Приемка квартиры: стоит ли поддаваться на уговоры застройщика

Долгожданный момент получения квартиры нередко омрачают досадные неприятности. Полбеды, если жилье сдается с мелкими недоделками, и строительная компания вынуждена их исправлять. Хуже если застройщик нарушает права дольщика, отказывается завершать работу. LIVING разобрался, какие проблемы могут возникать в процессе получения жилья и как их избежать.

Какие трудности могут возникать на этапе получения квартиры?

На этапе передачи квартиры строительная компания не всегда ведет себя «по-джентельменски». Иногда застройщик настаивает на подписании акта приема-передачи, обещая исправить выявленные недоделки после заселения. Часто компания грубо нарушает права дольщика: например, не уведомляет о завершении строительства и готовности объекта к приемке. После чего в одностороннем порядке подписывает акт приема-передачи, ссылаясь на то, что дольщик тянул время и уклонялся от подписания акта.

Разве застройщик может передать квартиру в одностороннем порядке?

Застройщик вправе передать квартиру дольщику по одностороннему акту только в том случае, если уведомил дольщика о необходимости приемки лично либо заказным письмом с уведомлением. При этом компания должна иметь доказательства, что дольщик был уведомлен, объект готов к передаче и будет передаваться в определенный срок (этот срок отсчитывается на основании норм закона, если он отдельно не прописан в ДДУ).

«Только если дольщик не принимает жилье, причем, без уважительных причин, застройщик может в одностороннем порядке передать объект», - поясняет юрист службы «Единый центр защиты» Виолетта Колосова. Однако при этом застройщику нужны дополнительные условия: истекли 2 месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта (если в договоре этот срок был прописан был), договор не содержит запрет на составление акта приема-передачи в одностороннем порядке, и застройщик точно знает, что дольщик получил извещение о готовности застройщика передать объект.

Если все эти правила не были соблюдены, то и дольщик не виноват, что не принял жилье вовремя. А значит, он может обратиться с жалобой на строительную компанию в Роспотребнадзор, прокуратуру, или подать заявление в суд.

Как поясняет юрист, именно застройщик обязан доказать в суде, что дольщик уклонялся от приемки квартиры, и что компания надлежащим образом известила покупателя о готовности передать жилье. А вот дольщику достаточно лишь указать на уклонение застройщика от передачи объекта, доказывать это в суде не придется.

Стоит ли верить застройщику, если тот обещает исправить недоделки после заселения?

Действительно, в течение гарантийного срока строительная компания обязана устранить недоделки (6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Гарантия компании на дом и квартиру длится пять лет, на инженерное и технологическое оборудование – не менее трех лет со дня подписания акта приема-передачи. Бывает, что застройщик указывает в ДДУ начало гарантийного срока со дня принятия дома в эксплуатацию. Эта формулировка нарушает права дольщика, и юристы рекомендуют менять ее на фразу «…со дня подписания сторонами акта приема-передачи».

На практике застройщики часто пренебрегают своими обязанностями и уклоняются от устранения недоделок по гарантии. Так что юристы советуют дольщикам не подписывать акт приемки-передачи, если есть претензии к работе застройщика. Если будущий жилец недоволен качеством объекта, он вправе потребовать составить акт, в котором будет указано, что квартира не соответствует условиям ДДУ, техническим регламентам, проектной документации и градостроительным нормам.

В какие сроки застройщик должен устранить дефекты?

По закону, дольщик может не подписывать акт приемки квартиры, пока компания не устранит обнаруженные дефекты бесплатно и в разумные сроки. Лучше зафиксировать «разумные сроки» в письменном виде. Если в обозначенный срок дефекты не устранены, следует обратиться в суд и требовать от компании выплату неустойки. Закон «О защите прав потребителей» устанавливает размер неустойки в размере 1% от цены выполнения работ за каждый день просрочки. По статистике почти в 90% новостроек дольщики выявляют дефекты. Чаще всего строительные компании устраняют недоделки, не доводя дело до суда.

Если исправить дефект нельзя, следует потребовать от застройщика скидку на квартиру. К сложным дефектам относятся, например, вентиляционные короба, которые не были указаны в договоре и на плане квартиры, либо другие сложные конструктивные особенности, обнаруженные после строительства.