Как выбрать и купить квартиру без риэлтора

Покупка жилья – дело ответственное. Не случайно большинство покупателей при поиске квартиры и оформлении сделки прибегает к услугам риэлторов. Но благодаря современным технологиям найти самое выгодное предложение можно самостоятельно. Это позволит не только сэкономить на услугах посредников, но и получить бесценный опыт. LIVING разобрался, как преодолеть страхи и выбрать квартиру мечты без агентств.

Где искать объявления о продаже жилья?

Наиболее полная база как первичной, так и вторичной недвижимости, разумеется, находится в интернете. По статистике, в десятку самых популярных сайтов о недвижимости с возможностью поиска входят Cian.ru, Realty.yandex.ru, Domofond.ru, living.ru. Заметное место занимают сервисы, позволяющиеся выбирать жилье по заданным параметрам. Например, умный поиск на living.ru использует уникальные алгоритмы подбора квартир в новостройках, опираясь на индивидуальные предпочтения будущих новоселов.

Фото: living.ru

Выбрать квартиру в интернете можно в спокойной обстановке, в удобное время. В отличие от риэлтора, интернет не навязывает покупателю свое мнение и не продвигает выгодный для себя продукт.

Но в интернете полно мошенников! Как проверить надежность сайта?

Не стоит доверять малоизвестным сайтам, предлагающих заплатить за подбор выгодного предложения или доступ к «закрытой базе». Большинство сервисов по поиску жилья как на «первичке», так и на «вторичке» бесплатны. Как поясняет управляющий партнер консалтинговой компании Глейзер&Глейзер Дмитрий Глейзер, самая распространенная схема мошенничества в Интернете – это предоставление платных информационных услуг. Некий агент берет предоплату за услуги по подбору объекта и даёт контакты своего коллеги, который должен показать объект. После предоплаты ни агента, ни его коллеги покупатель, конечно, не находит. Так что обращаться стоит лишь к проверенным сервисам.

«Интернет-ресурсов, которыми пользуется большинство обывателей, совсем немного, и нет сомнений, что доверять им можно. Так что проверять нужно не сайт, а компанию или лицо, разместившее объявление на сайте, - советует эксперт. - Если это компания, нужно не полениться и изучить сайт компании и ее учредительные документы. Также по наименованию компании необходимо найти и изучить отзывы о ней. С частными лицами немного сложнее, но принцип тот же - если человек был замечен в каких-либо схемах, наверняка он оставил след о себе на просторах глобальной сети».

А как же «закрытые базы» с лучшими предложениями? Неужели их не существует?

Миф о закрытых базах недвижимости и некоем сакральном знании, которое несут риэлторы, зародился в 90-е годы, когда современный рынок недвижимости только формировался. На сегодняшний день закрытых баз просто не существует, да и сами агенты пользуются открытыми источниками.

«Никаких закрытых баз нет и никогда не было. Если вы слышите от агента, что поиск будет осуществляться по закрытой базе – вас наверняка хотят ввести в заблуждение неблагонадежные риелторы. Старайтесь избегать работы с ними», - советует Дмитрий Глейзер.

Какие документы проверить у продавца квартиры, и можно ли это сделать самостоятельно?

Покупать квартиру без посредников безопаснее всего на первичном рынке. Выбрав объект в интернете, покупатель может самостоятельно проверить репутацию застройщика, разрешение на строительство объекта, статус земли под строящимся домом и соответствие договора долевого участия требованиям 214-ФЗ. Например, все эти этапы можно проверить на сайте living.ru. Интеллектуальная система выдаст подсказки – насколько стоит доверять застройщику, на завышена ли стоимость квартир в данном комплексе по сравнению с другими объектами, находящимися рядом.

Как поясняет руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгений Сорокин, некоторые покупатели квартир в строящихся домах сознательно прибегают к услугам агентов, но для этого есть веские причины. «В этом случае посредники нужны, чтобы подобрать более удобный вариант. Или же речь идет о многоступенчатой сделке, с расселением квартиры, поиском альтернативы и т.д. Но в большинстве случаев сделки на первичном рынке все же идут без риелтора», - поясняет Евгений Сорокин.

Фото: living.ru

Покупать жилье на «вторичке» без посредников гораздо сложнее. Найти квартиру и собрать о ней предварительную информацию можно в интернете, но с проверкой фактов о жилье могут возникнуть сложности. На этом этапе, по мнению экспертов, в дело должен вступать грамотный юрист, а не риэлтор.

«Основное вопрос – как именно влияет тот или иной выявленный факт на сделку. Например, квартира была продана за год шесть раз подряд – это основание для отказа от сделки? Или предыдущий собственник приобрел право на нее в судебном порядке – само по себе это не означает, что стоит сразу отказываться от сделки. Но квалифицированно оценить риски может только юрист, имеющий практику в подобных делах», - поясняет Управляющий партнер юридического проекта «Точка роста», «Квартира без рисков» Кирилл Манаенков.

Дмитрий Глейзер в свою очередь уточняет, что при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо проверить следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права (выписку из единого государственного реестра недвижимости), документы, на основании которых у продавца возникло право собственности (договор, решение суда, постановление органа местного самоуправления и т.д.), документы технического учёта (технический и кадастровый план на квартиру) и выписку из домовой книги.

«На мой взгляд, всю процедуру проверки документов и юридической чистоты объекта следует доверить профессионалу (юристу). Тут каждая деталь имеет значение (момент и способ приобретения квартиры, статус продавца, налоговые риски, вопросы неузаконенных перепланировок и т.д.). Даже опытный обыватель может проверить документы разве что на их наличие и присутствие в них грамматических ошибок», - считает эксперт.

Можно ли оформить ипотеку без помощи агента?

Обычно у покупателей квартир, особенно в новостройках, не возникает сложностей с оформлением ипотечных кредитов. Подать заявку на ипотеку и получить одобрение можно даже не выходя из дома, с помощью современных электронных сервисов (Дом.рф, living.ru). На сайте можно сразу определить параметры будущей ипотеки под конкретный жилой комплекс – ежемесячные платежи, процентную ставку, первоначальный взнос.

Фото: living.ru

Однако услуги посредника могут пригодиться в некоторых случаях: например, если у клиента плохая кредитная история или доходы заемщика нельзя подтвердить справками. В этом случае усердный риэлтор найдет наиболее лояльного кредитора. Но услуги помощника обойдутся недешево: ставки агентов доходят до 8-10% суммы займа.

Если я покупаю квартиру на собственные средства, как безопасно передать деньги продавцу?

Наиболее безопасный способ оплаты сделки – через депозит нотариуса, который заверяет сделку, или через банковскую ячейку (аккредитив). Этот способ оплаты защищает интересы обеих сторон и позволяет забрать деньги со счета только после регистрации договора.

Ни при каких обстоятельствах нельзя соглашаться на взаиморасчеты наличными или на перевод средств на счёт продавца до государственной регистрации права собственности на квартиру. Даже если продавец и покупатель договорились провести взаиморасчёты через банк, им следует быть на чеку. «В банке все объяснят, но стоит быть внимательным, так как банк зачастую заинтересован продать вам лишние услуги», - поясняет Евгений Сорокин.

Получается, что для покупки квартиры риэлтор вообще не нужен?

Это не совсем так. Иногда услуги посредника необходимы: грамотный агент не только ищет клиентов и проводит сделку, он еще и защищает позицию своего подопечного и отвечает за разрешение конфликтов. Впрочем, тенденция такова, что россияне все реже прибегают к услугам агентов. По словам Кирилла Манаенкова, если два года назад 99% сделок совершались через риэлтора, то теперь их доля составляет 80%. По прогнозам эксперта, через пару лет этот показатель будет составлять чуть больше 50%.

«Основная причина, по которой люди отказываются от услуг риэлтора, - они не видят в этих услугах потребительскую ценность, за которую готовы платить. Многие риэлторы откровенно непрофессиональны, попали в профессию случайно и зачастую ставят заключение сделки под вопрос, если что-то идет не по их сценарию», - поясняет юрист.

Так что самостоятельный поиск жилья поможет не только сэкономить, но и защитит от недобросовестных посредников.