Реформа в строительной отрасли в России идет уже не первый год, и, хотя процесс растянулся во времени, спокойствия это не добавляет, так как правила меняются раз в несколько месяцев. Основные изменения — это переход на проектное финансирование и продажи жилья через эскроу-счета, то есть отказ от строительства на деньги дольщиков. Ранее предполагалось, что если начать строить до 1 июля 2018 года, то проект можно будет продавать по-старому, привлекая покупателей жилья в качестве соинвесторов. Поэтому в 2017 году и в первой половине 2018 года на рынок вышло множество проектов, предложение было рекордным (но и спрос не отставал).
Смена курса
Первоначально реформа долевого строительства предполагала плавный переход на использование эскроу-счетов. Плавность перехода обеспечивалась тем, что эскроу становились обязательными для проектов строительства с первым ДДУ, заключенным после 1 июля 2019 года. Все проекты, стартовавшие до указанной даты, могли применять эскроу-счета в добровольном порядке. Однако застройщики в большей своей части отказались от добровольного перехода на новую схему. По планам правительства, 1 июля 2019 года проекты с эскроу-счетами должны были составлять до 30% рынка жилищного строительства или примерно 25 млн кв. м. На практике по новой схеме реализуется сейчас не более 2 млн кв. м жилья, и речь идет в основном о региональных компаниях, отмечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
Уже в самом конце 2018 года было объявлено, что правила поменялись: и даже тем, кто успел до ранее заявленной «даты икс», не избежать перехода на новую схему, который в обязательном порядке должен произойти 1 июля 2019 года. Застройщики оказались к этому не готовы: они уже потратили приличные бюджеты на покупку участков под застройку и оформление всех документов, чтобы скорее вывести свои проекты на рынок, а теперь оказались отрезаны от фактически «бесплатных» денег дольщиков. Покупателей предупредили, что цены на жилье вырастут как минимум на 7-8%, а некоторые эксперты говорили о возможном росте стоимости квартир в новостройках и на 20-25%.
Теперь же оказывается, что эта предновогодняя паника была преждевременной, и все же большинство новостроек и девелоперов получат шанс спокойно перестроиться под новые условия. Очередные нововведения заключаются в том, чтобы разрешить продавать по старым правилам те новостройки, готовность которых превышает 30% и где распродано, как минимум, 10% помещений. Соответствующее постановление было подписано Дмитрием Медведевым 22 апреля. «Цель принятого решения — обеспечить достройку жилых домов в тех случаях, когда завершить долевое строительство возможно по старым правилам, то есть без использования счетов эскроу», — говорится в пояснительной записке к документу.
До этого председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова сообщила о том, что были проведены встречи со столичными застройщиками, чтобы понять их готовность к переходу на проектное финансирование и расчеты с покупателями через эскроу-счета. В результате, как сообщается на сайте Мосстройкомплекса, все жилые проекты в Москве были разделены на три группы: те, что с 1 июля переходят на эскроу-счета, проекты, которые, как ожидается, будут продаваться и достраиваться по старым правилам, и проекты, судьба которых пока неизвестна (их готовность находится на уровне 15-20%).
При этом в обязательном порядке на эскроу-счета перейдут лишь 17% (по площади) проектов, а более 70% новостроек, скорее всего, смогут реализовать по-старому. Это порядка 95 тысяч ДДУ или 5 млн кв. м жилья. «Под критерии 30% готовности попадают новостройки, строительство которых было начато до конца прошлого года. Большинство проектов, которые стартуют сейчас, будут реализовываться по новым правилам, исключения в случае принятия новых поправок могут составить новостройки системообразующих застройщиков, а также новые корпуса в рамках проектов комплексного освоения территорий», — добавляет генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
«Теперь примерно для двух третей проектов Московского региона будет сделано исключение. В масштабах всей страны цифра примерно такая же — 80% строящегося жилья могут достроить по старым правилам», — комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Что будет с ценами?
Эксперт напоминает, что переход на эскроу-счета для новых проектов приведет к удорожанию себестоимости строительства из-за возникающих расходов на обслуживание банковских кредитов. «Насколько сильным будет удорожание, зависит от ставки, которая может снижаться по мере увеличения объёма денежных средств на эскроу-счетах. Наш прогноз — рост может составить 8-10%», — говорит Андрей Колочинский.
Он считает, что в масштабных проектах, где есть корпуса на высокой стадии строительной готовности и корпуса на начальном этапе строительства, которые затронет нововведение, застройщикам придется корректировать цены во всех домах, чтобы избежать серьезного разрыва. Также эксперт не исключает вариант добровольного перевода на эскроу-счета в том числе тех домов, для которых было сделано исключение. По словам Андрея Колочинского, такой сценарий даже наиболее вероятен, так как под давлением информационного фона и шумихи вокруг темы эскроу-счетов покупатели склонны выбирать новостройки, продажи в которых ведутся по новой, по их мнению, безопасной схеме.
Стоит отметить, что схема расчетов через эксроу-счета не защищает покупателей жилья на 100%. Например, если у банка отзовут лицензию, Агентство по страхованию вкладов обязуется выплатить компенсацию в размере не более 10 млн руб. То есть покупатели дорогой недвижимости или больших квартир, цена которых в Московском регионе зачастую превышает указанную сумму, остаются по-прежнему незащищенными.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE отмечает, что начиная со второй половины года может снизиться вывод новых проектов (который и так уже упал по сравнению с рекордным 2018 годом). «Многие застройщики стремятся вывести проекты в реализацию до 1 июля, чтобы успеть довести готовность дома до 30% и продать 10% объема. Тем не менее, это не значит, что затем в Москве перестанут выходить новые проекты — в разработку и согласование разрешительной документации были вложены большие средства, поэтому застройщики вряд ли станут замораживать объекты, находящиеся пока в «бумажной» стадии», — говорит Мария Литинецкая.
При этом она уверена, что сильного роста цен и большого разрыва между проектами, которые получат отсрочку, и «новичками» рынка опасаться не стоит. «Конечно, разница в цене между проектами, строящимися по старым правилам, и «новичками» будет в размере, как минимум, ставки по проектному финансированию. Однако на первых этапах разница окажется не столь значительной за счет этапов готовности. Новостройки, строящиеся по новым правилам, выйдут по стартовым ценам, пусть и уже с заложенной в стоимость переплатой по кредиту. Объекты, готовность которых превышает 30%, полагаю, будут иметь все же более высокую стоимость», — отмечает эксперт.
Коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова предполагает, что некоторые проекты сейчас могут попытаться ускорить продажи, чтобы попасть в число тех, кого освободят от обязательного перехода на проектное финансирование и эскроу-счета. Так что можно ожидать скидок и привлекательных цен от тех компаний, новостройки которых находятся, скажем так, в пограничной зоне.