Уставшие от ремонта
Причин, которыми объясняется увеличивающиеся в последние годы спрос на новостройки с отделкой и их предложение в столице, несколько. Самая простая – люди устали от ремонта: квартиры покупаются в доме постепенно, поэтому даже если один сосед управился с ремонтом быстро, то не факт, что десяток других вообще к нему приступят в ближайшую пятилетку, особенно если купили квартиру с инвестиционными целями и не предполагают в ней жить.
Другая причина – ипотечные ставки в последние годы снижались, поэтому у тех, кто арендовал жилье, появилась возможность купить собственное. Переезд же в готовую квартиру – это хороший вариант для того, чтобы быстро прекратить платить деньги за съемные «квадраты» чужому дяде или тете. «В массовом сегменте около 60% покупателей приобретают квартиру с помощью ипотеки, при этом не менее 40% из них одновременно еще и платят за аренду жилья, пока дом строится. Гораздо выгоднее приобретать квартиру уже с готовым ремонтом, но только в том случае, когда он включен в ДДУ и, соответственно, также оплачивается за счет ипотечного кредита», - объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
По данным компании Est-a-Tet, в 2014 году в структуре спроса доля квартир с отделкой составляла 9% (от общего количества зарегистрированных ДДУ), доля квартир такого рода постепенно (13% в 2015 году, 15% в 2016, 21% в 2017) выросла до 21% в 2018 году. Основные объемы предложения с отделкой представлены в проектах ГК ПИК, MR Group, ГК Пионер и ГК Инград. Девелоперы предлагают сегодня два варианта: квартиры с предчистовой отделкой (white box) и с ремонтом. Первый вариант предполагает наличие цементной стяжки, выравненных и отштукатуренных стен и потолков, разводку электричества, водопровода и канализации. Полная отделка помимо всего перечисленного включает напольные и настенные покрытия, установку розеток и выключателей, отопительных приборов, сантехники. Кроме того, на первичном рынке недвижимости наметился тренд – застройщики в рамках одного и того же проекта предлагают корпуса как с квартирами с отделкой, так и без нее. Однако «смешанные» варианты стараются не использовать в одном подъезде или даже корпусе, таким образом, избавляя новоселок от шума и грязи после ремонта.
Восходящий тренд
Рост популярности квартир с отделкой у покупателей наблюдается преимущественно, как отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», в массовом сегменте (эконом и комфорт-класс) и связан, прежде всего, с возможностью сразу въехать в купленную квартиру. На данный момент на первичном рынке «старой» Москвы, по словам эксперта, в продаже всего около 13 тыс. лотов. На лоты с отделкой приходится почти 30% от общего объема предложения новостроек. Еще 3500 лотов продаются с предчистовой отделкой. «За последние три года количество проектов, в которых предлагаются квартиры или апартаменты с полной отделкой или whitebox, увеличилось в 3,6 раза. И обусловлен этот восходящий тренд, прежде всего, растущей конкуренцией между девелоперами, которые из инструментов для привлечения клиентов (беспроцентная рассрочка, акции и скидки, субсидирование ставок по ипотеке и пр.) отводят отделке одно из главных мест. Наличие в проекте предложения с ремонтом или хотя бы «под чистовую отделку» позволяет увеличить объем продаж на 20-30%», – объясняет Ирина Доброхотова.
По данным аналитической IT-платформы bnMAP.pro, в массовом сегменте квартиру с отделкой можно найти в 110 корпусах в составе 32 проектов. Минимальный бюджет покупки такого лота – 3,276 рублей («Мякинино парк», студия площадью 19,8 кв. м). В новостройках бизнес-класса квартиры с отделкой предлагаются в 14 корпусах в составе пяти проектов (Aquatoria, «Life-Ботанический сад», «Life-Ботанический сад-2», «Life-Кутузовский», Prime Park). Минимальный бюджет покупки – 6,799 млн рублей (студия площадью 33,5 кв. метров в ЖК Aquatoria).
Между тем, Ярослав Дарусенков приводит еще более бюджетный вариант. По его словам, минимальный бюджет покупки лота с отделкой в «старой» Москве стартует от 2,32 млн рублей в комплексе апартаментов Nord. Максимальный бюджет покупки находится на уровне 800 млн рублей и представлен в ЖК Capital Towers. Площадь квартиры более 750 кв. метров.
Скорее да, чем нет
Сегодня эксперты затрудняются назвать все московские проекты, в которых предлагается жилье с отделкой. Их уже достаточно много. Ирина Доброхотова перечисляет проекты: «Мякинино парк», «Квартал Некрасовка», «Люблинский парк», «Столичные поляны», «Мой адрес на Дмитровском 169», «Дмитровский парк», «Михайловский парк», «Полярная 25», «Шереметьевский», «Римского-Корсакова 11», «Ясеневая 14», «Семеновский парк», «Мещерский лес», «Преображение», Balance, «Молодогвардейская 36», SREDA, «Лесопарковый», «Мой адрес в Некрасовке», «Кутузов GRAD II», «Лефортово Парк», «Мой адрес на Селигерской-2», «Мой адрес в Зеленограде», «Мой адрес в Медведково», «Гринада», «Мой адрес на Базовской», «Орехово-Борисово», «Life-Варшавская», «Мой адрес на Рокоссовского / Богородский», «Мой адрес на Дмитровском 4», «Аннино парк» и др.
Топ-10 новостроек с максимальным объемом предложения квартир. Источник: «Азбука Жилья»
В целом эксперты уверены, что при сохранении текущих тенденций, спрос на квартиры с отделкой будет расти, поскольку это выгодно и для покупателя, и для девелопера. Для первого – это существенная экономия, для второго – несущественная трата, так как отделка реализуется по себестоимости и позиционируется как конкурентное преимущество. Между тем, Ирина Доброхотова говорит, что с переходом на новые схемы (проектное финансирование и эскроу-счета) застройщики будут вынуждены сокращать издержки, так что, скорее всего, тренд опять поменяется, и доля проектов с отделкой снова начнет снижаться. «Все участники рынка в связи с переменами в долевом строительстве ожидают повышения цен на строящееся жилья. А поскольку реальные доходы населения не растут, то и покупатели на подорожавшем рынке будут, скорее всего, выбирать квартиру без отделки», - считает эксперт. Однако если опросить самих покупателей, то выбор в пользу новостроек с отделкой, скорее всего, будет превалирующим. Намучились люди с самостоятельным поиском бригад для ремонта, с бесконечным шумом дрелей, колоссальной потерей нервов и времени.