Надежность застройщиков: как распознать будущего банкрота

Строительный сектор – лакмусовая бумажка российской экономики. Вслед за ухудшением общей ситуации в стране падает и активность застройщиков, что неминуемо ведет к новым банкротствам. Сегодня в России работает более 100 тысяч строительных компаний, в случае кризиса большинству из них приходится рассчитывать только на себя. Living разобрался, как выбрать надежную строительную компанию в условиях экономического спада.

Ждать ли в ближайшее время массовых банкротств на строительном рынке?

Если судить по общей ситуации в строительной сфере, банкротства вполне вероятны. В Минстрое недавно подсчитали, что из-за коронавируса покупательская активность в регионах сократилась на 30%, а спрос на жилье весной 2020 года упал на 50%. Как отмечают в центре конъюнктурных исследований Высшей школы экономики, во втором квартале 2020 года индекс предпринимательской уверенности в строительной сфере снизился с -15% до -24%. Каждый третий застройщик, по данным Росстата, в январе-апреле был убыточным. В июле ситуация ухудшилась: на грани банкротства оказалась каждая пятая строительная компания.

Коронакризис усугубил и без того непростую ситуацию на рынке. По данным рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2019 году в России обанкротилось 184 компании, что на 22% больше, чем в 2018 году. На балансе этих девелоперов находилось 839 проектов площадью 4,5 млн кв. м. Еще на 77% выросло количество компаний, чьи кредиторы собираются подать заявления об их банкротстве – речь идет о 350 стройкомпаниях, которые строят почти 10 млн кв. м жилья и коммерческих объектов.

Неблагоприятная ситуация сложилась после того, как с 1 июля 2019 года девелоперы стали работать по схеме проектного финансирования. Власти признали, что проблемы с получением банковских кредитов возникают чаще у маленьких застройщиков из регионов. В ЦБ даже разработали механизм субсидирования ставок по кредитам для компаний из малых городов. Однако пока эта схема не работает, и участники рынка продолжают справляться с трудностями самостоятельно.

Как выбирать застройщика, когда ситуация в экономике плохая?

Эксперты советуют обращать внимание на ключевые данные: наличие судебных исков и риск банкротства, опыт и репутация компании. Информация относительно объекта недвижимости тоже должна быть проверена: в порядке должны быть документы на дом и участок, объект должен быть застрахован.

Рискнем предположить, что девелоперы, входящие в перечень системообразующих компаний, составленный Минстроем, вне зоны риска. Это компании с большим портфелем проектов (более 400 000 кв. м) и приличной выручкой (не менее 10 млрд рублей за 2019 год). Сейчас в список системообразующих входят 54 предприятия, из ни 12 работает в Петербурге – это ГК «Эталон», ГК «Главстрой», Холдинг «Сэтл Групп», Группа «ЦДС», ГК «Пионер», ГК «Лидер Групп», ГК «ПИК», ГК «ФСК», Группа «ЛСР», ГК ООО «РосСтройИнвест», ГК ООО «Легенда» и ООО «Инвестиционная компания «Аквилон инвест». Эти компании строят более 8 млн. кв. м жилья – 280 жилых домов.

Как проверить все данные застройщика самостоятельно?

Наиболее важным моментом при выборе стройкомпании и жилого комплекса является наличие всех необходимых документов. На сайте компании (или проекта) обычно доступны разрешение на строительство, проектная декларация, документы на аренду или покупку земельного участка. Важно, чтобы указанный в бумагах срок сдачи объекта не превышал срока, в течение которого действует право на земельный участок и разрешение на строительство, более чем на 6 месяцев. Всю эту информацию строительная компания обязана предоставить по запросу клиента.

Самостоятельно проверить финансовую устойчивость девелопера сложнее, но тоже реально. Начать можно с Единого реестра проблемных объектов на сайте Наш.дом.рф и выяснить, нет ли в нем жилых комплексов от интересующей вас компании.

Не лишним будет заглянуть в электронную картотеку арбитражных дел в регионе работы застройщика (например, http://www.spb.arbitr.ru/). Большое количество судебных тяжб на сумму более 10 млн рублей – тревожный знак.

Косвенно на устойчивое положение застройщика указывает то, что он одновременно возводит несколько объектов и аккредитован как минимум одним из крупных банков с госучастием (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и т.п.). Эта информация также обычно доступна на сайте компании. Кстати, удобная и информативная веб-страница – важная составляющая репутации девелопера. Если на сайте мало данных или он давно не обновлялся – это тоже повод задуматься об устойчивости застройщика.

Наконец, важно оценить опыт и репутацию девелопера. Если компания уже построила и заселила в вашем регионе несколько объектов и работает на рынке не первый год, то она может претендовать на доверие. Полезным может оказаться информация из Единого ресурса застройщиков – здесь можно посмотреть количество строящихся квадратным метров и сроки задержек.

Выяснение всех нюансов отнимает время и силы, поэтому можно обратиться к профессиональным юристам, которые соберут полное досье на девелопера и строящийся объект. Например, в РАСК услуга проверки застройщика и объекта стоит 5900 руб. Заказчик получает письменный отчет о рисках банкротства компании и соответствии ЖК букве закона.

100% гарантии того, что застройщик построит дом качественно и в срок, не дает никто. Однако если подойти к выбору строительной компании с умом, можно минимизировать свои риски и значительно повысить шансы на скорое новоселье.