Как купить квартиру после отмены долёвки

После того, как стало известно о грядущей отмене долевого строительства, в СМИ появились самые пессимистичные сценарии развития рынка недвижимости. Некоторые эксперты предрекают рынку полный коллапс.

Напомним, что в октябре 2017 года президент РФ Владимир Путин поручил правительству проработать вопрос о постепенном полном отказе от системы долевого строительства жилья. Новые правила обяжут девелоперов вкладывать в строительство собственные деньги или использовать банковские кредиты. Ожидается, что новая схема заработает через 3 года.

LIVING разобрался, что ждет рынок первичного жилья в недалеком будущем, и как теперь россияне будут покупать квартиры на стадии строительства.

Теперь купить квартиру на стадии строительства будет невозможно?

Точная схема работы рынка недвижимости после отмены долевого строительства пока не определена. Но покупать квартиру в строящихся домах граждане все же смогут. Для этого на рынке появится новый инструмент – банковский счет (эскроу), на котором будут храниться деньги покупателя до тех пор, пока жилой комплекс не будет достроен. Если застройщик не сможет выполнить обязательства, покупатель получит свои деньги и не останется «у разбитого корыта».

В правительстве считают, что эта мера защитит интересы граждан. Застройщики теперь не смогут использовать для строительства средства дольщиков, и будут вынуждены вкладывать собственные деньги или брать кредиты в банках. Первые сделки с использованием эскроу-счетов начнут заключаться в России в июне 2018 года.

То есть интересы покупателей будут теперь защищены на 100%?

Несмотря на то, что использование эскроу-счетов делает покупку строящегося жилья более безопасной, некоторые риски у покупателей все же сохраняются.

«Нельзя забывать о том, что использование эскроу-счетов исключает обязанность застройщика отчислять денежные средства в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, поэтому в случае остановки строительства дольщик не сможет рассчитывать на то, что средства Фонда могут быть использованы на завершение строительства», - предупреждает Зампредседателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский.

По мнению эксперта, риски граждан при покупке квартир в новостройках будут исключены только при использовании схемы проектного финансирования, когда для строительства застройщиком будут использоваться собственные и кредитные средства, а продажи начнутся только после ввода дома в эксплуатацию.

Будут ли банки начислять проценты на эскроу-счета и будут ли они застрахованы?

Финансовые проблемы могут возникнуть у банка, в котором открыт эскроу-счет. На этот случай сейчас разрабатываются варианты страхования денежных средств. Генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский») Роман Сычёв предполагает, что средства покупателей будут застрахованы на сумму до 8 млн рублей.

Однако начисление процентов по счетам не предусмотрено, и снимать средства досрочно девелоперы не смогут. Так что себестоимость строительства будет расти.

«На мой взгляд, без каких-либо изменений в текущую схему работы с эскроу-счетами, ее не удастся успешно внедрить в практику. Однако если банки и власти рассмотрят возможность отсрочки по выплате процентов по кредиту для застройщиков, работающих с эскроу-счетами, то, вероятно, рост себестоимости удастся нивелировать. Проще говоря, сначала девелопер получает кредит, на который строится объект. После окончания строительства выплачиваются проценты и основной долг. В таком виде эскроу-счета были бы выгодны и девелоперам, и покупателям», - считает генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская») Кирилл Игнахин.

Что будет с другими схемами покупки строящегося жилья, такими как ЖСК ?

Эксперты прогнозируют, что жилищные кооперативы уйдут в прошлое вместе с «долёвкой».

«Пока что дальнейшая судьба ЖСК не известна, однако, я полагаю, что их также упразднят, так как они противоречат основной идее текущей реформы – перекрыть прямой финансовый поток от покупателей к застройщикам и поставить на его пути банк», - считает Кирилл Игнахин.

Каким образом и с кем покупатель будет заключать договор о покупке квартиры?

Скорее всего, Минстрой разработает новый механизм, предусматривающий участие в сделке трех сторон – банка, застройщика и покупателя.

«Банк становится полноценным участником рынка строительства. С одной стороны, он будет выдавать кредит застройщику на строительство проекта. С другой, будет накапливать средства покупателей на эскроу-счетах», - поясняет Роман Сычёв.

Как это все повлияет на условия по ипотеке?

Некоторые эксперты полагают, что ипотека станет более доступной. Так, председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков недавно заявил, что банки смогут снизить первоначальный взнос по ипотечным кредитам ниже 20%.

«У них (банков – ред.) появится дополнительный ресурс в виде денег дольщиков, которые будут аккумулироваться на эскроу-счетах, эти счета будут раскассироваться только после сдачи объектов. И 3-5 лет деньги будут накапливаться, и у банков появится больше возможностей по кредитованию», - пояснил Аксаков. По его словам, риски нецелевого использования средств покупателей сойдут на нет. Все это в итоге позволит ЦБ смягчить требования к размеру первоначального взноса по ипотеке.

Как изменятся цены на квартиры после отмены долевого строительства?

Эксперты уверены, что цены на квартиры в новостройках вырастут, но точные цифры пока назвать не могут. «Это вопрос не из области математики, а, скорее, из области интуиции. Так как на данный момент слишком много неопределенных факторов: какой будет процент по проектному финансированию, субсидированный или нет, – поясняет генеральный директор агентства недвижимости Prisma Group Сергей Первиков. - Это в свою очередь зависит от ставки ЦБ. Повлияет и то, как скоро запустят субсидирование ипотеки для многодетных семей, какой прирост спроса это даст, и так далее. От всех этих факторов зависит, повысятся ли цены и насколько».

При этом цены на вторичном рынке, по мнению экспертов, наоборот, упадут. Как отмечает вице-президент по девелопменту SDI Group Максим Каварьянц, старые дома не смогут конкурировать с новыми. «Новостройка перестанет существовать как класс, потому что будет продаваться готовое жилье. И потребителю нужно будет выбрать – будет это новый жилой фонд или нет», - поясняет эксперт.

Как новые правила отразятся на строительных компаниях? Они готовы к переменам? Ждать ли новых банкротств и замороженных проектов?

Действительно, новые банкротства девелоперов неизбежны. Эксперты отмечают, что на рынке начнется масштабное перераспределение собственности. В отсутствие на рынке средств дольщиков, спрос на банковские кредиты со стороны застройщиков вырастет. В итоге банки станут полноправными участниками строительства.

Сергей Первиков полагает, что банки будут «подминать под себя» прибыльных девелоперов. «Сегодня строительство – это последний неогосударствленный рынок, в котором много денег. И это будет меняться. Девелоперы будут становиться генподрядчиками при банковских управляющих компаниях, которым будут доставаться за долги», - прогнозирует эксперт. По его мнению, грядут банкротства, в том числе, крупных компаний.

Наверное, в итоге предложение на рынке новостроек сильно сократится? Будет из чего выбрать подходящую квартиру?

Возможно, властям удастся минимизировать провал на рынке строящегося жилья, если уход от делового строительства будет организован должным образом. «Если переход будет плавным, и не случится никаких экономических потрясений, то сокращение ввода жилья удастся избежать вовсе. При этом только в Москве выдано разрешений на строительство с общей площадью запланированных проектов на 37 млн кв. м. Кроме того, не стоит забывать о программе реновации, которая ежегодно будет пополнять рынок нового жилья на 40-50%. Плюс в I полугодии 2018 года выйдет не менее 1–1,5 млн кв. м. Объемы огромные – хватит надолго», - считает Роман Сычёв.

В ближайшие годы российский рынок недвижимости ждут непростые времена. Вопрос в том, смогут ли девелоперы адаптировать в новых условиях и удовлетворить колоссальный спрос со стороны жителей крупных городов.