Как продать ипотечную квартиру в новостройке

 

 

13.10.2016г.

Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, не просто. Еще сложнее найти покупателя на такое жилье в еще не построенном доме. Однако это вполне реально, главное, грамотно выстроить взаимоотношения с кредитной организацией и покупателем. 

Прежде всего, стоит изучить кредитный договор с банком. Если в документе прописано ограничение на отчуждение залогового имущества, в данном случае квартиры, до полного погашения кредита или в течение определенного периода, тогда продать квартиру сразу будет невозможно. В этом случае, путь один – прежде погасить остаток долга, снять обременение, и только после этого заключать сделку с покупателем. 

Но найти кругленькую сумму в одночасье на погашение кредита – крайне затруднительно. Вряд ли найдется и покупатель, готовый на свой страх и риск передать эту сумму до заключения договора цессии (договор переуступки прав требования на квартиру). А заключить его не получится, пока квартира находится в залоге у банка. Замкнутый круг. 

Но варианты все же есть. Удача, если у покупателя будет вся сумма на покупку квартиры без привлечения заемных средств. В этом случае предстоит только убедить его в безопасности сделки, что действительно так, договориться с банком и посетить офис застройщика. 

Договорится со всеми 

Если покупатель согласен на такую схему, предстоит подготовиться к переговорам с двумя обязательными участниками сделки – банком и застройщиком. 

От застройщика необходимо получить письменное разрешение на продажу квартиры по переуступке прав требования. Строительная компания, скорее всего, без проблем выдаст официальное согласие. Единственный нюанс - документ может оказаться платным. 

С банком придется объясняться дольше. 

· Во-первых, предстоит оповестить кредитную организацию о намерении продать объект залога (квартиру). Без извещения сделка признается недействительной.
· Помимо этого, необходимо обосновать причину прекращения отношений с банком и перерегистрации ДДУ на другого человека.
· Если первые два пункта выполнены, подается заявление на заключение договора цессии. 

Если все предварительные согласования и с банком, и с застройщиком улажены, можно подключать к непростому процессу покупателя. Именно от его возможностей будет зависеть дальнейший порядок действий. Если у покупателя есть вся сумма целиком, то схема проста:

 

1. Подписывается трехсторонний договор между банком, покупателем и продавцом
2. Расчеты производятся либо через две банковские ячейки: в одну закладывается сумма долга – для банка, в другую – остаток для продавца.  Или используется безотзывной аккредитив – банк хранить всю поступившую от покупателя сумму на специальном счете. Только после завершения сделки и погашения кредита остаток средств перечисляется продавцу.
3. Банк подает документы в Росреестр на снятие обременения и договор переуступки.

 

 

 

И снова ипотека 

Гораздо сложнее обстоят дела, когда покупателем квартиры оказывается такой же ипотечный заемщик. Конечно, можно было бы продать квартиру в новостройке вместе со всеми обременениями. Т.е. покупатель в довесок к жилью получает и все обязательства по кредитному договору продавца. Но, не все банки идут на такую схему. Единственный вариант – доказать, что новый владелец квартиры и долга также финансово состоятелен и добросовестен, как и предыдущий. 

Покупателю можно посоветовать взять кредит в другом банке и погасить ипотеку продавца, выплатив ему остаток. Но такой вариант потребует наличия у новоиспеченного ипотечного должника еще какого-нибудь жилья, которое сможет стать обеспечением по кредиту. Без этого условия получить ипотеку будет невозможно – приобретаемая квартира не может быть заложена дважды. 

Не самая выгодная сделка   

Для продажи квартиры из-под залога, да еще и в строящемся объекте должны быть веские причины. Иначе это можно назвать убыточным предприятием. Ведь помимо различных комиссий и платежей за те или иные согласования, придется сделать значительную скидку на квартиру – не каждый покупатель будет готов к столь непростым схемам продажи, которые предполагает подобная сделка.