Первый и главный плюс промзон – их местоположение. Когда-то промышленные предприятия строились за городской чертой. Сегодня они оказались если не в центре города, то на территориях непосредственно примыкающих к центру. Вторая особенность большого числа промзон – близость к реке. Тут тоже все объяснимо: предприятия использовали воду при производстве, а грузы подвозились по реке, которая тогда вовсе не считалась городской достопримечательностью, а использовалась как транспортная магистраль. Еще один аспект – возможное наличие зданий – памятников архитектуры. Все это – положительные стороны промзон. Но есть и отрицательные, влияющие на интерес покупателей: возможное загрязнение почвы и близость к промышленным предприятиям, если промзона выводится не полностью.
Фото: ЖК SREDA. Источник: sreda-kvartal.ru
Как свидетельствует всезнающая статистика, всего на территории промзон Москвы в настоящий момент реализуется 38 жилых комплексов, включая апартаменты. По состоянию на июль общий объем предложения квартир в новостройках в границах бывших промзон и предприятий составил порядка 11,2 тысяч квартир или 755,2 тысячи кв. м в их суммарной площади. Это составляет более четверти от общего объема предложения на первичном жилом рынке Москвы.
Как отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков, до начала реализации программы реновации в прошлом году, реорганизация промзон была ключевым фактором роста объема предложения, начиная с 2013-2014 гг. Именно редевелопмент крупных промышленных территорий подстегнул крупнейших застройщиков, и начали появляться масштабные проекты. Сегодня таких немало. В зависимости от местоположения, класс строящегося там жилья, а значит, и цена квадратного метра могут быть совершенно различными. Так, по данным компании «Азбука жилья», примерный список новостроек всех классов, которые сегодня строятся на бывших промышленных территориях, выглядит так.
Фото: ЖК «Пресня Сити». Источник: vk.com/presnyasity
Но, конечно, это не исчерпывающий список. К нему можно добавить апартаменты на территории бывшей кондитерской фабрики «Большевик» по проекту IND Architects на Ленинградском проспекте построен комплекс премиальных апартаментов (девелопер O1 Properties, МФК «Большевик»). Директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова к списку добавляет ЖК «Пресня Сити», который строится на территории бывшего хлебозавода имени Зотова, здание которого является памятником конструктивизма. Есть и те, «про которые все знают», но которые еще не вышли в продажу. Например, проект на территории бывшей фабрики «Свобода» на Вятской улице, проект «Рихард» на ул Зорге.
Генеральный директор архитектурного бюро IND architects Амир Идиатулин знает и о других: «На Севере и Северо-Востоке Москвы немало бывших производственных площадок, которые застроят жильем. Например, на территории завода «Водоприбор в Алексеевском районе компания «Эталон-Инвест» возводит жилой комплекс «Серебряный фонтан». Краснокирпичный ансамбль завода «Водоприбор» замечательный образец промышленной архитектуры конца 19-го века. Комплекс весьма эффектный и большая часть его строений признана объектами наследия – их должны отреставрировать и сохранить».
Также в СВАО на территории завода «Калибр» планируют возвести большие объемы жилья (что-то в районе 300 тыс. кв. м) – раньше застройщиком была СУ-155, теперь называют группа компаний «КОРТРОС» и Capital Group. О планах построить многофункциональный и жилой комплекс на площади Завода киноаппаратуры (МосКИНАП) по адресу улица Академика Королева 21 в Останкино сообщала компания Sminex, но недавно появились новости, что там построят дома для переселенцев по программе реновации.
На Сущевском валу строится комплекс апартаментов Jazz (девелопер Sminex) на базе корпусов производственного объединения «Детская книга».
Фото: ЖК «ЗИЛАРТ». Источник: living.ru
Интересный пример дореволюционной кирпичной промышленной архитектуры представляет собой лакокрасочный завод в районе Звенигородского шоссе – его также собираются застроить жильем (девелопер Vesper, проект Lucky).
Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова сюда добавляет район Метрогородок, в границы которого входит уже частично осваиваемая промзона Калошино. «В районе Печатники планируется под застройку промзона «Южный порт». Также ожидается масштабное строительство в районе Шоссейной улицы (433,8 тыс. кв. м, из которых 337,4 тыс. «квадратов» составят жилые дома со встроенно-пристроенными детскими садами). Также есть проект планировки, предусматривающий частичную реорганизацию производственной зоны №33 «Верхние Котлы» с размещением жилого комплекса», - говорит Наталия Кузнецова. Перечислять можно еще долго.
Комплексное освоение
Работать с промзонами приятно, считают и девелоперы и архитекторы. «Проекты, сосредоточенные в промзонах, аккумулируют значительный объем продаж, что можно объяснить возможность создания крупномасштабной застройки в едином стиле со всем спектром соцальной инфраструктуры и рекреационными зонами. Например, жилые комплексы ЮВАО – ЖК SREDA, расположенный на территории бывшего Карачаровского завода, и микрорайон «Домашний» (застройщик Группа ПСН), входят в 10 самых востребованных проектов комфорт-класса (доля продаж 3,1% и 3,9% от всего объема по итогам второго квартала)», - продолжает Наталия Кузнецова.
Преимуществом промзон является возможность развивать территорию «с чистого листа». «Все, что мы хотели бы, но не можем предусмотреть и обустроить в кварталах сложившейся застройки, все это мы можем сделать при реорганизации промзон», - говорит основатель градостроительного бюро Master’s Plan Юлия Зубарик.
Фото: ЖК «Селигер Сити». Источник: vk.com/clubseligercity
В первую очередь, это возможность реализовать квартальную застройку, позволяющую отделить общественное от частного. «Жилые дома формируются полуоткрытыми кварталами. Территория внутри блока становится приватной и поддерживает концепцию «двор без машин», - говорит архитектор. - Такой вариант застройки позволяет использовать первые этажи как нежилые – под магазины, кафе и т.п.».
Вторая отличительная черта реорганизации промзон – формирование социальной инфраструктуры. При строительстве жилья предусматривается возведение детских садов, школ, поликлиник т.п. Число и размер социальных объектов рассчитываются по потребности. «Бывает, достаточно одного учебно-образовательный блок, который включает в себя и детский сад, и школу. Если это большая территория, подлежащая реорганизации, может понадобиться и четыре детсада и две школы. Инфраструктура строится в основном за деньги инвестора, который, как правило, передает ее впоследствии на баланс города, и эти сады и школы становятся муниципальными», - рассказывает Юлия Зубарик.
Кроме того, по закону при реорганизации промзоны городу должны быть предусмотрены 10% территории под озеленение общего пользования – то есть обязательно проектируются скверы, бульвары, общественные пространства.
Архитектор добавляет и еще один немаловажный фактор: вся инфраструктура работает не только на жителей промзоны, но и на территории, которые расположены рядом. Любой горожанин может прийти на эту территорию, может пользоваться школами, детсадами, купить машино-место в паркинге и т.д.
Ставка на наследие
Отличительная черта части промзон – наличие объектов архитектурного наследия или просто достопримечательных зданий. Их использование определяет закон и здравый смысл. Для архитекторов работать на территории, где остаются интересные здания – радость. «Если на территории присутствуют здания, которые являются памятниками архитектуры, то они сохраняются, и вокруг формируется застройка таким образом, чтобы они друг другу не мешали, а друг друга дополняли. Если есть ценные элементы градостроительной среды, которые официально памятником не являются, то они могут быть приспособлены к новому использованию. Когда мы разрабатывали проект планировки на Мантулинской улице, дом 7, то объект, который был ценным элементом, мы приспособили под офисное здание, а на фабрике «Свобода» на Вятской улице, на территории есть выявленный объект культурного наследия, мы его сохраняем. Есть старый цех, который является ценным элементом – большой, с высокими окнами, с внутренним двориком, очень интересный. Сейчас с нашими партнерами из бюро Kleinewelt Аrchitekten приспосабливаем его под школу-детский сад», - рассказывает Юлия Зубарик.
Фото: ЖК «Кварталы 21/19». Источник: vk.com/kvartaly2119
С точки зрения девелопера, наличие статуса архитектурного наследия накладывает ограничения при развитии проекта. В то же время, появляется возможность позиционирования проекта, как уникального, что будет способствовать его продвижению.
Старший вице-президент «Галс-Девелопмент» Леонид Капров отмечает, что промышленное прошлое может подарить проекту что-то по-настоящему уникальное или стать его смысловой доминантой. Так квартал Wine House, реализуемый «Галс-Девелопмент», возник на месте завода шампанских вин «Корнет» в Замоскворечье, в историческом здании – с яркой промышленной архитектурой конца XIX века появился комплекс лофт-апартаментов, который в форме каре обрамляют новые жилые корпуса. Местоположение квартала «Искра-Парк» на Ленинградском проспекте имеет научное прошлое, здесь располагалось производственное предприятие – машиностроительное бюро «Искра».
«Даже если от промышленной застройки не осталось и следа, важно сохранить память места – в этом есть коммерческая целесообразность. Покупатели недвижимости дорогого сегмента с большим интересом относятся к истории Москвы и хотят видеть в проекте «отпечаток времени». Девелоперы, которые создают концепцию проекта без привязки к локации, теряют очки в глазах покупателя», - считает девелопер.
Безопасность превыше всего
Главное, что пугает потенциальных покупателей – промышленные загрязнения, без которых обходилось редкое производство. Но, как уверяют эксперты, многое зависит от того, что там раньше производилось.
«Нужно четко разделять отходное и безотходное производство, - говорит руководитель бюро T+T Architects Сергей Труханов. - К примеру, промзона в районе Солнцево служила в качестве аэробазы, и загрязнений почвы и других негативных факторов там нет. А вот машиностроение, которое процветало во многих центральных районах города, безусловно, оставило свой след».
Фото: ЖК «Нормандия». Источник: vk.com/etalonnormand
И все же на любой площадке бывшей промзоны в обязательном порядке идут экологические изыскания, после чего застройщик проводит рекультивацию почвы, снимая несколько метров верхнего слоя, даже если раньше там располагались склады, а не производство, уверяет генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова. «В случае с объектами редевелопмента к геодезическим и геологическим исследованиям добавляется экспертиза всех несущих конструкций зданий – колонн, стен, фундаментов, прочих конструктивных элементов», - делится опытом Амир Идиатулин.
Сегодня все очень информационно прозрачно, добавляет архитектор, покупателю не составит труда посмотреть в Интернете, например в Викимапии, какой промышленный объект действовал на месте, где строится ЖК, и сделать собственные выводы. Если там было безобидное, например, пищевое производство – вроде кондитерской фабрики или хлебозавода, беспокоиться не о чем. К тому же если объект имеет статус жилого, значит, он соответствует «Санитарно-эпидемиологическим требованиям к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» - этот документ как раз и определяет критерии безопасного и невредного для здоровья жилища.
Таким образом, плохая экологическая обстановка – это во многом мифический недостаток промзон. «Концентрация вредных веществ в бывших производственных территориях не выше, чем в других столичных районах. А рядом с действующими предприятиями, которые действительно загрязняют воздух, определены специальные защитные зоны, в границах которых нельзя строить дома», - уверена управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.