Утром деньги, вечером квартира: когда платить за покупку – до или после?

Когда платить деньги при покупке квартиры и какой способ расчетов лучше выбрать, рассказывают эксперты онлайн-сервиса по продаже недвижимости Living.

Узнайте, какие способы самые удобные, а также какие плюсы и минусы есть у каждой схемы оплаты.

Оплата напрямую

Формат передачи денег «из рук – в руки» сегодня используют только в некрупных городах, поскольку эта схема создает риски как для покупателя, так и для продавца.

Чей риск больше, зависит от порядка взаиморасчетов: если оплата происходит до оформления перехода права собственности, в опасной ситуации окажется покупатель. Регистрацию могут приостановить или вовсе отказать в ней, либо на квартиру может быть наложен арест (например, если у продавца есть долги).

Получается, покупатель заплатил деньги, но недвижимость так и не получил, и все, что ему остается – надеяться на добросовестность продавца. Если продавец эти надежды не оправдает, возвращать деньги придется через суд.

В то же время если расчеты будут произведены после оформления перехода права собственности, рискует уже продавец, поскольку в какой-то момент и квартира, и деньги окажутся фактически в руках покупателя.

Спасет ли в этом случае расписка? Увы, не всегда. Хотя при оплате наличными расписка является единственным платежным документом, суд может не принять ее. Например, так происходит, если собственника обвиняют в фиктивном банкротстве – расписка является недостаточным доказательством факта передачи денег.

Аренда банковской ячейки

Этот способ подойдет тем, кто рассчитывается наличными. Покупатель закладывает заранее пересчитанную банком сумму в арендованную ячейку. Это происходит в присутствии продавца, который может лично убедиться в том, что деньги в ячейке. Доступ к деньгам продавец получит только после того, как право собственности перейдет к покупателю.

Соответственно, если с регистрацией прав собственности возникнут проблемы, покупатель сможет безболезненно вернуть свои деньги и аннулировать сделку. Но после перехода прав покупатель теряет доступ к ячейке, с этого момента забрать деньги может только продавец.

Условия, при которых продавец и покупатель могут изъять деньги, должны быть установлены заранее и прописаны в договоре аренды ячейки. Звучит безопасно, однако у этой схемы есть свои подводные камни.

Первый – поместить деньги в ячейку, равно как и изъять их, можно только в присутствии обеих сторон. А это в эпоху пандемии ковида может вызывать определенные трудности.

Второй – если у банка отзовут лицензию, изъять деньги будет проблематично.

Третий – банк гарантирует только сохранность ячейки. Если в ячейку будет помещена не вся сумма или если купюры окажутся поддельными, банк за это ответственности не несет.

Этот риск можно минимизировать (но не исключить полностью), если заказать предварительный пересчет и проверку на подлинность, однако такие услуги оплачиваются дополнительно. Впрочем, в этом случае рискует продавец, не покупатель.

У покупателя же возникают определенные трудности с распиской, поскольку непонятно, когда именно она будет получена. Как мы уже упоминали ранее, расписка является единственным платежным документом при расчете наличными. И если этот вопрос не решен заранее, покупатель может еще долго бегать за продавцом и добиваться получения расписки.

Эксперт-сейфинг

В качестве альтернативы аренде ячейки можно выбрать эксперт-сейфинг. Это новая услуга, которая пока доступна только в крупных городах. Эксперт-сейфинг во многом похож на аренду банковской ячейки, однако имеет больше преимуществ.

Третьей стороной в данном случае выступает не банк, а депозитарный центр, а все взаимодействия с ячейкой производит сотрудник сейфового хранилища. В ячейку можно поместить одновременно и всю сумму, и расписку, хранится они будут в отдельных пакетах.

В договоре, который заключают арендаторы ячейки и депозитарный центр, должно быть прописано, когда стороны могут получить содержимое. При этом прямого доступа к ячейке они не имеют, выдачей занимается сотрудник хранилища, который следит за тем, чтобы все условия были соблюдены.

Оплата через банковский аккредитив

Если вы планируете рассчитываться в безналичной форме, удобный вариант – провести оплату через аккредитив. Как и аренда депозитарной ячейки, аккредитив позволяет обезопасить продавца и покупателя, потому что получить деньги можно только при наступлении определенных событий (в случае покупки квартиры это переход права собственности).

В день сделки банк заводит аккредитивный счет, на который покупатель вносит необходимую сумму. Деньги на счету заблокированы до момента, пока продавец не предоставит документальное подтверждение того, что сделка состоялась и была зарегистрирована. После этого банк предоставит доступ к деньгам.

Если же продавец не подтвердит сделку бумажными или электронными документами (которые банк проверяет несколько дней), покупатель сможет вернуть деньги по истечении срока, на который был открыт счет. Этот срок оговаривается сторонами заранее и прописывается в договоре аккредитива.

Таким образом обе стороны защищены на случай мошенничества или непредвиденных обстоятельствах. Открытие и обслуживание аккредитива стоит дешевле аренды банковской ячейки, дополнительно можно сэкономить на пересчете денег и проверке купюр на подлинность.

Однако аккредитив предполагает другие дополнительные расходы: банк может брать комиссию за каждую операцию – открытие счета, транзакцию и обналичивание. Кроме того, данный способ допускает расчет только в рублях.

Оплата через нотариуса

В этом случае покупатель перечисляет всю сумму на личный расчетный счет нотариуса, где деньги и хранятся до тех пор, пока не будет зарегистрирован переход права собственности. После этого нотариус переведет деньги на счет продавца.

Оплата через нотариуса в России практикуется редко, хотя во время пандемии это был практически единственный способ для проведения взаиморасчетов.

Какой способ лучше и как обезопасить себя при взаиморасчетах за покупку квартиры?

Мы рекомендуем пользоваться безналичным расчетом – в этом случае у вас всегда есть документальное подтверждение сделки от банка. Но даже если вы планируете оплатить квартиру наличными, Living готов помочь вам и обеспечить безопасные условия сделки.

Наши специалисты полностью подготовят документы и организуют сделку таким образом, чтобы минимизировать возможные риски. При необходимости мы подберем для вас подходящие варианты квартир, проведем просмотры (в том числе online), предоставим экспертный отчет по объектам, проверим юридическую чистоту и поможем с получением ипотеки.

Нужна помощь с покупкой квартиры и организацией взаиморасчетов? Звоните - 8 (800) 777-40-91!