Крупнейший банк страны Сбербанк начал выдавать ипотечные кредиты на покупку апартаментов в новостройках на таких же условиях, как при покупке квартиры. Это значит, что для тех, кто выбирал квартиру, а не апартаменты из-за дорогой ипотеки, расширился выбор банков для кредитования по приемлемым условиям. LIVING рассказывает, сколько сейчас стоит ипотека на апартаменты, а также подробно объясняет, чем такой формат отличается от привычных квартир.
Ипотека на апартаменты
Сбербанк расширил свою программу «Приобретение строящегося жилья» на апартаменты. Ставки по этому продукту сейчас составляют от 11,5% до 13% при первоначальном взносе от 20% от стоимости объекта. При этом до 28 февраля покупатели апартаментов могут рассчитывать еще на дополнительную скидку в 0,5 процентных пункта, то есть на кредиты, одобренные до конца месяца, ставка будет 11-12,5% годовых.
«Обычно банки не очень охотно кредитуют покупку апартаментов, так как для них сложнее оценить ликвидность приобретаемого объекта. Связано это с особым статусом приобретаемой недвижимости, которая формально не является жилой и по каким-либо параметрам не может быть отнесена к этой категории. В этом отношении апартаменты похожи на загородные дома и дачи, на приобретение которых получить ипотечный кредит можно, но далеко не во всех случаях», – говорит Юлия Грызенкова, доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового Университета при Правительстве РФ.
Сейчас, помимо Сбербанка, ипотеку на апартаменты предлагают ВТБ 24 (по ставке от 12,1%), ВТБ Банк Москвы (12,1%), Россельхозбанк (11,5%), Связь-Банк (12,5%), Абсолют Банк (11,5%). Самая доступная ипотека на апартаменты в ДельтаКредит – от 10,75% годовых, первоначальный взнос 20% для строящегося объекта или 30% – для готового.
Ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин считает, что пока Сбербанк в сегменте апартаментов будет аутсайдером. «Позиции Сбербанка сильны за МКАД – это федеральный игрок, а история про апартаменты – московская», – отмечает эксперт. По его словам, Сбербанку еще потребуется время, чтобы договориться с застройщиками о кредитовании апартаментов, что уже успели сделать конкуренты. На это уйдет минимум полгода, полагает аналитик.
Показательно, что Сбербанк ввел ипотеку на апартаменты вскоре после того, как стало известно о письме первого вице-премьера России Игоря Шувалова в Госдуму, в котором политик как раз говорил об апартаментах и необходимости сближения норм и правил строительства апартаментов и квартир. Кроме того, в письме говорилось, что сейчас «прорабатывается вопрос о возможности регистрации граждан в апартаментах». Имеется в виду постоянная регистрация, так как пока в апартаментах можно оформить только временную.
Рынок апартаментов
Апартаменты несколько лет подряд пользовались устойчивым спросом, который вырастал на 7-10% в год, также росли и объемы предложения. Однако за прошлый год ситуация изменилась. По данным аналитиков компании «Метриум Групп», за 2016 год объем предложения апартаментов снизился на 11,6%, а доля апартаментов в общей структуре рынке жилья сократилась с 27% до 22%, что является самым низким показателем за последние четыре года.
Правда, средняя цена квадратного метра при этом выросла за год на 9,2% и составила 291 025 рублей за кв. м. «Рост цен стал возможен благодаря высокой покупательской активности, несмотря на такие сдерживающие факторы, как отсутствие господдержки на рынке апартаментов и снижение бюджетов покупки квартир», – отмечают аналитики «Метриум Групп».
В 2016 году на рынок апартаментов вышло 26 новых проектов. Но при этом в течение года были приостановлены продажи 14 проектов, еще в нескольких комплексах был значительно уменьшен объем экспозиции. Кроме того, существенный объем апартаментов был выкуплен АИЖК для создания базы лотов арендного жилья. Также продолжилась тенденция перевода апартаментов в жилье. Статус квартир получили лоты в комплексе Bunin (Vesper), «Резиденции «МОНЭ» (AB Development) и частично – в МФК «Савеловский Сити» (MR Group).
В чем разница
LIVING неоднократно писал о том, что апартаменты и квартиры в российских реалиях – это не синонимы, хотя в новостройках Москвы можно купить и то, и другое. Апартаменты – это не жилое помещение, несмотря на то, что столичные застройщики продают их в основном именно для проживания.
Во-первых, к апартаментам не применяются нормы, которые юридически распространяются на жилье: это касается как технических требований, так и обеспеченности объектами социальной инфраструктуры. Во-вторых, содержание апартаментов может обходиться дороже из-за коммунальных платежей, которые выше для нежилых помещений. В-третьих, в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, то есть могут возникнуть проблемы с постановкой ребенка в очередь в детский сад и с записью в школу. Учитывая описанные минусы, застройщики делают существенную скидку. В Москве апартаменты дешевле сопоставимых квартир на 15-20%.
Юридические отличия апартаментов (здесь).
Налоги и коммунальные услуги (здесь).
Источник таблиц: «Метриум Групп»
Итак, на данный момент различия между апартаментами и квартирами сохраняются. Однако о необходимости минимизировать эти различия вновь заговорили на самом высоком уровне. «К началу 2017 года вопрос со статусом апартаментов все еще остается открытым. Положительное решение по возможности регистрации в случае его принятия будет способствовать повышению ликвидности на рынке, в том числе увеличению интереса к проектам массового сегмента. Тем не менее, в большей степени апартаменты будут ориентированы на состоятельных покупателей. С целью выделить свой продукт среди конкурентов в проектах будут развиваться дополнительные опции, такие как отделка от застройщика и гостиничный сервис, представленный сегодня в единичных проектах», – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп».