Несколько рекордов
В 2019 года в Москве было введено около 9 млн кв. м недвижимости, по данным, которые озвучил заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Это рекорд для столицы, и финальная цифра (которую обнародуют чуть позже) может быть еще больше — около 10 млн кв. м. При этом около 4,3 млн кв. м пришлось на жилье. Также Большой объем у гостиниц (около 900 тыс. кв. м,) и офисов (около 800 тыс. кв. м). Торговых площадей ввели несколько меньше — порядка 500 тыс. кв. м.
Еще один рекорд принадлежит ипотечному рынку: осенью 2019 году средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях снизилась до отметки 9,02%. При этом уменьшение ставки по ипотечным кредитам до рекордных для рынка средних значений в размере 9% никак не отразилось на динамике объемов продаж на первичном жилом рынке. Снижение ставки по ипотечным кредитам за последние полгода с апреля по сентябрь не оказало большого влияния на общее количество сделок, сообщают в департаменте консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». «Наибольшее значение ипотека имеет для массового сегмента, ориентированного на менее обеспеченную часть покупателей. Улучшение условий по ипотеке не привело к существенному увеличению количества сделок в данном сегменте, несмотря на повышающуюся доступность кредитов. В данном случае основными сдерживающими увеличение количества сделок факторами являются увеличение цены и перераспределение спроса», — комментируют в компании.
С начала 2018 года наблюдается планомерное увеличение цен на квартиры в новостройках массового сегмента. За последние полтора года средняя стоимость 1 кв. м в комфорт-классе увеличилась на 14% до 182,2 тыс. рублей (и это тоже своего рода рекорд последнего времени), а в эконом-классе (или, как сейчас говорят, стандарт-классе) — на 16% до 141 тыс. рублей. На динамике количества сделок отразился ажиотаж, связанный с изменениями в законодательстве и переходе новых проектов на эскроу-счета. В результате большая часть покупателей поспешила совершить покупку в 2018 году, что вызвало повышение объемов продаж за этот период, а сейчас спрос снижается.
В сегменте бизнес-класса наблюдается обратная картина. В условиях снижающихся ипотечных ставок и уменьшения стоимости квартир, количество сделок выросло на 25%. В отличие от массового сегмента средняя стоимость 1 кв. м в бизнес-классе с весны 2018 года снизилась на 9% до 251,5 тыс. руб. Снижение стоимости и улучшение условий по ипотеке привело к росту сделок в сегменте.
Что же со спросом?
Поговорим об обозначенных явлениях подробнее. По данным «Метриум», предыдущий ценовой пик в новостройках Москвы был зафиксирован в 2015 году, когда «квадрат» подорожал до 160 тыс. рублей, после чего год расценки снижались, достигнув «дна» в середине 2016 года (141 тыс. рублей). Затем цены постепенно росли, но в 2018 году рост ускорился, преодолев предыдущий пик в декабре. Теперь наблюдается новый пик.
Основными причинами столь внушительной ценовой динамики стал высокий спрос (в 2016-2018 годах число сделок с новостройками нарастало, преодолев докризисные показатели), рост себестоимости строительства, а также реформа долевого строительства. «В 2019 году мы наблюдали случаи очень интенсивного роста цен во многих проектах строящихся жилых комплексов. В какой-то степени он был спекулятивным, потому что повышение расценок происходило на фоне подготовки перехода к проектному финансированию и эскроу-счетам. Хотя повышение цен было почти повсеместным явлением, на новую модель финансирования перешли только 15% строящегося жилья. По-видимому, девелоперы сделали ставку на агрессивную ценовую политику для того, чтобы максимизировать прибыль до реформы. Затем за счет этой сверхприбыли они рассчитывали в спокойном режиме достраивать имеющиеся объекты, пусть даже спрос при этом сократился или стал умеренным»», — рассказала Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Помимо реформы, цены вверх подтолкнула инфляционная волна, вызванная девальвацией рубля в 2018 году, повышение тарифов естественных монополий, а также рост налоговой нагрузки (в частности, повышение НДС). Увеличивающиеся издержки прямо отражаются на стоимости жилья.
Рост цен привел к тому, что со второй половины 2019 года спрос на новостройки начал сокращаться. В августе, сентябре и октябре наблюдалась отрицательная динамика, хотя именно в эти месяцы покупатели жилья бывают очень активными. В большей степени тенденция к снижению роста проявилась в Новой Москве, где с июня количество заключенных ДДУ начало сокращаться. За 10 месяцев 2019 года спрос на новостройки ТиНАО уменьшился на 11%.
По словам Натальи Сазоновой, ипотечные ставки продолжают оставаться главным факторов спроса на рынке новостроек Москвы. Впервые в российской истории базовые ставки по ипотеке опустились на уровень 9-9,5% годовых летом 2018 года, но после девальвации рубля начали повышаться, достигнув 10-10,5% весной 2019 года. Негативный эффект от этого повышения уже проявился, что выразилось в сокращении ипотечных сделок в годовом выражении, начиная с мая 2019 года. Однако весной Центробанк перешел к смягчению кредитно-денежной политики, и сейчас базовые ставки по кредиту вновь вернулись на уровень 9% годовых. Но эффект этого снижения в полной мере можно будет увидеть только в следующем году. Однако Наталья Сазонова считает, что сейчас возврата ставок на уровне 9% уже недостаточно, чтобы простимулировать спрос так же, как в 2018 году, потому что за прошедший год резко выросли цены на фоне падения доходов.
А что с эскроу?
Летом 2019 года наконец-то состоялся переход к новой модели финансирования жилищного строительства и продаж квартир в новостройках. На данный момент этот переход вылился в замедление темпов вывода новых проектов на рынок. Переход к новой модели финансирования жилищного строительства привел к уменьшению количества новых проектов новостроек на рынке Москвы. За 11 месяцев 2019 года в продаже появилось 57 новых объектов, тогда как за аналогичный период прошлого года линейка предложения столичных девелоперов пополнилась 87 новыми проектами (когда все торопились выйти с новыми проектами по старым правилам). Сейчас можно видеть, что общей для большинства «игроков» рынка стратегией стала концентрация на завершение текущих строек, а не старт новых.
Сейчас по новой схеме с использованием эскроу-счетов продается около 15% столичных новостроек, по данным «Метриум». Больше всего таких объектов в массовом сегменте (25%), затем следует премиальный и элитный сектор (23%) и новостройки бизнес-класса (17%). Структура предложения смещается в пользу жилья на более высоких стадиях готовности: доля новостроек «на котловане» в Москве достигла 20,6% к концу 4 квартала 2019 года. Это на 11 п. п. меньше, чем в первом квартале, по данным компании «Бон Тон».
Что будет с ценами?
Эксперты полагают, что дальнейшая динамика рынка новостроек будет определяться в основном доступностью ипотеки. При сохранении текущих ставок, скорее всего, можно ожидать еще большего падения спроса. Помочь может снижение до 7-8%, о котором много говорят, но его еще нужно дождаться. Пока таких ставок по ипотеке нет, девелоперам, очевидно, придется смягчать ценовую политику, чтобы сохранить приемлемые темпы продаж. «Скорее всего, это выразится первоначально в повышении среднего размера скидки с текущих 4% до 5-7%. В отдельных проектах возможно и прямое снижение цен», — отмечает Наталья Сазонова.
А вот Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» прогнозирует дальнейший рост цен. По ее оценкам, к концу 2020 года цены на недвижимость вырастут на 12-15% вне зависимости от сегмента новостроек, что обусловлено постепенным переходом застройщиков на проектное финансирование и работу по эскроу-счетам. Она считает, что новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам, а те проекты, которые продолжают строиться и продаваться по ДДУ, будут расти в цене постепенно, по мере роста строительной готовности объектов — ориентировочно на 1-1,5% в месяц в рамках маркетинговой политики каждого отдельного застройщика.
С ней согласна генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Она говорит, что в 2020 новостройки комфорт-класса могут подорожать вплоть до 8-9%, что будет обусловлено обозначенными выше трендами. «Количество новостроек со стартовыми ценами падает, так как в новых условиях застройщики ориентированы на поступательный вывод проектов в реализацию. Увеличивается доля жилья на более высоких стадиях готовности, а вместе с этим и средневзвешенная цена квадратного метра», — отмечает эксперт.
По прогнозам «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в ближайшие три-шесть месяцев ипотечные ставки в массовом порядке могут понизиться еще на 0,25-0,5 п. п. к чему их в очередной раз подтолкнул Центробанк, понизив ключевую ставку до 6,25%. Однако это не говорит о том, что ипотека будет более доступной. «На сегодняшний день закредитованность россиян остается достаточно высокой на фоне понижающихся доходов населения. В результате ипотека все больше и больше становится непосильной. Тем более, понижающийся тренд в любой момент может развернуться в обратную сторону, отреагировав на внешние и внутренние экономические, политические события», — резюмирует Ирина Туманова.