«Тапочная» история
Нежилые первые этажи в столичных новостройках появились по трем причинам. Первая – дискомфорт. Всенародная нелюбовь к жилью на первом этаже возникла не случайно. Среди основных жалоб жильцов, проживающих в таких квартирах, – уличный шум, повышенный риск незаконного проникновения в квартиру, остерегаясь которого люди вынуждены были ставить на окна решетки, повышенная загрязненность подъезда именно на первом этаже, сырость в подвале и, соответственно, в квартире и прочие неудобства. Вторая причина – нехватка в столице магазинов и предприятий сферы услуг в шаговой доступности, и в целом коммерческих площадей, которые невозможно было возвести как отдельные здания из-за дефицита и дороговизны столичной земли. Третья – в конце 90-х годов бизнес в стране набирал обороты, люди открывали частные предприятия, а для их размещения выкупали первые этажи в жилых домах и переводили квартиры в нежилой фонд. И делалось это чаще всего с многочисленными нарушениями. Собственно, чтобы исправить ситуацию, власти Москвы и приняли решение изначально проектировать в новостройках первые этажи под коммерческие помещения, а не жилье.
Польза для жителей комплекса от такого «соседства», несомненно, есть. Как отмечает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, обычно в крупных жилых комплексах проектируются помещения под продуктовые магазины, фитнес-центры, аптеки, кофейни, детские учреждения. «То есть подбор арендаторов или будущих собственников коммерческих площадей ведется из расчета того, что важно и необходимо в повседневной жизни человека, чтобы максимально удовлетворить его потребности», - поясняет эксперт. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, говорит, что коммерческие помещения на первом этаже – это «тапочная доступность» инфраструктуры и, как правило, стабильный спрос со стороны местных жителей. «Причем нежилыми помещениями интересуются часто покупатели жилья, желающие вести бизнес в собственном доме», - уточняет она и добавляет, что общая площадь некоммерческих помещений занимает сегодня 5-7% жилого дома. По мнению Натальи Козловой, коммерческого директора Tekta Group, коммерческие помещения на первых этажах – это взаимовыгодной формат инфраструктуры, услуг и товаров как для предпринимателей, так и для жителей комплекса. Иными словами, владельцы бизнеса получают большой и концентрированный потребительский спрос со стороны резидентов, а жители – все необходимое в шаговой доступности.
Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант» говорит, что, размещая свой клиентский офис или торговую точку на первом этаже новостройки, предприниматель находится в непосредственной близости от своего конечного потребителя. «В этом случае ему проще привлечь новых покупателей без существенных вложений в рекламную компанию. В большинстве случаев коммерческие помещения в новостройках арендуют и приобретают жители самого комплекса, в результате их работа находится в двух шагах от дома. Плюс еще и в том, что стоимость квадратного метра на такую недвижимость в новостройках ниже, чем в торговых центрах или бизнес парках, и приобрести такое помещение проще», - добавляет он.
Ярмарка предложений
Правда, не всегда в коммерческих помещениях на первых этажах встречается удачная планировка, особенно, это характерно для панельного домостроения в корпусах старых серий, не приспособленных под нужды бизнеса. Другое дело – монолитные дома. Здесь предлагаются помещения с высокими потолками и свободной планировкой, что удобно для арендатора или собственника коммерческой недвижимости. Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие», обращает внимание, что площади предлагаются уже сформированными, так как они зависят от конструктива самого здания. «Однако если приобретать на начальном этапе строительства объекта, то можно выбрать любое понравившееся по площади и планировке помещение. Если помещение приобретается в точечной застройке, то нужно аккуратно подходить к выбору будущего рода деятельности объекта коммерческой недвижимости из-за невысокого клиентского потока», - советует эксперт. Мария Литинецкая тоже отмечает зависимость успешности бизнеса от этапа «жизни проекта». «Если идет заселение первых домов, есть смысл подыскать помещение, походящее под продуктовый супермаркет, аптеку, а также магазин строительных или отделочных материалов. Когда дома заселены и ремонтные работы завершены, более актуальным станет помещение под фитнес-студию или детский развивающий центр. Ошибка в выборе сферы бизнеса может сделать предприятие нерентабельным», - подчеркивает она и ниже приводит примеры выставленных на продажу лотов.
К примеру, в городском квартале бизнес-класса Big Time (девелопер Tekta Group) на первых этажах продается 18 объектов площадью от 44 кв. м до 114 кв. м свободной планировки. Высота потолков достигает 3,9 м. В городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк» (застройщик ОАО «МССЗ») вышли в продажу 25 нежилых помещений площадью от 40,1 кв. м до 132,7 кв. м. Высота потолка достигает 6,5 м, а значит, при желании собственник может организовать антресольный этаж. ГК «А101» открыла продажи коммерческих помещений на первых этажах жилых домов в квартале №20 проекта «Москва А101» в Коммунарке. Площадь лотов находится в диапазоне 33,9-449,7 кв. м. Высота потолков варьируется от 4,54 м до 6,44 м.
ЖК Big Time
Под магазин шаговой доступности, салон красоты, кафе, студию фитнеса подходят помещения площадью 60-80 кв. м, под аптеку, магазин бытовой химии и других непродовольственных предприятий – 40-50 кв. м. Стоимость коммерческого помещения зависит от формата жилого комплекса, класса и его расположения в городе. «В проекте Big Time стоимость квадратного метра варьируется от 328 тыс. до 377 тыс. рублей. Минимальный объем инвестиций, который понадобится покупателю, – 17 млн рублей за помещение площадью 48 кв. м», - приводит пример Наталья Козлова. В семейном квартале «МИР Митино», по словам Ольги Нарт, цена квадратного метра начинается от 140 тыс. рублей.
Кстати, покупателю квартиры могут сделать скидку на приобретение им дополнительно коммерческого помещения. «Эта схема актуальна в новостройках на высокой стадии строительной готовности, поскольку девелоперы чаще всего выводят коммерческие помещения в конце строительства. Это логично, поскольку обычно нежилые объекты приобретаются незадолго до заселения комплекса, чтобы запустить бизнес как можно быстрее, не «замораживая» средства на несколько лет», - объясняет Мария Литинецкая. Хотя в целом, как утверждают игроки рынка недвижимости, дисконт все же в большей степени зависит от конкретной ситуации. «Чаще всего со скидкой продаются не очень ликвидные лоты большой площади. Также застройщик может дать скидку на последнее оставшееся помещения, для того, чтобы как можно быстрее избавиться от этого актива», - рассказывает Роман Лябихов.
Вход заказан
Несмотря на очевидную пользу шаговой доступности объектов первой необходимости, жителям комплекса все же стоит быть начеку. «Поселиться» на первом этаже могут далеко не все виды бизнеса, и новоселам стоит это знать. Вход заказан, например, ночным клубам, производствам, автомойкам. «Самые общие требования к предпринимателям – запрет на какую-либо деятельность, которая опасна с точки зрения противопожарных, санитарных или градостроительных норм. В частности, бизнес на первом этаже многоквартирного дома не должен загрязнять воздух и территорию жилой застройки, превышать допустимый уровень шума, создавать угрозу жизни жильцов дома. Конкретные же запреты касаются магазинов, продающих химические товары, наподобие технических масел или клеев, взрывоопасных веществ, синтетических ковров и покрытий, автозапчастей, шин. Запрещены на первых этажах заведения с часами работы после 23:00, магазины ритуальных услуг, склады, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные, общественные туалеты», - перечисляет Наталья Козлова.
Квартал «Ривер Парк»
Мария Литинецкая говорит, что в некоторых проектах девелопер заранее продумывает примерное количество магазинов, химчисток, аптек, салонов, то есть определяет состав инфраструктурных объектов, чтобы не допустить того, чтобы в районе открылись пять аптек и ни одного магазина. Исходя из этого, определяются конфигурации коммерческих помещений, выделенные на них мощности и пр. Однако соблюдение концепции, по словам эксперта, возможно только при сдаче площадей в аренду, в случае продажи у застройщика не остается никаких рычагов влияния на то, каким именно бизнесом будет заниматься покупатель в собственном помещении. Так что здесь бдительность придется проявлять именно жильцам дома.