Новостройка в промзоне: обоснованы ли страхи?

1. Безопасно ли с точки зрения экологии жить на территории бывшей промзоны?

2. Какие работы девелоперы проводят на месте заводов и фабрик, чтобы сделать их безопасными?

3. В каких районах города больше всего проектов редевелопмента?

4. Можно ли сэкономить, покупая квартиру в бывшей промзоне?

5. А что, если ЖК строится вблизи действующей промзоны?

6. А есть ли какие-то плюсы, помимо цены, у таких домов?

Промышленные предприятия продолжают мигрировать из центра Петербурга на окраины, на месте бывших заводов и фабрик ведется активная жилая застройка. За последние 7 лет в бывших промзонах строители возвели более 4 млн кв. м недвижимости. Эксперты прогнозируют, что в ближайшие 10 лет объем застройки бывших промышленных территорий в черте города вырастет в 4 раза.

Если в городе застройщики проводят полноценный редевелопмент промзон, то на периферии новостройки вырастают прямо рядом с действующими заводами. Несмотря на заверения застройщиков в безопасности такого соседства, оно вызывает у многих покупателей опасения. LIVING разобрался, насколько безопасно жить в промзоне и есть ли какие-то преимущества у такого жилья.

Безопасно ли с точки зрения экологии жить на территории бывшей промзоны?

Эксперты уверяют: если девелопер провел на территории бывшего предприятия необходимые работы, то проживать в таком месте безопасно. Для оценки экологических рисков на таких участках проводятся геолого-экологические исследования, после чего девелоперы принимают решение о том, как подготовить территорию под застройку. Существуют нормы, регулирующие подготовку территорий, которые позволяют в дальнейшем вести на ней жилое строительство. В большинстве случаев застройщики проводят рекультивацию по всем требованиям, так что новосёлам вряд ли стоит опасаться вреда для здоровья.

Какие работы девелоперы проводят на месте заводов и фабрик, чтобы сделать их безопасными?

В разных странах проблему редевелопмента решают по-своему. «Например, в Швейцарии при строительстве жилья на месте бывших промзон вся территория закатывается бетоном и асфальтом, а озеленение делается в виде кашпо с сортами низкорослых деревьев. В Германии на местах заводов образуют искусственные пруды, чтобы не засыпать всю территорию после замены грунта, а вокруг строится дорогое жилье, - рассказывает генеральный директор ГК «Юринфо Недвижимость» Павел Штепан. - В Санкт-Петербурге одним из основных аспектов улучшения экологии на территории бывшей промзоны остается озеленение – высадка деревьев и кустарников».

Фото: ЖК Калейдоскоп»

Директор Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, декан факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Елена Иванкина отмечает, что работа застройщика зависит от того, какое производство находилось в промзоне. Эксперт приводит пример из практики московских девелоперов: «Когда ликвидировали завод «Каучук» в Хамовниках, там выбирали до 10 метров грунта, потому что все было пропитано маслами и кислотами», - рассказывает Елена Иванкина.

Впрочем, по словам эксперта, далеко не все предприятия наносят ущерб экологии. Например, ткацкие или хлебные комбинаты не производят токсичных отходов и не отравляют почву.

В каких районах города больше всего проектов редевелопмента?

Основная часть участков редевелопмента в Петербурге расположена в Калининском, Невском и Московском районах. Как отмечает Павел Штепан, территории на окраине города (например, территория мясокомбината «Самсон») отводятся под жильё эконом-класса, а те, что расположены ближе к центру, можно отнести к более высокому классу.

«Большой объем промзон существует в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах (ЖК «Две эпохи», «Палацио»). Здесь большинство жилых комплексов относятся к классам «бизнес» и «премиум» и пользуются большим спросом у клиентов, поскольку отвечают требованиям комфортной жизни уже сегодня», - сообщает эксперт.

Добавим, что в Выборгском районе застройщики осваивают бывшую промышленную зону на Парнасе, здесь возводятся ЖК «Северная долина», ЖК «На Заречной», ЖК «Парнас», ЖК «Миллениум». Активная стройка ведется в районе метро «Проспект Просвещения», «Лесная» и «Площадь Мужества» (ЖК «Калейдоскоп», «Life-Лесная», «Like»), а также на Октябрьской набережной (ЖК «Цивилизация»).

Можно ли сэкономить, покупая квартиру в бывшей промзоне?

Цены на квартиры в жилых комплексах, расположенных на месте заводов, зависят от многих факторов. Иногда действительно можно сэкономить.

«Формируя цены в проекте, расположенном в бывшей промзоне, иногда застройщик невольно идет на поводу у стереотипов покупателей. Поэтому стоимость жилья в таких объектах может быть на 5-10% ниже, чем у конкурентов. Но нужно учитывать, что это не жесткое правило, ведь абсолютно одинаковых площадок и жилых комплексов не бывает, - говорит управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

По словам эксперта, застройщики не могут нарушать строительные и санитарные нормы и возводить жилье в непригодных для этого местах. Поэтому далеко не во всех проектах в промозонах есть дисконт, так как все возможные негативные факторы такого расположения уже устранены к началу строительства.

Фото: ЖК «Северная долина»

В Петербурге промзоны исторически концентрировались вдоль берегов Невы, и многие промышленные территории находятся в центральных районах города. Так что цены в жилых комплексах, расположенных в «сером поясе», довольно высоки.

«То, что жилой комплекс строиться в рамках редевелопмента промышленной территории, не сказывается негативно на стоимости метра. Скорее, наоборот, такие территории расположены на «лакомых» земельных участках», - отмечает Павел Штепан.

К тому же, современные проекты редевелопмента отличаются оригинальными архитектурными и концептуальными находками, что тоже повышает стоимость квадратных метров.

«Сейчас набирает популярность реконструкция старых промышленных зданий в арт-пространства. Ветхие фабрики и заводы становятся просторными залами для выставок, школ дизайна и маркетов, а также концептуальными жилыми комплексами. В таких проектах нередко реализуется уникальная среда обитания», - подтверждает директор по продажам департамента жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков.

А что, если ЖК строится вблизи действующей промзоны?

К сожалению, соседство жилых кварталов с промышленными предприятиями для Петербурга и ближайших районов Ленобласти не редкость. В частности, активное жилое строительство ведется в непосредственной близости к промзонам Шушар, в районе Обводного канала. Если под окнами будущего дома коптит заводская труба, действительно можно рассчитывать на более выгодные условия покупки.

Фото: ЖК «Две эпохи». vk.com/twocenturies

Доцент кафедры «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового Университета при Правительстве РФ Юлия Грызенкова отмечает, что строительство жилья рядом с заводами велось в советское время и продолжается сегодня. Чаще всего это учитывается в цене недвижимости.

«Недостатки таких домов часто связаны не только с плохой экологией, но и особым контингентом жителей района, повышенным криминальным давлением и пустынными улицами вдоль заводских корпусов», - подчеркивает эксперт.

А есть ли какие-то плюсы, помимо цены, у таких домов?

Как ни странно, жилье в промзонах имеет некоторые преимущества.

«Жители в таких районах реже сталкиваются с проблемами с парковкой, находят рядом с домом более бюджетные магазины и предприятия социальной сферы. Как правило, не возникает проблем с транспортной доступностью: промышленные окраины XIX века стали частью центра в XXI. Более того, транспортная система, планировавшаяся в XX веке, привязывала остановки общественного транспорта к заводским проходным. Наконец, есть шанс и на существенное улучшение района в случае комплексной реновации», - добавляет Юлия Грызенкова.

Решившись обосноваться там, где еще недавно дымили трубы заводов, покупатель должен быть готов к возможным сюрпризам. Соседство с работающими предприятиями может оказаться не самым приятным. Однако если от промзоны осталось одно название, то и негативных последствий ожидать не стоит.