500 человек оставят без жилья
Достройку домов ЖК «Царицыно» будет вести правительство Москвы усилиями компании «Мосотделстрой №1». При этом принято решение не достраивать корпус №35, в котором должны были располагаться апартаменты. Как известно, апартаменты — это не жилье, и власти посчитали, что их покупали инвесторы. Но логика людей, скорее всего, преимущественно была другой: дело в том, что апартаменты дешевле квартир на 15-20%, и многие, очевидно, выбирают их из-за цены. Кроме того, застройщики не всегда четко рассказывают, в чем же разница, и дольщикам кажется, что она не такая уж существенная. Можно поступиться какими-то различиями ради экономии, думают они.
Фото: ЖК «Царицыно»
В результате 490 человек рискуют остаться без своих апартаментов. Если, конечно, не будет принято противоположное решение на более высокой ступени. Сейчас известно о решении Московского арбитражного суда, который признал законным отказ от достройки корпуса №35 ЖК «Царицыно». Таким образом, из 6 000 пострадавших дольщиков 8,3% сочли покупателями «офисов с санузлом». Договора, заключенные застройщиком с этими людьми, будут аннулированы.
Апартаменты VS квартиры — разница существенна
На долю апартаментов сейчас приходится порядка 20% предложения в Москве. Застройщики привлекают покупателей более низкими ценами, сглаживая сомнения потенциальных клиентов, уверяя, что апартаменты тоже продаются по 214-ФЗ. Да, это так, действие закона распространяется на апартаменты, но он не защищает покупателей апартаментов в той же степени, что и дольщиков, покупающих классическое жилье. Иногда по документам владельцы апартаментов могут оказаться собственниками машино-места. И пойди – докажи, что в этом «машино-месте» у тебя вообще-то ванная, кухня и кровать, а живешь ты там с тремя детьми.
В чем основная разница между апартаментами и квартирами. Апартаменты — это не жилье, это мы уже сказали. Так что это значит? Во-первых, дополнительные финансовые расходы: более высокие налоги и коммуналка. Налоговая ставка составит 0,5% от кадастровой стоимости, если апартаменты гостиничного типа, или 2%, если это апарты в офисно-торговых-деловых комплексах. При этом для квартир при расчете налогооблагаемой базы вычитают 20 кв. м, а для апартаментов такой нормы нет. Единственный плюс — кадастровая стоимость апартаментов, как правило, ниже, чем у сопоставимых квартир. Плата за услуги ЖКХ будет на 15-20% выше, чем для квартир.
Для апартаментов предъявляют другие требования по техническому оснащению и нормам строительства. Никто не обязывает девелопера построить садик или школу, например. Так что набор инфраструктуры может быть ограничен. В очереди в муниципальные садики и школы вы будете в самом конце списка, так как в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию (только временную на 5 лет, и то только в апартаментах гостиничного типа). Этот минус не актуален только, если у вас уже есть квартира в Москве (например, у бабушек-дедушек), и получится «прописать» ребенка там.
Ну и, как выяснилось теперь, защищать людей, которые купили апартаменты для собственного постоянного проживания, власти не собираются. Апартаменты — это коммерческая недвижимость. Значит, ее покупатели — инвесторы, и они должны были сами взвешивать все риски. Это следовало еще из 214-ФЗ, но теперь создан прецедент.
«То, что отношение к апартаментам в рамках 214-ФЗ совершенно иное, никогда не было секретом — с правовой точки зрения апартаменты не являются полноценным жильем и не подпадают под защиту закона о долевом строительстве. Претендовать на это могут только дольщики, купившие жилые помещения», — комментирует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Она напоминает, что нежилое помещение изначально предусматривает получение дохода (от сдачи в аренду, например).
«Дисконт, с которым апартаменты продаются относительно квартир — своего рода компенсация за ряд минусов формата, включая высокие коммунальные платежи и отсутствие защиты в рамках ФЗ-214. Конечно, это более рискованная покупка, но право выбора есть всегда. И закон никогда не скрывал этой разницы», — говорит эксперт.
По ее словам, сейчас апартаменты — это в основном недвижимость для достаточно обеспеченной категории покупателей, у которых данное жильё не единственное. Также на рынок сегодня выходят доходные дома, где в покупку апартаментов изначально вкладываются люди бизнеса. Однако в последнее время стала увеличиваться категория покупателей, которые приобретают апартаменты для собственного проживания. «Это обусловлено тем, что апартаменты сейчас реализуются не только в зонах деловой активности, но и в жилых районах, удобных для семейного проживания. Также апартаменты привлекают молодежь, которой нравятся лофты, — такое жилье не только модное и стильное, но и удобное для организации рабочего пространства», — говорит Ирина Доброхотова.
Что теперь будет с апартаментами?
Заглянем немного назад – почему вообще в Москве много апартаментов. В Санкт-Петербурге, например, апартаменты совсем другие. Там это апарт-отели для краткосрочного проживания, которые действительно покупают инвесторы для сдачи в аренду. А в Москве апартаменты — это чаще всего, скажем так, квартиры с особенностями, которые люди покупают для постоянного проживания. Бум апартаментов случился из-за кризиса: их стали строить там, где изначально были получены разрешения на строительства офисов. Девелоперы начали переделывать проекты под новые форматы. Потом апартаменты продолжили строить там, где какие-то особенности участка не позволяют возводить жилье.
Теперь же кризис на офисном рынке проходит, спрос на новые офисы есть, и девелоперы могут сократить долю апартаментов в многофункциональных комплексах и увеличить долю деловой функции. Так считают специалисты компании «НДВ-Недвижимость», признающие, что «каким бы современным ни был формат апартаментов, для постоянного проживания, особенно семьей, он не очень подходит».
Казус с дольщиками «Царицыно» на спросе на апартаменты не должен сказаться, считают аналитики. «Прецедент с апартаментами в Царицыно вряд ли повлияет на дальнейшее развитие этого сегмента и объем спроса. Ведь ни для кого не секрет, что апартаменты в этом проекте были рассчитаны на тех, кому нужно было самое дешевое из дешевого и желательно ближе к центру. Вообще на примере проекта «Царицыно» можно написать справочник по теме «что может случиться с новостройкой», но ситуация с этим проектом не характеризует рынок в целом. Такой подход к апартаментам и такой путь развития данного сегмента — давно в прошлом», — уверена Ирина Доброхотова.
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая также не думает, что инцидент с обманутыми дольщиками ЖК «Царицыно» может существенно изменить расстановку сил на рынке жилья, снизив спрос на апартаменты. По словам эксперта, данный формат недвижимости пользуется у покупателей стабильным спросом. Так, по итогам 2018 года количество зарегистрированных ДДУ на апартаменты увеличилось относительно 2017 года на 20%. Однако в общем объеме спроса апартаменты по-прежнему занимают весьма скромные позиции: на них пришлось только 10% ДДУ, тогда как остальные 90% договоров были заключены на покупку квартир.
Также Мария Литинецкая напоминает, что через пять месяцев вопрос гарантии возврата средств обманутым дольщикам станет неактуальным. Апартаменты, реализующиеся по ДДУ, так же, как и квартиры, подпадают под действие 214-ФЗ. По иной форме договора — через соглашение о соинвестировании — продаются всего два проекта. То есть абсолютное большинство новостроек с апартаментами попадают под 214-ФЗ. «Это значит, что средства дольщиков уже с 1 июля 2019 года будут аккумулироваться на специальном эскроу-счете в банке. Если застройщик не выполнит обещания, то деньги возвращаются покупателям. То есть гарантии для дольщиков апартаментов и квартир будут абсолютно сопоставимыми. При этом апартаменты оказываются на 10-20% дешевле. Поэтому спрос на них сохранится», — говорит Мария Литинецкая.