Перепланировка в новостройке: когда можно, а когда нельзя?

Покупая квартиру в новом доме, будущие новоселы не всегда могут объективно оценить планировочные решения застройщика. На эскизе кухня кажется большой, спальни – просторными, а в прихожей достаточно места для хранения. На деле часто оказывается, что квартира не отвечает требованиям будущих жильцов, и тогда перед новоселами встает вопрос о перепланировке. LIVING выяснил, как провести перепланировку грамотно и по закону, и в каких случаях от этой идеи лучше отказаться.

Мой дом еще не достроен, но планировка квартиры мне уже не нравится. Можно ли договориться с застройщиком и сделать перепланировку на этапе строительства?

Перепланировку квартиры на этапе строительства сделать практически невозможно, поскольку этот процесс требует внесения изменений в проектную документацию и, следовательно, влечет за собой еще один этап согласований, который может затормозить всю стройку.

Коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

«Перепланировка на этапе строительства возможна только при условии, что клиент сможет очень заинтересовать застройщика. Это происходит в подавляющем большинстве случаев исключительно на рынке элитной недвижимости».

Если мне все-таки удастся договориться со строительной компанией, какие изменения я смогу внести в проект?

Скорее всего, договориться получится о незначительных изменениях – например, о переносе межкомнатных перегородок или переносе дверных проемов в существующих перегородках.

Фото: flickr.com

Директор по маркетингу EKE Group Ирина Зеренкова: «Некоторые застройщики идут навстречу клиентами и вносят незначительные изменения, не нарушающие требования СНиПов, а также санитарные и противопожарные нормы. Но будущие новоселы не могут расширить метраж своей квартиры за счет присоединения общего коридора, который считается общедомовой территорией. Нельзя присоединять к жилому помещению единственный балкон, поскольку это противоречит противопожарным нормам. Ванную запрещено расширять с помощью «метров» комнаты или коридора – это также противоречит СНиП. Тот факт, что будущие владельцы квартир не имеют права затрагивать несущие стены, думаю, в комментариях не нуждается».

Лучше подожду, пока достроят дом. Ну а как действовать потом?

Когда дом сдан, а документы на жилье у вас на руках, можно начать процедуру перепланировки.

Директор по маркетингу EKE Group Ирина Зеренкова: «Владельцу жилого помещения необходимо получить, прежде всего, свидетельство о праве собственности. Если раньше это могло занять годы, то сейчас – не более месяца. Затем разработать новый проект в специализированной компании, собрать все документы для его согласования, получить разрешение на работы и, наконец, приступить к перепланировке».

Фото: pixabay.com

Для начала, необходимо разработать план перепланировки. Некоторые изменения можно внести вручную на существующем плане квартиры – например, убрать или передвинуть межкомнатные перегородки. Более существенные изменения требуют участия профессионального архитектора. Это касается таких изменений, как, например, перенос ванной комнаты в другой конец квартиры, монтаж лестницы, или замена газовой плиты на электрическую.

Как узнать, что можно менять в квартире, а что – нельзя?

Сертифицированный архитектор, который будет составлять проект, знает нормы закона о перепланировке и не допустит ошибок. Но если коротко, то закон запрещает сносить стены между балконом (лоджией) и жилым помещением, увеличивать площадь санузла за счет жилых помещений, перекрывать вентиляционные шахты, размещать санузел или кухню над жилыми комнатами соседей снизу, а также демонтировать дверные проемы в несущих стенах.

Какие документы нужно собрать?

Чтобы получить разрешение на перепланировку, понадобится:

· Заявление

· техпаспорт на квартиру из Бюро технической инвентаризации (БТИ)

· проект перепланировки

· свидетельство на право собственности на квартиру

· разрешение на перепланировку от всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в квартире

А застройщик не будет против изменения планировки?

Как правило, после сдачи и заселения дома застройщик не вмешивается в дела новоселов и редко интересуется тем, кто делает перепланировку. Однако бывают исключения.

Коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

«Застройщик может рекомендовать не менять форму окон или как-то менять фасад здания, в том случае, если дом выполнен в каком-то уникальном стиле».

Если купить квартиру со свободной планировкой, можно делать в ней все что угодно?

Квартира со свободной планировкой – это фактически большое пространство без перегородок. Любые работы по перепланировке в такой квартире, как и в любой другой, нужно согласовать с БТИ.

Фото: pixabay.com

Коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик: «На сегодняшний день квартиры со свободной планировкой занимают около трети от всех квартир, которые вводятся на рынок недвижимости. В сегменте элитной недвижимости они занимают гораздо больший процент, поскольку потребители этого рынка могут позволить себе ту планировку, которая нравится лично им, и позволит им создать свое уникальное жилье».

Квартиру после перепланировки будет сложнее потом продать?

С юридической точки зрения законная перепланировка никак не влияет на процесс продажи и покупки жилья. Даже наоборот, эксклюзивные планировочные решения делают квартиры уникальными и выделяют среди прочих.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «Квартиры с хорошими планировками гораздо быстрее находят покупателей, но, разумеется, речь идет о тех случаях, когда все сделано в соответствии с законом. А вот несогласованная перепланировка – это преступление. Найти покупателей и риелторов, которые закроют на нее глаза, будет трудно». Не стоит отказываться от возможности улучшить свое жилье, испугавшись бюрократической волокиты. Лучше один раз собрать документы и оформить перепланировку, чем потом долгие годы жить в неудобной квартире.