Налог на недвижимость: как рассчитать и на чем сэкономить

«Самая непостижимая вещь в мире – это налоговая шкала», - говорил Альберт Эйнштейн. Трудно не согласиться с великим физиком. К сожалению, отдавать дань государству приходится и при владении недвижимостью. Радость от покупки новой квартиры или апартаментов может быть сильно омрачена при получении квитанции из налоговой службы. LIVING узнал, как самостоятельно рассчитать налоговую нагрузку, и можно ли сэкономить на налогах при продаже жилья.

Как понять, что я должен платить налог на недвижимость?

Обязанностью платить имущественный налог обладает каждый совершеннолетний россиянин, владеющий долями в квартире или доме, либо другим жилыми и нежилым помещением, включая недостроенный дом, гараж или машино-место в паркинге.

Обычно Федеральная налоговая инспекция (ФНС) раз в год уведомляет гражданина о сумме налога за предыдущий период по почте («письма счастья» приходят по месту прописки). Уточнить наличие задолженности по налогу на имущество можно в личном кабинете на сайте Госуслуг (gosuslugi.ru) и на официальном сайте ФНС (nalog.ru).

Налог придется оплатить не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть до 1 декабря 2019 года нужно оплатить налоги за 2018 год.

Что влияет на сумму налога?

По закону, налог на имущество рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта. Так что, чем дороже оценивается имущество, тем больше придется заплатить государству.

Как самостоятельно рассчитать размер налога на квартиру или комнату?

Чтобы рассчитать сумму налога, нужно знать кадастровую стоимость жилья. Например, ее можно уточнить на сайте Росреестра. Кадастровая стоимость также указана в квитанции из налоговой.

В Петербурге ставка налога для квартир и комнат стоимостью до 7 млн рублей составляет 0,1%. Для квартир и комнат стоимостью от 7 до 20 млн рублей – 0,15%. Более дорогие объекты облагаются налогом по ставке 0,2%.

Для жилых домов стоимостью до 5 млн рублей ставка составляет 0,1%, если дом оценивается в 5-10 млн рублей – 0,15%, от 10 до 20 млн – 2%. Полный перечень объектов и ставки налогов можно уточнить на сайте ФНС.

При расчете налога на жилые помещения принимаются налоговые вычеты: 10 кв. м – в отношении комнаты,20 кв. м – квартиры, 50 кв. м – в отношении жилого дома. В качестве примера приведем квартиру кадастровой стоимостью 6 млн рублей и площадью 80 кв. м. Расчет налогового вычета происходит по формуле: 6000000 рублей/80 кв. м * 20 кв. м. Таким образом, налоговый вычет составит 1500000 рублей.

Если ставка налога на квартиру равна 0,1%, то расчет суммы производится следующим образом: (6000000 рублей – 1500000 рублей)*0,1% = 4500 рублей.

В некоторых случаях при расчете налога применяются поправочные коэффициенты, так что итоговую сумму лучше уточнить на сайте ФНС, где есть удобный калькулятор.

Как рассчитать налог на апартаменты?

В Петербурге ставка налога на апартаменты такая же, как и на квартиры (0,1% от кадастровой стоимости). При этом кадастровая стоимость апартаментов, как правило, значительно ниже их рыночной стоимости. Агентство Engel & Völkers приводит пример: апартамент площадью 78,6 кв. м в элитном комплексе на Крестовском при рыночной стоимости 26,5 млн руб. имеет кадастровую стоимость около 5 млн руб.

Между тем, при расчёте налога на апартаменты не применяется налоговый вычет. Так что, например, в случае с апартаментами стоимостью 5 млн рублей налог будет составлять 5 тысяч рублей в год.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры?

Если квартира (дом, гараж, или участок) в собственности менее 3 лет, то продавец обязан заплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Если вы купили жилье более 3 лет назад, то ничего платить не нужно.

С этого года предприниматели, которые использовали квартиру для сдачи в аренду, могут не платить налог при продаже жилья.

…А если я собираюсь продать апартамент?

Если нежилое помещение не использовалось для бизнеса (то есть вы в нем жили, а не сдавали), то применяется такое же правило, что и при продаже квартиры: налог 13% при владении апартаментом менее 3 лет. Если же апартаменты служили источником дохода, то при их продаже предприниматель в любом случае обязан заплатить налог в соответствии с выбранной системой налогообложения (ОСН, УСН или ПСН).

Можно ли сэкономить на налогах?

Существует несколько легальных способов облегчить свое налоговое бремя. Во-первых, некоторые категории граждан имеют право на существенные льготы по налогам на имущество. Это касается пенсионеров, военнослужащих, инвалидов и некоторых других категорий. Если вы имеете право на льготу, необходимо обратиться в налоговый орган с соответствующим заявлением.

Можно сэкономить при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет. Например, если квартира была куплена за 6 млн рублей, а продается за 6,5 млн рублей, то налог можно заплатить с разницы (500 тыс. рублей), а не с полной суммы сделки.

Кроме того, при продаже квартиры, полученной в наследство или в подарок, можно использовать вычет в размере 1 млн рублей с дохода. Например, при продаже квартиры, полученной в наследство менее 3 лет назад, за 6 млн рублей, можно заплатить налог не с полной суммы, а с 5 млн рублей.