыс. руб. в течение 15 лет.
Покупатели ЖК «КутузовGrad II» могут воспользоваться программой trade-in. В этом случае вторичную квартиру покупателя новостройки в течение месяца выкупает юридическое лицо по предложенной стоимости, для чего из квартиры необходимо выписать всех проживающих. Стоимость продаваемой квартиры также зависит от сроков освобождения жилья: на выбор предлагается либо освобождение квартиры сразу (как при классической продаже квартиры), либо проживание вплоть до момента сдачи новостройки (в этом случае стоимость продаваемого жилья снижается).
Рендер застройщика
Своим покупателям застройщик предлагает два вида рассрочки. Беспроцентная – на 3 месяца при взносе от 50% стоимости квартиры или на 6 месяцев при взносе от 75%. При первоначальном взносе от 30% на 6 месяцев или от 50% на 12 месяцев стоимость рассрочки составит 12% годовых. Погашение во всех случаях производится ежемесячными равными платежами.
Скидки при 100%-ной оплате или покупке в ипотеку обсуждают в индивидуальном порядке.
Для заключения договора квартиру бронируют за покупателем с фиксацией цены на пять рабочих дней в случае покупки в рассрочку или при полной оплате и на десять рабочих дней – при покупке в ипотеку.
02
Инфраструктура для детей
На территории ЖК «КутузовGrad II» застройщик планирует установить игровые площадки для детей разных возрастов.
Рендер застройщика
Также в комплексе запроектированы помещения для коммерческого дошкольного учреждения. По словам менеджера офиса продаж, скорее всего, в них откроется детский сад сети «Горница-Узорница». Детский сад этой же сети уже работает в ЖК «КутузовGrad I» и на текущий момент является ближайшим детским дошкольным учреждением.
Ближайший муниципальный детский сад расположен в 500 метрах. Две государственные школы – в радиусе 800 метров. В 15 минутах ходьбы находится институт современного искусства и два колледжа западного комплекса непрерывного образования.
Также в пешей доступности есть объекты спортивной инфраструктуры: школа волейбола, клуб единоборств, бассейн для грудничкового плавания, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном и футбольной секцией.
Дальше всего расположена детская городская поликлиника – до нее три километра.
03
Инфраструктура для всех
На территории ЖК «КутузовGrad II» должны появиться спортивные площадки, зоны тихого отдыха, места для досуга и wi-fi. Ландшафтный дизайн и благоустройство разработало архитектурное бюро iCube.
Рендер застройщика
На первых этажах разместят коммерческие помещения, фитнес-клуб World Class, офисы и диспетчерскую комплекса. В реконструированном четырехэтажном здании ткацкой фабрики откроют кафе, рестораны, супермаркеты, детский центр и офисы. Жители также смогут пользоваться инфраструктурой соседнего комплекса и района сложившейся застройки.
Соседний ЖК «КутузовGrad I» относится к комфорт-классу, но ландшафтный дизайн также выполняло бюро iCube. Можно оценить работы по озеленению, хотя ранняя весна не лучшее время для этого.
Паркинг
В ЖК «КутузовGrad II» запроектирован подземный паркинг с автомойкой. На некоторых местах можно будет установить Klaus-систему – специальный подъемник для размещения на одном месте двух машин, друг над другом. Однако установкой и обслуживанием придется заниматься самостоятельно: застройщик такую услугу не предлагает. По словам менеджера, стоимость места ориентировочно составит 1–2 млн руб., но в продажу они еще не поступали. На 2152 квартиры запроектировали 1291 машино-место.
Также застройщик предусмотрел открытые гостевые стоянки, но и тут мест немного: 10 – для корпусов 1 и 2 и 30 – для корпусов 3–6. Менеджеры отдела продаж говорят, что можно будет пользоваться парковкой у торгового центра, но, учитывая количество посетителей, вряд ли она будет пустовать. Сейчас машины можно ставить вдоль улицы Петра Алексеева. Еще рядом с комплексом есть небольшие гаражные комплексы – скорее всего, можно будет договориться об аренде места и там.
04
Безопасность и сервис
Каждые два дома оградят и закроют для проезда автомобилей. Для прохода в корпус или во двор сделают систему контроля доступа. По периметру, в паркинге и лобби предусмотрена система видеонаблюдения. Для удобства жителей будет работать консьерж-сервис.
05
Район
ЖК «КутузовGrad II» возводят на месте бывшей камвольной фабрики, расположенной в долине реки Сетунь. На севере территорию комплекса окружает жилой район 1970-х годов застройки и здание Кунцевских бань.
С западной части расположен «КутузовGrad I».
С западной и восточной стороны комплекс окружен гаражными кооперативами, а на юге соседствует с неблагоустроенной территорией природного заказника «Долина реки Сетунь». Хотя менеджеры офиса продаж и уверяют, что городские власти облагородят заказник после окончания строительства комплекса, официальных документов или публикаций об этом в офисе продаж представить не смогли.
Южнее долины реки Сетунь начинается территория промзоны «Северное Очаково». О планах ее редевелопмента на текущий момент неизвестно. Подавляющая территория промзоны сдается в аренду под склады и офисы, но есть и работающие предприятия – кондитерские фабрики, заводы пищевых и винно-водочных изделий, несколько бетонных и асфальтовых заводов, ТЭЦ. Большую проблему представляют незаконные мусоросжигательные комплексы, расположенные в промзонах «Северное Очаково» и «Очаково». Уже несколько лет местные жители ведут борьбу в связи с регулярным загрязнением воздуха, но официальные инстанции реагируют не очень активно. В результате экологическая обстановка может, хоть и нерегулярно, беспокоить покупателей квартир в ЖК «КутузовGrad II».
Ближайшей зеленой зоной можно назвать часть заказника «Долина реки Сетунь» западнее Рябиновой улицы (800 метров, десять минут от ЖК). Здесь проложены дорожки и установлены скамейки для отдыха. Территория заказника южнее комплекса в настоящий момент для отдыха не подходит. Большая зеленая зона, состоящая из нескольких переходящих друг в друга парков (Суворовский, Солдатенковский, Ворошиловский и парк Фили), находится в трех километрах от комплекса.
06
Транспорт
Ближайшая остановка находится в 300–500 метрах от домов комплекса. До станции метро «Кунцевская» Филевской линии – около трех километров пешком или пять остановок (десять минут) на автобусе. Строительство новых станций метро в районе не планируется, поэтому доступность общественным транспортом останется не самой лучшей. Чуть ближе, в 1,6 км (20 минут пешком), находится железнодорожная станция МЦД-1 Рабочий Поселок. За 20–25 минут отсюда можно доехать до Белорусского вокзала.
Можайское шоссе и продолжающий его в центр Кутузовский проспект считаются «правительственными» трассами, поэтому пробки на нем происходят реже, чем на других шоссе. До МКАД можно доехать за восемь минут (3,5 км), до Третьего транспортного кольца – за семь минут (7,5 км). Расположенная рядом с ЖК Рябиновая улица (500 метров) входит в состав строящейся Северо-Западной хорды.
Путь до Кремля на машине без пробок займет около 15 минут, общественным транспортом до станции метро «Площадь Революции» – около 40 минут.
Итоги
ЖК «КутузовGrad II» выделяет уникальная архитектура и специально разработанный для комплекса ландшафтный дизайн. Есть интересные варианты двухуровневых квартир и планировок с террасами, возможность установки Klaus-системы в подземном паркинге и доступ к паркингу на лифте от квартиры, возможность выбора отделки. Присутствуют базовые для комплексов бизнес-класса опции: консьерж-сервис, огороженные дворы без машин, подземные паркинги в отношении к квартирам с коэффициентом 0,6. Но жители ЖК «КутузовGrad II» могут столкнуться с двумя проблемами: это запах от стихийных мусоросжигательных комплексов в промзоне «Очаково» и существенная удаленность от станции метро.
Плюсы |
Минусы |
|
|