«Новая вторичка» или строящаяся квартира: что выгоднее и безопаснее?

Участие в долевом строительстве сопряжено с высокими рисками: застройщик может обанкротиться или задержать сдачу объекта, наконец, качество построенного жилья может неприятно удивить новоселов. Вот почему на рынке популярны квартиры в так называемой «новой вторичке». Однако покупка квартир в готовых новостройках у частных продавцов тоже сопряжена с некоторыми трудностями. LIVING разобрался, в чем особенность таких сделок.

Что такое «новая вторичка»?

Этот термин используется для квартир в новых домах, которые были приобретены у застройщика и продаются новыми собственниками в течение первых 1-3 лет после сдачи дома в эксплуатацию. Цены на такие квартиры назначают сами собственники.

Как меняются цены на квартиры в построенных домах?

По оценке Estimate-Estate.ru, в течение цикла строительства цена на квартиру увеличивается в среднем на 25%. Покупка на стадии котлована – самая выгодная, но и самая рискованная. На последнем этапе строительства риск недостроя снижается, но возрастает цена. В качестве примера возьмем один из жилых комплексов комфорт-класса в Петербурге - ЖК «Триумф парк». Однокомнатная квартира площадью 37 кв. м на старте продаж, в феврале 2015 года, продавалась за 3,5 млн рублей. В феврале 2018 года, когда дом был сдан и поставлен на кадастровый учет, квартира выросла в цене до 4,7 млн рублей. Таким образом, за три года рост стоимости составил почти 35%.

Фото: depositphotos.com/Myskina6

Опрошенные LIVING эксперты сошлись во мнении, что в среднем стоимость квартир, перешедших в статус «новой вторички», после сдачи дома в эксплуатацию возрастает на 10-15%. Однако есть исключения: например, в районах массовой застройки новые собственники иногда вынуждены продавать жилье с дисконтом.

«Цены на вторичном рынке меняются не от статуса «построен-сдан», а от объема предложений в конкретном доме или районе. Так, например, районы-гетто априори не могут дорожать ни по какой причине. Ведь предложений там всегда будет много. А есть дома, которые, наоборот, в цене, будут набирать обороты. Это дома комфорт- или бизнес-класса у метро или в популярных районах, например, в Петроградском», - поясняет замруководителя отдела рекламы агентства М16-Недвижимость Дарья Гурьева.

Как в свою очередь отмечает специалист по сопровождению АН «Загородный стиль» Виктория Нардина, в спальных районах около КАД (Кудрово, Девяткино, Мурино) из-за большого количества предложений некоторые собственники вынуждены снижать стоимость квартиры до той цены, по которой покупали, чтобы просто вернуть свои деньги. «Заработать на таких квартирах уже мало у кого получается», - говорит эксперт.

Фото: depositphotos.com/Myskina6

От чего еще зависит цена на вторичном рынке?

Эксперты предлагают условно разделить объекты «новой вторички» рынка на две группы. Первая – это лоты, стоимость которых на 3-5% ниже, чем у застройщика. Такие квартиры продают инвесторы, которые после ввода дома в эксплуатацию конкурируют со строительными компаниями.

«Как правило, после ввода дома в эксплуатацию в продаже от застройщика остается 10-15% предложения, стоимость которого и становится ориентиром для инвестора. Логично сделать небольшой демпинг, чтобы снизить конкуренцию с девелопером», - поясняет генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова.

Вторая категория – это инвестиционные квартиры, стоимость которых на 5-15% выше, чем у застройщика. Как правило, собственник делает наценку за дорогой ремонт, мебель и бытовую технику.

«Если собственник успеет сделать ремонт, то стоимость его недвижимости будет выше, чем у застройщика и у других владельцев жилья на вторичном рынке. Если же владелец попытается реализовать квартиру с черновой отделкой, то ее цена будет ниже, чем у застройщика (либо равна), но выше, чем по району», - подтверждает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Фото: depositphotos.com/chaoss

Риски покупателя квартиры в строящемся доме понятны – застройщик может не выполнить свои обязательства. А какие риски подстерегают покупателя «новой вторички»?

На первый взгляд, покупатель квартиры в готовой новостройке почти ничем не рискует. Во-первых, будущий новосел может оценить качество жилья вживую, а не по картинкам и красочным описаниям застройщика. Во-вторых, завершенный жилой комплекс не зависит от состояния бизнеса девелопера, который его возвел, так что исключен риск долгостроя.

Еще один аргумент в пользу «новой вторички» - в квартире сразу видны строительные недостатки. Если девелопер применял некачественные материалы или установил ненадежное инженерное оборудование, это станет заметно уже через пару лет эксплуатации дома.

Между тем, у сделок по покупке жилья в готовых домах тоже есть особенности. По сути, приобретение такой квартиры не отличается от покупки обычной «вторички». А значит, есть риск встречи с мошенниками: покупки уже проданной квартиры или жилья, в котором прописан другой гражданин.

«Дабы не столкнуться с подобной ситуацией, я настоятельно советую воспользоваться услугами опытного риелтора, который проверит все документы и поможет избежать потенциального обмана со стороны недобросовестных продавцов», - говорит коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик.

Казалось бы, «новая вторичка» не имеет за плечами богатую историю в лице нескольких владельцев, неоднократных договоров дарения, наследования, купли-продажи – в общем, всем тем, чем могут похвастаться квартиры, построенные 30-50 лет назад. Однако даже один владелец способен создать сложности будущим покупателям. Например, если жилье было приобретено с использованием материнского капитала.

Фото: depositphotos.com/Myskina6

«Согласно закону, родители при продаже объекта, купленного на средства МСК, обязаны в течение определенного времени выделить каждому ребенку долю в новой квартире. Если этого не сделать, то Пенсионный фонд имеет все основания для расторжения сделки купли-продажи, в результате чего ваше новоселье омрачится судебными разбирательствами в отношении, на первый взгляд, юридически чистой квартиры «почти от застройщика». Поэтому при выборе любой квартиры от собственника нужно проводить тщательную проверку», - предупреждает Лариса Швецова.

Как меняется спрос на «новую вторичку» в последние годы?

По оценкам «Метриум групп», застройщики, как правило, успевают продать от 50% до 80% квартир до ввода дома в эксплуатацию. Остальные квартиры обычно распродается в течение года. Это говорит о том, что спрос на готовые новостройки довольно высок. Многие покупатели готовы ждать окончания строительства, чтобы не становиться дольщиками.

«Часть клиентов готова поступиться ценовой выгодой и даже ликвидностью (ведь к завершению строительства обычно в продаже остаются самые дорогие и наименее удобные для проживания квартиры, невостребованные другими клиентами), но, все же, заполучить квартиру в современном доме без рисков долевого строительства», - рассуждает Мария Литинецкая.

Что будет после отмены долевого строительства?

Мнения экспертов на этот счет разделяются. Некоторые участники рынка полагают, что «новая вторичка» после отмены долевого строительства будет играть более заметную роль. Другие уверены, что предложения от частных продавцов потеснят квартиры в готовых домах от застройщиков. По мнению руководителя отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк» Юлии Жалеевой, говорить о гипотетическом росте спроса на «новую вторичку» после отмены долевого строительства пока преждевременно. «Поскольку 100% последствий такой отмены сейчас никто пока не понимает», - отмечает эксперт.